Des experts font des commentaires surprenants sur le segment foncier cette année

(Dan Tri) - Les experts estiment que pour le secteur foncier, cette année, le phénomène de « fièvre foncière » ne se produira pas à grande échelle mais seulement localement.

Expert : Le marché foncier ralentit

Selon un rapport du ministère de la Construction, au quatrième trimestre 2024, le nombre de transactions d'appartements et de maisons individuelles a atteint plus de 25 400 unités, en baisse de 33,8% par rapport au trimestre précédent. Le nombre de transactions foncières réussies a atteint 86 796 lots/parcelles, en baisse de 15,7% par rapport au trimestre précédent.

En 2024, le nombre de transactions réussies d'appartements et de maisons individuelles s'est élevé à plus de 125 500 unités, en baisse de 11,2 % par rapport à la même période. Le volume des transactions foncières en 2024 atteindra plus de 412 400 lots/parcelles, soit une augmentation de 33,6% par rapport à 2023.

Au cours de l’année écoulée, outre les appartements, le segment foncier dans la banlieue de Hanoi et certaines zones voisines a été évalué comme présentant des signaux positifs. Cependant, dans de nombreux endroits, le secteur foncier est encore confronté à des difficultés ou ne s’est que légèrement redressé.

En évaluant le segment foncier ces derniers temps, M. Le Dinh Chung, expert immobilier, a déclaré que le foncier a montré des signes de reprise depuis avril 2024, le nombre de transactions a augmenté rapidement en mai mais est tombé dans un effondrement en septembre. La raison est l'effet général du marché de Hanoi lorsque la liquidité est lente, les prix baissent, ce qui fait que les provinces sont également affectées.

Après la flambée des prix des terrains à Hanoi fin 2024, de nombreux investisseurs ont désormais réduit leurs prix de vente. Le marché foncier à Hanoi ralentit. Dans les provinces limitrophes de Hanoi comme Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong, etc., il n'y a plus de phénomène de vente à perte, les prix des terrains ont de nouveau augmenté depuis 2024.

En particulier, les prix des terrains à Hung Yen ont enregistré la plus forte croissance, Bac Giang a également récupéré le niveau de prix par rapport au pic de 2022. Pour la zone de Thanh Hoa au sud, le marché est toujours faible, le prix est inférieur au pic précédent.

Un terrain dans la banlieue de Hanoi (Photo : Duong Tam).

En parlant du potentiel d'investissement de ce segment dans les temps à venir, M. Chung a déclaré qu'il existe encore de nombreuses opportunités, mais que l'achat de terrains à Hanoi ne sera pas le seul atout des investisseurs, mais qu'il faudra choisir avec soin la zone avec une bonne connexion aux infrastructures de transport et une bonne densité de population.

Actuellement, de nombreux investisseurs choisissent des zones qui ont des orientations de développement claires ou qui sont devenues des villes, de sorte que le prix de base fluctuera entre 3 et 5 milliards de VND.

Beaucoup de gens ne peuvent acheter aucun produit à ce prix, alors ils choisissent de « mettre de l’argent de côté » pour investir dans les provinces périphériques. Certaines zones des axes économiques associés aux parcs industriels comme Bac Ninh, Bac Giang ou Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh... attirent l'attention de nombreux investisseurs.

Toutefois, lors de l'achat d'un terrain, les investisseurs doivent prêter attention aux projets qui répondent aux conditions légales, au moins signer un contrat de vente ou disposer d'un livre rouge, et doivent en même temps tenir compte de la capacité de l'investisseur ; Choisissez des emplacements qui répondent aux besoins et attirent les futurs résidents.

M. Nguyen Anh Que, expert immobilier, a déclaré que les prix de tous les segments de l'immobilier à Hanoi ont atteint un sommet en octobre 2024. Pour les appartements et les terrains à Hanoi, le prix a ralenti et la liquidité a diminué. Par ailleurs, certains investisseurs fonciers en banlieue cherchent des moyens de « se débarrasser de leurs biens ».

La « fièvre foncière » ne sera pas très répandue cette année ?

En évaluant le secteur foncier cette année, M. Le Dinh Chung a déclaré que le phénomène de « fièvre foncière » ne se produira pas à grande échelle mais seulement au niveau local. Pour les provinces ci-dessus, de Thanh Hoa au sud, le marché n'est toujours pas positif cette année. Quant aux provinces touristiques telles que Da Nang et Nha Trang, cette année a vu des signes plus positifs en raison de la reprise économique conduisant à la croissance du tourisme.

Les investisseurs ont également commencé à rechercher des zones à fort développement touristique, en particulier Nha Trang et Da Nang, qui ont connu une reprise plus prononcée en 2024.

De plus, avec le changement de la loi foncière, les anciens projets avec des stocks restants recevront une grande attention de la part des acheteurs. Les produits dont le prix est inférieur à 3-4 milliards de VND attireront davantage de clients. La raison pour laquelle les projets anciens sont plus attractifs est que ces projets ont été mis en œuvre avant l’entrée en vigueur de la nouvelle liste de prix des terrains, de sorte que le coût du terrain est plus bas. Pendant ce temps, les projets mis en œuvre selon la nouvelle liste de prix des terrains seront « gonflés ».

« Même si les terrains seront à nouveau très fréquentés, tous les propriétaires n'en profiteront pas. La mentalité des clients a évolué : ils choisissent leurs biens avec beaucoup de soin, en fonction de la réputation de l'investisseur, de la légalité du projet et de la qualité du produit. Auparavant, les investisseurs pouvaient vendre immédiatement après avoir terminé les infrastructures, mais ils doivent désormais ajouter des aménagements paysagers et des équipements pour attirer les clients », a-t-il ajouté.

Terrain vendu aux enchères dans le district de Hoai Duc, Hanoi (Photo : Duong Tam).

En ce qui concerne les produits fonciers vendus aux enchères, M. Chung a prédit que les quartiers suburbains de Hanoi continueront de recevoir l'attention des investisseurs cette année. Parce que l’offre de logements sur le marché de Hanoi n’a montré à court terme aucun signe d’amélioration par rapport aux besoins réels de la population.

De plus, les prix étant actuellement très élevés dans les quartiers du centre-ville, les investisseurs ont tendance à rechercher des produits dans les banlieues. Le goût des investisseurs est toujours de « chasser » les terrains lotis à vendre, notamment les terrains mis aux enchères par les localités, en raison de leur sécurité juridique.

Toutefois, dans les temps à venir, les prix des terrains mis aux enchères à Hanoi ou dans les provinces environnantes ne connaîtront pas une hausse spectaculaire comme ces derniers temps, mais l'augmentation des prix sera plus appropriée. Les investisseurs seront plus vigilants, apprendront attentivement avant de fixer un prix acceptable au lieu de suivre la psychologie de la foule ou d’être influencés par les spéculateurs.

M. Nguyen Quoc Anh, expert immobilier, a déclaré qu'après la période de retournement et de consolidation, le marché évoluera vers une période de reprise, qui devrait débuter du deuxième au quatrième trimestre de cette année. À ce moment-là, les investisseurs n’accorderont plus trop d’importance au prix de vente et aux facteurs juridiques comme lorsque le marché était morose.

En revanche, le potentiel d’appréciation des prix est la clé pour décider d’investir de l’argent. Les segments rentables tels que les terrains et les villas en projet bénéficient donc d’une attention particulière de la part des investisseurs.

« Au cours des cycles précédents, lorsque le marché entrait en phase de développement, pour 100 dongs investis, les appartements ne rapportaient que 136 dongs. En revanche, les terrains rapportaient jusqu'à 300 dongs », a déclaré l'expert.

Selon lui, avec l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, le marché foncier connaîtra de nombreux changements importants, de l'offre aux activités de transaction. Le secteur foncier évolue dans une direction plus positive, réduisant la situation de « fièvre foncière », les prix virtuels et créant des vagues sur le marché. Il s’agit plutôt d’un nouveau cycle avec un segment foncier plus stable, plus transparent et plus durable.

Enfin, du T1/2026 au T4/2026, ce sera le moment où le marché entrera dans une orbite stable. Les prix et la liquidité ont augmenté sur une large gamme d’actifs. Cela peut être considéré comme la meilleure perspective du marché, après une longue période de stagnation.

En accord avec les opinions ci-dessus, M. Nguyen Anh Que a déclaré que la terre sera un point positif de 2025 à 2027, mais n'occupera plus la position de « roi » comme dans la période précédente.

« Il y a deux raisons pour lesquelles le foncier n'est plus aussi recherché qu'en 2022. Premièrement, dans les zones urbaines de type 3 et supérieur, la construction doit être achevée avant la vente, ce qui entraîne une augmentation des coûts d'investissement. Deuxièmement, la procédure de division des parcelles devient plus complexe. Cependant, les parcelles resteront plus attractives que les autres segments », a-t-il souligné.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-phan-khuc-dat-nen-trong-nam-nay-20250211040430015.htm