Selon le rapport sur le marché immobilier du premier trimestre 2024 de PropertyGuru Vietnam, après 6 ans, l'augmentation moyenne des prix des appartements à Hanoi a atteint 70 %. Plus précisément, les appartements à Hanoi ont un prix moyen de 46 millions de VND/m2, tandis que les appartements à Ho Chi Minh-Ville ont un prix moyen de 48 millions de VND/m2.
Début 2018, le prix de vente des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville n'était que de 27 et 31 millions de VND/m2.
Les prix des logements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont augmenté continuellement au fil des ans. (Source : PropertyGuru Vietnam).
Les prix des maisons sont près de 24 fois supérieurs aux revenus.
Le dernier rapport de Numbeo.com (un site Web spécialisé dans les statistiques sur le niveau de vie dans les villes et les pays du monde entier à travers des enquêtes) montre que le prix moyen d'une maison au Vietnam en 2024 est près de 24 fois le revenu annuel moyen des ménages.
Graphismes : Huy Manh. (Source : Numbeo)
À Ho Chi Minh-Ville, selon Mme Giang Huynh, directrice adjointe de la recherche et du S22M, Savills Ho Chi Minh-Ville, les prix des appartements sont actuellement environ 30 fois plus élevés que le revenu moyen des habitants de la ville.
Plus précisément, le revenu moyen d’un ménage à Ho Chi Minh-Ville n’est que d’environ 15 millions de VND par mois. Alors que le prix moyen d'un appartement dans un nouveau projet est actuellement de 5,5 à 6 milliards de VND. Si les gens sont capables d’épargner 40 à 50 % par mois, il leur faudra plusieurs décennies pour pouvoir acheter une maison, s’ils n’utilisent pas de crédit ou n’ont pas le soutien de leurs proches.
« Il sera très difficile pour un ménage basé sur un revenu pur, un revenu moyen, d’acheter une maison à Ho Chi Minh-Ville en ce moment. « Il faut avoir un revenu assez élevé, ainsi qu’un soutien financier, pour pouvoir acheter un appartement moyen », a déclaré Mme Giang.
De nombreuses études montrent également qu’au fil des ans, le taux de croissance des prix de l’immobilier est bien supérieur à celui des revenus des citoyens. Selon un rapport de Savills Vietnam, Hanoi s'efforce d'avoir un revenu moyen par habitant de 150 millions de VND/personne/an en 2023, par rapport à 2019, le taux de croissance moyen du revenu est de 6%/an.
Parallèlement, la croissance des prix des appartements de 2019 au premier semestre 2023 s’élève à 13 % par an.
« Ce chiffre montre que la croissance du revenu par habitant à Hanoi est presque deux fois inférieure à la croissance des prix des appartements », a déclaré Mme Do Thu Hang, directrice principale du département de conseil et de recherche de Savills Hanoi.
Mme Hang a averti que l’accession à la propriété deviendrait encore plus difficile si cet écart se creusait.
Le Dr Le Xuan Nghia, expert en finances et en banques, a également cité des preuves de l'énorme écart entre les prix des logements et les revenus des gens.
Plus précisément, un travailleur âgé de 30 ans ou moins avec un revenu moyen d'environ 15 millions de VND par mois, moins les frais de subsistance dans les grandes villes comme Ho Chi Minh-Ville ou Hanoi, dispose d'environ 6 millions de VND, il lui faudrait donc au moins 20 ans pour économiser 1,5 milliard de VND. Avec un revenu de 20 à 30 millions de VND/mois, pour acheter un appartement à 1,5 milliard de VND, il faut économiser pendant 10 à 15 ans.
Selon PropertyGuru Vietnam, le prix de vente moyen de tous les types de logements à Hanoi est de 22,8 milliards de VND/unité pour les maisons en front de rue ; 17,8 milliards de VND/unité pour une villa ; 6,3 milliards de VND/unité pour les maisons privées et 3,1 milliards de VND/unité pour les appartements. Pendant ce temps, le revenu moyen estimé des travailleurs à Hanoi en 2023 est de 135 millions de VND/an.
Ainsi, pour posséder une maison avec vue sur la rue à Hanoi, il faut « travailler dur » pendant 169 ans, pour posséder une maison privée, il faut 132 ans et pour acheter un appartement, il faut 23 ans (en supposant que les travailleurs utilisent tous leurs revenus pour acheter une maison).
Pourquoi les prix de l’immobilier augmentent-ils seulement et ne diminuent-ils pas ?
Selon les experts, les prix des logements augmentent en raison d’une forte demande alors que l’offre est rare. Expliquant l'offre limitée, le ministère de la Construction a déclaré que de nombreux projets immobiliers sont actuellement confrontés à de nombreuses difficultés de mise en œuvre (devoir arrêter temporairement, retarder ou reporter les progrès, et avoir des difficultés à accéder aux prêts de crédit, à émettre des obligations et à mobiliser des capitaux).
Les prix des logements augmentent régulièrement en raison de la rareté de l’offre et des coûts de construction élevés. (Photo : Cong Hieu).
Une autre raison, selon M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, est que les prix de l'immobilier dépendent de nombreux facteurs tels que les prix des terrains, les coûts de construction, la légalité... Si ces facteurs affectent en même temps, il sera difficile pour les entreprises de réduire les prix des logements.
Plus précisément, pour un projet immobilier, le coût du terrain est l’un des coûts d’entrée importants qui affectent le prix de sortie. En moyenne, dans les zones urbaines, les frais d’utilisation du sol représentent environ 10 % du coût d’un appartement, 20 à 30 % du coût d’une maison de ville de faible hauteur et environ 50 % du coût d’une villa.
Ces dernières années, les prix des terrains ont augmenté de 15 à 30 %, ce qui fait grimper les prix des logements de 2 à 8 %.
Non seulement les prix des terrains, mais aussi des matériaux de construction comme le fer, l'acier, le sable... ont fortement augmenté. Par exemple, le prix du fer et de l’acier a augmenté d’environ 15 à 20 %, tandis que le coût des matières premières représente 65 à 70 % de la valeur estimée des projets de construction.
De plus, le coût de mise en œuvre du projet a également augmenté en raison de nombreux problèmes juridiques qui ont prolongé le temps de construction. M. Tuan a déclaré que certains projets nécessitent jusqu'à 4 à 5 ans pour mener à bien les procédures juridiques.
M. Tuan a également expliqué que si une entreprise achète un terrain d'une valeur de 500 milliards de VND, elle perdra 10 % de ses frais d'intérêt chaque année, soit 50 milliards de VND. Ce coût est ajouté au prix par l’entreprise.
En accord avec l'opinion ci-dessus, M. Tran Khanh Quang, directeur général de la société immobilière Viet An Hoa, a déclaré qu'un obstacle majeur qui rend difficile la baisse des prix de l'immobilier est que les coûts d'investissement sont trop élevés. « Dans la structure actuelle des coûts du projet, les coûts de construction ont presque doublé par rapport à il y a 4 à 5 ans, passant de 7 à 7,5 millions de VND/m3 à plus de 12 millions de VND/m2 », a déclaré M. Quang.
Selon le Dr Nguyen Duy Phuong, directeur des investissements de DGCapital, lors de la mise en œuvre d'un projet, l'investisseur hypothèque à la fois le terrain et les actifs futurs pour emprunter du capital à la banque. La réduction du prix de vente affectera la valeur de la garantie auprès de la banque.
Selon les experts, la meilleure façon de contrôler les prix de l’immobilier est d’augmenter l’offre.
Selon les experts, il est nécessaire d’augmenter l’offre pour faire baisser les prix des logements. (Illustration : Minh Duc)
Pour y parvenir, selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), deux étapes importantes doivent être franchies. La première consiste à supprimer les obstacles juridiques liés aux projets afin de garantir que ces projets puissent être mis en œuvre et construits.
Deuxièmement, il est nécessaire de résoudre le « problème » du crédit et de stimuler les flux de trésorerie en promouvant des politiques destinées aux personnes ayant de réels besoins de logement et en aidant les entreprises à développer des projets qui répondent à ce besoin. Il est par exemple nécessaire de remédier aux difficultés de construction de logements sociaux et de logements commerciaux abordables, augmentant ainsi l’offre.
Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de PropertyGuru Vietnam, il est nécessaire de promouvoir la construction et la modernisation des systèmes de transport public, y compris les lignes de métro. Des transports pratiques encourageront les gens à quitter le centre-ville, réduisant ainsi la pression sur la demande de logements dans le centre-ville.
Source
Comment (0)