Mieux vaut abandonner que terminer
La situation des villas abandonnées valant des dizaines de milliards de dongs n’est pas difficile à constater dans de nombreux endroits, notamment à Hanoi. Au fil du temps, ces villas ont été envahies par l'herbe et couvertes de mousse... provoquant non seulement des déchets mais créant également un espace urbain « fantôme » même si elles ont déjà des propriétaires.
M. Tran Thai Son, propriétaire d'une villa dans une zone urbaine à l'ouest de Hanoi, a déclaré que sur la base des prix actuels du marché, sa villa vaut environ 28 à 31 milliards de VND. Le prix actuel est près de trois fois plus élevé que le prix auquel il a acheté cette villa en 2010.
Partageant la raison pour laquelle cette villa a été abandonnée depuis plus de 10 ans, M. Son a déclaré que même si elle est abandonnée, la valeur de la villa augmente encore. Bien que les infrastructures et les services publics de la région soient encore déserts, la demande et les prix de location ne sont pas élevés. En outre, le coût d’investissement pour achever cette villa a également coûté plus d’un milliard de VND.
« Lorsque j'ai acheté cette villa, j'ai également utilisé un levier financier allant jusqu'à 60 % de sa valeur. Si je continue à la terminer pour la louer, mais que le prix de location n'est pas élevé, cela créera une grande pression pour que je rembourse la dette », a déclaré M. Son.
Des villas abandonnées sont dispersées dans une zone urbaine du district de Hoai Duc, à Hanoi (Photo : Ha Phong).
Selon M. Son, le problème de terminer la maison pour la louer ou de la laisser à l'abandon a été envisagé à plusieurs reprises par lui pour trouver une solution. Mais en termes de profit, terminer la location n'est pas envisageable.
« Ma villa a une superficie totale de plus de 500 mètres carrés, et un simple investissement pour la terminer coûterait environ 1,5 à 1,8 milliard de VND. En attendant, le prix de location estimé de cette villa n'est que de 30 à 35 millions de VND/mois. Il me faudra donc 5 à 7 ans pour récupérer le capital dépensé pour la terminer, sans parler d'une série de problèmes découlant de la gestion, des intérêts et des dommages causés au projet… », a déclaré M. Son.
Selon M. Tran Dinh Nguyen, investisseur immobilier professionnel à Hanoi, les villas sont un produit immobilier qui attire une grande attention de la part des investisseurs à n'importe quel stade du marché. Les investisseurs qui achètent des villas sont généralement des « magnats » et ceux qui utilisent l’effet de levier financier.
« À l'époque où le marché était « chaud », il y avait des investisseurs qui étaient prêts à emprunter jusqu'à 70 % de la valeur à la banque pour acheter une villa à des fins spéculatives sans avoir besoin de vivre, de faire des affaires ou de louer. Quant aux investisseurs qui sont « riches », ils ont de l'argent, donc acheter une villa peut être juste pour se montrer, pour garder l'argent sans se soucier de la façon de l'utiliser », a expliqué M. Nguyen.
Le propriétaire de la villa n'a pas choisi de dépenser des milliards pour achever la villa à louer (Illustration : Ha Phong).
Selon M. Nguyen, si l'acheteur n'a pas un réel besoin d'y vivre, la plupart des investisseurs qui achètent des villas accepteront de les laisser à l'abandon sans envisager de les terminer et de les mettre en service. Ce qui intéresse ces propriétaires de villas, c'est la façon dont le prix va augmenter ou le moment où ils auront besoin d'argent pour vendre.
« Le prix le plus bas pour finir l'intérieur d'une villa varie de 3 à 4 millions de VND/m2. Par exemple, le coût pour terminer une villa de 200 m2 sur 3 étages est d'environ 1,8 à 2,4 milliards de VND », a indiqué M. Nguyen.
Des villas abandonnées difficiles à gérer
Expliquant la situation des villas abandonnées dans de nombreuses zones urbaines de Hanoi, certains experts immobiliers ont déclaré qu'il s'agissait du résultat d'une longue période de développement florissant du marché immobilier, où tout le monde, chaque ménage, investissait dans l'immobilier. Les « magnats » de l’immobilier ont placé trop d’espoirs dans une demande « virtuelle » spéculative plutôt que dans les besoins réels de la population.
Une villa abandonnée d'un million de dollars provoque des déchets (Illustration : Ha Phong).
Partageant cette situation, selon M. Dao Ngoc Nghiem - Vice-président de l'Association de planification du développement urbain de Hanoi - la similitude entre les produits de production (types de logements, zones urbaines) et les besoins sociaux n'est pas uniforme. Par le passé, de nombreux investisseurs dans ce segment se concentraient principalement sur les produits de logement, sans prêter attention aux infrastructures, aux équipements de vie...
Selon M. Nghiem, il est difficile de déterminer si la situation d’abandon peut être complètement résolue. Car, dans le système juridique actuel, posséder plusieurs maisons n’est pas interdit. Cela ne restreint pas non plus les activités immobilières.
Selon le directeur d'une société immobilière, les villas abandonnées sont fréquentes dans les vieilles zones urbaines. Actuellement, de nombreuses nouvelles zones urbaines sont en cours de construction, les investisseurs se concentrant sur l’investissement dans des installations complètes, des espaces verts, etc. pour attirer les anciens investisseurs.
« Certains investisseurs proposent même des programmes d'incitation aux clients qui possèdent des villas achevées et les mettent en service... pour éviter de les transformer en zones urbaines « fantômes ». De plus, ne pas laisser les villas à l'abandon favorise également le développement des équipements urbains », a expliqué le directeur de la société immobilière.
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