La proposition de ne pas « légiférer » doit être strictement contrôlée

Partageant son point de vue avec VTC News , M. Nguyen Van Dinh, expert juridique dans le domaine de l'investissement et des affaires immobilières, a déclaré que les mini-appartements sont très en vogue dans les grandes villes en raison de leur superficie modérée, de leurs prix abordables pour les jeunes familles, les travailleurs et de leur emplacement pratique pour vivre, travailler, étudier... Mais c'est aussi un gros "problème".

L'incendie du mini-immeuble d'appartements de Khuong Ha (district de Thanh Xuan, Hanoi) survenu dans la nuit du 12 septembre a été terrible car dans une petite ruelle où les voitures ne peuvent pas entrer, un mini-immeuble d'appartements a été construit jusqu'à 10 étages de haut, avec une surface au sol de seulement 200 m2, une surface au sol totale de 2 000 m2, avec jusqu'à 45 ménages avec environ 150 personnes vivant.

« La vie des gens est très fragile car, comme il ne s'agit pas d'un projet d'investissement, les mini-appartements ne sont pas approuvés, acceptés ou régulièrement inspectés pour la sécurité et la prévention des incendies », a souligné M. Dinh.

Cependant, le projet de loi sur le logement (amendé) propose de « légaliser » ce type sous le nom de « logements multifamiliaux à étages pour ménages et particuliers », c'est-à-dire que si un ménage ou un particulier dispose d'un terrain de plusieurs centaines de mètres carrés, il peut construire des mini-appartements à vendre sans avoir à créer une entreprise, sans avoir à établir un projet d'investissement pour effectuer des procédures d'investissement conformément à la loi sur l'investissement, à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières.

Outre les commodités qu’ils apportent, les mini-appartements présentent également de nombreux dangers imprévisibles. (Illustration : Cong Hieu).

Cela signifie qu'il n'est pas nécessaire de procéder aux procédures suivantes : approbation de la politique d'investissement, attribution/bail foncier, évaluation foncière et mise en œuvre des obligations financières sur le terrain, évaluation des rapports d'études de faisabilité/projets de base, approbation de la prévention et de la lutte contre les incendies, délivrance des permis de construire, acceptation de la prévention et de la lutte contre les incendies, acceptation des ouvrages éligibles à l'exploitation et à l'exploitation...

M. Dinh a souligné que le danger réside dans le fait que l'article 57 du dernier projet révisé de la loi sur le logement (soumis à la Conférence des délégués spécialisés fin août 2023) permet aux propriétaires de choisir de délivrer des « livres roses » distincts pour chaque appartement. Si cette proposition est approuvée, les mini-appartements seront « légalisés » et ne seront pas différents des appartements ordinaires. Ceci se reflète également dans la loi actuelle sur le logement (article 46) et précédemment dans le décret 71/2010.

Ainsi, une jeune famille disposant de 700 à 800 millions de VND peut également acheter un mini-appartement de 30 m2 et se voir attribuer un « livre rose » exactement comme lors de l'achat d'un appartement dans le projet.

" Si cette politique est adoptée, elle rendra certainement les mini-appartements " encore plus chauds ", les gens se précipiteront pour acheter des mini-appartements, créant une vague de chasse aux parcelles adjacentes à fusionner, construisant des mini-appartements à vendre partout au lieu d'encourager le développement de logements en fonction des projets, en assurant des connexions d'infrastructures synchrones.

Non seulement les questions de sécurité et de prévention des incendies, mais aussi la solution des infrastructures techniques, des infrastructures sociales (écoles, soins de santé, administration, services...) pour les ménages achetant des mini-appartements vont constituer un fardeau supplémentaire pour les autorités des zones urbaines de Hanoi, Ho Chi Minh-Ville, Da Nang... si les mini-appartements sont "légalisés" , a averti M. Dinh.

C'est pourquoi M. Dinh recommande : il ne faut pas « légiférer » sur les mini-appartements, mais au contraire prendre des mesures pour contrôler strictement ce type d'appartements. En particulier, l'achat et la vente de mini-appartements ne sont pas reconnus, et un « livre rose » distinct pour chaque mini-appartement n'est pas délivré pour éviter que ce type d'appartement ne devienne populaire, évitant ainsi le risque d'insécurité et de surcharge du système d'infrastructures urbaines.

« Si un ménage ou un particulier a le droit d'utiliser un terrain résidentiel et souhaite construire un immeuble d'appartements, il doit créer une entreprise/coopérative et préparer un projet d'investissement pour mener à bien les procédures d'investissement conformément à la loi sur l'investissement, à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières », a commenté M. Dinh.

Un grave incendie vient de se déclarer dans un mini-immeuble d'appartements à Khuong Ha.

Partageant le même point de vue, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a également déclaré qu'il était nécessaire de modifier la loi sur le logement de 2014 dans le sens de l'élimination des vides juridiques pour légaliser les mini-appartements.

Plus précisément, selon M. Chau, les dispositions de l'article 46, clause 2, de la loi sur le logement de 2014 stipulent clairement : Les ménages et les particuliers des zones urbaines doivent construire et rénover des maisons conformément aux dispositions de la loi sur la construction et sont responsables de la qualité des maisons.

Dans le cas où il est permis de construire une maison à 2 étages ou plus, chaque étage étant conçu et construit avec 2 appartements ou plus dans un style fermé, répondant aux normes minimales de surface au sol pour chaque appartement selon les normes et réglementations de construction, et ayant une partie de la surface sous propriété privée, une partie de la surface sous propriété commune de l'immeuble d'appartements selon les dispositions de la présente loi, l'État reconnaît la propriété de chaque appartement de cette maison.

Selon M. Chau, cette réglementation a conduit à une situation de construction « concave » et généralisée de mini-appartements dans les grandes villes. De là, perturber la planification du développement urbain. En même temps, cela entraîne une perte d'esthétique et ne garantit pas la sécurité incendie ainsi qu'un manque d'équipements et de services pour les résidents. Par conséquent, l'Association propose de modifier l'article 46, paragraphe 2, de la loi sur le logement de 2014 dans le sens de l'élimination complète de la délivrance de livres rouges pour les mini-appartements, autorisant uniquement l'activité de location de maisons.

En fait, récemment, de nombreux investisseurs ont demandé des permis pour construire des maisons ordinaires, puis ont contourné la loi et modifié la conception originale pour construire des mini-appartements à des fins commerciales. La construction généralisée de mini-appartements dans les grandes villes perturbe la planification du développement urbain, entraîne une perte d’esthétique et présente même des risques pour les acheteurs.

C'est ce qu'a également souligné le Ministère de la Construction : Dans certaines localités, profitant de la gestion laxiste des organismes fonctionnels, des ménages et des particuliers ont construit arbitrairement des maisons individuelles à plusieurs étages et à plusieurs appartements sans respecter les réglementations légales telles que : construction sans permis, construction sans autorisation, construction contraire à l'urbanisme, empiètement sur l'espace, division d'appartements, ajout arbitraire d'étages... et ensuite achat, vente et transfert libres.

Le ministère de la Construction a également émis un avertissement : si la gestion n'est pas renforcée, cela entraînera de nombreuses conséquences telles que des violations des réglementations de prévention et de lutte contre les incendies, ce qui présente un risque élevé d'incendie et d'explosion dans les zones résidentielles ; infrastructures techniques et infrastructures sociales surchargées ; Impossible de délivrer un certificat de propriété aux acheteurs d'appartements en raison de violations de la conception et de la densité de construction, ce qui entraîne des conflits et des poursuites entre acheteurs et vendeurs.

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