Les prix des appartements à Hanoi continuent d'augmenter, la fièvre foncière est principalement une astuce des spéculateurs pour gagner de l'argent, 7 cas de changement d'affectation des sols sans autorisation... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.
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| Alors que la plupart des autres segments et types de biens immobiliers ont vu leur intérêt diminuer en mai 2024, les appartements de Hanoi ont été le seul segment à connaître une croissance, avec un taux d'intérêt de 9 %. (Photo: Linh An) |
Les prix des appartements à Hanoi continuent d'augmenter
Les big data de Batdongsan.com.vn montrent qu'après trois mois consécutifs de forte croissance au premier semestre 2024, en avril 2024, les appartements de Hanoi ont commencé à ralentir. Plus précisément, en avril 2024, le niveau d'intérêt et le nombre d'annonces d'appartements à Hanoi ont diminué respectivement de 30 % et de 2 %. Cependant, le déclin n'a duré qu'en avril. À partir de mai, les appartements de Hanoi ont progressivement retrouvé leur « forme ».
Alors que la plupart des autres segments et types de biens immobiliers ont vu leur intérêt diminuer en mai 2024, les appartements de Hanoi ont été le seul segment à connaître une croissance, avec un taux d'intérêt de 9 %. Par rapport à mai, le niveau d’intérêt est resté stable en juin 2024.
En effet, après un peu plus d’un mois de stagnation, de fin mai 2024 à aujourd’hui, les prix des appartements continuent d’établir un nouveau niveau. Cela signifie que les prix des appartements à Hanoi continuent d’augmenter.
Par exemple, selon une enquête de Batdongsan.com.vn, dans le projet Vinhomes Smart City, les appartements 1 chambre + 1, selon le bâtiment, l'emplacement et l'orientation du balcon, avaient, fin avril et début mai 2024, un prix de vente de 2,4 à 2,6 milliards de VND/appartement, alors qu'actuellement le prix d'offre de ce type d'appartement est de 2,7 à 2,8 milliards de VND/appartement. De même, les studios sont vendus entre 1,8 et 1,9 milliard de VND, soit une augmentation moyenne de 150 à 200 millions de VND par appartement par rapport à juin 2024. Les appartements de 2 chambres et 2 salles de bain ou de 3 chambres et 2 salles de bain de ce projet ont également augmenté de 200 à 250 millions de VND par rapport à il y a environ 2 mois.
Le projet Gemek est également passé de 2,7 à 2,8 milliards de VND pour les appartements de 2 chambres et 2 salles de bains à 2 750 à 2,9 milliards de VND/appartement. En particulier, il y a des appartements de 2 chambres et 2 salles de bain dans ce projet, le propriétaire propose un prix de plus de 3 milliards de VND/appartement.
Les appartements Nam Trung Yen, principalement des appartements anciens, avec 2 chambres, ont également vu leur prix augmenter, passant de 2,8 à 3 milliards de VND/appartement à 3,1 à 3,4 milliards de VND/appartement. Le prix des appartements de 2 chambres et 2 salles de bains du projet Handiresco a également augmenté, passant de 4 à 4,2 milliards de VND/appartement en mai à 4,3 à 4,5 milliards de VND/appartement.
L'augmentation moyenne de 250 à 300 millions de VND par appartement se produit également avec des projets sur la rue Le Van Luong tels que Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace ou des appartements situés sur l'axe Trung Hoa - Nhan Chinh.
Pourquoi le district de Thanh Oai à Hanoi a-t-il soudainement arrêté les ventes aux enchères de terrains ?
Le district de Thanh Oai (Hanoï) a arrêté la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 57 parcelles de terrain dans la zone de Dam, village de Muc Xa, commune de Cao Duong, et a restitué l'argent pour les documents d'achat et les dépôts des clients, invoquant la nécessité de re-déterminer le prix de départ.
La société par actions Truong Son, organisatrice de la première vente aux enchères de terrains du district de Thanh Oai pour 57 parcelles de terrain dans la commune de Cao Duong le 17 août, a soudainement annoncé l'arrêt de l'organisation de la vente aux enchères et le retour de l'argent pour les documents d'achat et les dépôts aux clients.
La société ci-dessus a déclaré que l'unité avait reçu un avis du Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai avec le contenu « Arrêtez d'organiser la première vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 57 parcelles de terrain dans la zone de Dam, village de Muc Xa, commune de Cao Duong, district de Thanh Oai, Hanoi ».
La raison est que le Comité populaire du district de Thanh Oai a redéterminé le prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 114 parcelles de terrain dans la commune de Cao Duong, conformément à la décision du Comité populaire de la ville de Hanoi.
Auparavant, selon l'annonce, 57 parcelles de terrain dans la zone du hameau de Muc Xa, commune de Cao Duong, ont des superficies allant de 74,63 à 134,69 m2, prix de départ 8 097 millions de VND/m2.
Avec le prix de départ ci-dessus (hors taxes, frais et charges), l'acompte pour les terrains varie de près de 121 à 218 millions de VND.
On sait qu'en août, le district de Thanh Oai n'organisera pas d'autres ventes aux enchères de terrains.
Auparavant, le 10 août, le district de Thanh Oai avait organisé une vente aux enchères de 68 lots de terrains dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao. Cette vente aux enchères a fait grand bruit parmi les investisseurs immobiliers et l'opinion publique puisque le prix remporté était 7 à 8 fois supérieur au prix de départ. Du prix de départ de 8,6 à 12,5 millions de VND/m2, le prix gagnant le plus élevé a dépassé les 100 millions de VND/m2.
De nombreux avis affirment que la raison pour laquelle cette vente aux enchères a attiré de nombreux investisseurs est le faible prix de départ. Avec le prix de départ ci-dessus, les investisseurs n'ont qu'à déposer 20 %, soit environ 200 millions de VND.
Risque de l'acheteur
Ces derniers temps, le marché immobilier a connu de fortes fluctuations de prix, notamment dans le segment des appartements, suivi par les projets immobiliers et les terrains dans les localités. Cependant, avec une augmentation de 6 à 8 fois comme les résultats des récentes enchères dans le district de Thanh Oai, cela est considéré comme trop chaud, voire inhabituel en termes de prix gagnant et de nombre de participants.
Les registres réels et sur le site Web Batdongsan.com.vn montrent que le prix des terrains dans les zones résidentielles de certains villages de la commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai, le prix des terrains à vendre au deuxième trimestre 2024 n'est que d'environ 27 à 30 millions de VND/m2. Ce prix a augmenté d'environ 80 %, passant d'environ 15 millions de VND/m2 en 2020 à près de 30 millions de VND/m2 en 2024. Ainsi, l'enchère gagnante du 10 août est 2,3 à 3,7 fois supérieure au prix de vente populaire actuel.
Ou à travers une enquête récente sur les prix des terrains dans certains districts de banlieue de Hanoi, bien que les prix des terrains aient augmenté, en particulier dans les localités se préparant à devenir des districts ou des emplacements avec des avantages en matière de développement des infrastructures, il n'y a pas eu d'augmentation irréaliste comme le phénomène des enchères foncières à Thanh Oai.
Par exemple, lors de la vente aux enchères de terrains fin juin dans le district de Me Linh, les résultats des enchères gagnantes n'ont pas changé radicalement avec un prix gagnant allant de 20 à 40 millions de VND/m2, alors que le district de Me Linh a encore de la marge de développement avec le système d'infrastructures allant des ponts à la Ring Road 4, Ring Road 3,5... De même, dans le district de Thach That, les prix des terrains dans certains beaux endroits de la commune de Binh Yen n'ont récemment augmenté que de quelques millions de VND/m2, même s'il existe de nombreuses informations utiles affectant le marché immobilier...
Au vu de cette réalité, de nombreux experts estiment que la récente fièvre foncière est avant tout une astuce de spéculateurs et de courtiers visant à faire du profit. De nombreux groupes de collectionneurs de terres utilisaient auparavant les enchères régionales pour faire monter les prix, créant ainsi un terrain plus élevé. Si les lots mis aux enchères ne peuvent être vendus, ils perdront leur dépôt de garantie. Conformément à la réglementation, les participants aux enchères doivent verser un dépôt de garantie égal à 20 % de la valeur totale du terrain, calculée au prix de départ.
Selon les données en ligne de Batdongsan.com.vn, au cours des 6 premiers mois de 2024, le marché immobilier de Hanoi a enregistré de fortes fluctuations du niveau d'intérêt. En règle générale, le segment des terrains et des terrains résidentiels est sur la voie de la reprise après avoir touché le fond en 2023, le nombre de recherches ayant augmenté de 118 % par rapport à la même période l'année dernière ; Les maisons privées, les maisons de ville et les villas ont augmenté respectivement de 33 %, 27 % et 9 %. Dans les districts suburbains, Dong Anh a la plus forte augmentation d'intérêt de 104%, Quoc Oai a augmenté de 101%, Gia Lam de 95%, Hoai Duc de 79%, Thach That de 48%...
Les experts expliquent que cela pourrait être dû à la crainte d'une augmentation des prix de l'immobilier après l'entrée en vigueur officielle de la loi foncière de 2024, de la loi sur les affaires immobilières de 2023 et de la loi sur le logement de 2023. D'autre part, l'information selon laquelle Hanoi s'efforce d'avoir 5 nouveaux districts (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri et Dan Phuong) d'ici 2030 fait également que les terrains de ces localités attirent l'attention de nombreux investisseurs.
M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, prédit qu'à partir du deuxième trimestre 2025, les terrains commenceront à entrer dans la tendance principale de reprise ; Les « vagues » actuelles ne sont que locales dans certaines zones. Les investisseurs doivent donc étudier attentivement le marché et se renseigner sur les fluctuations de prix grâce à des sources d’information objectives.
En outre, compte tenu du fait que les prix de l'immobilier sont poussés trop haut par rapport à la valeur réelle, certains experts estiment que l'acte de manipuler le marché immobilier pour créer des prix virtuels est très dangereux, car il affecte directement les acheteurs, tout comme la manipulation du marché boursier. Cela rend le marché immobilier peu transparent et instable, tandis que l’État ne dispose pas de sanctions fortes.
Les gens s’attendent à ce que les prix de l’immobilier baissent à un niveau approprié lorsque de nouvelles politiques de gestion et réglementations juridiques entreront bientôt en vigueur. C'est la solution pour les personnes qui ont réellement besoin d'avoir bientôt la possibilité de posséder une maison, comme l'objectif du gouvernement.
En cas de changement d'affectation du sol, aucune autorisation n'est requise.
La loi foncière de 2024 prévoit de nombreux autres cas de changement d'affectation des sols sans autorisation à compter du 1er août 2024.
7 cas de changement d'affectation du sol sans autorisation
Conformément aux dispositions de l'article 121, clause 3, de la loi foncière de 2024, s'il ne relève pas des 7 cas suivants visés à l'article 121, clause 1, de la loi foncière de 2024, il ne sera pas nécessaire de demander l'autorisation de changer le but d'utilisation à l'autorité compétente.
Plus précisément, ces cas sont les suivants : Conversion de terres rizicoles, de terres forestières à usage spécial, de terres forestières de protection et de terres forestières de production en d’autres types de terres du groupe des terres agricoles ; Convertir des terres agricoles en terres non agricoles ; Convertir d’autres types de terres en terres d’élevage concentré lors de la mise en œuvre de projets d’élevage concentré à grande échelle.
Conversion de terres non agricoles attribuées par l'État sans redevance d'utilisation du sol en d'autres types de terres non agricoles attribuées par l'État avec redevance d'utilisation du sol ou bail foncier ; Convertir des terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles en terres résidentielles.
Conversion de terrains destinés à la construction d'ouvrages publics, de terrains utilisés à des fins publiques à des fins commerciales en terrains destinés à la production et aux activités commerciales non agricoles ; Conversion de terres de production et d’affaires non agricoles qui ne sont pas des terres commerciales ou de service en terres commerciales ou de service.
La conversion de l’utilisation du sol doit être conforme à l’urbanisme.
Les changements d’affectation des sols doivent toujours être conformes à la planification et être approuvés par les autorités compétentes, ce qui est clairement stipulé dans l’article 116 de la loi foncière de 2024.
En conséquence, le Comité populaire du district où se trouve le terrain est l'autorité compétente pour approuver la conversion de l'usage du terrain.
Superficie de la conversion d'utilisation des terres en 2024
Actuellement, la loi foncière de 2024 ne contient aucun document stipulant la superficie maximale et la limite de conversion à des fins d'utilisation des terres.
Les limites d’utilisation du sol dépendent des besoins de la personne qui souhaite modifier l’utilisation du sol. Cependant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement examinera les documents, la nécessité de changer l'usage du sol, vérifiera le terrain et la planification pour voir s'il est possible de transférer la totalité de cette limite.
Les plans annuels d’aménagement du territoire au niveau du district sont prescrits par les autorités compétentes.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html
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