Les prix des appartements à Hanoi sont très élevés, comment profiter de l'opportunité de « l'argent bon marché » ? Les Vietnamiens peuvent acheter directement des maisons et des terrains

La Banque d'État informe sur les prêts pour les futurs achats de logements, les experts conseillent sur la façon de profiter de l'opportunité de « l'argent bon marché » en 2024, les Vietnamiens peuvent acheter directement des maisons et des terrains... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

L’immobilier reste l’un des marchés les plus importants dans lesquels les gens souhaitent investir à l’heure actuelle. Sur la photo : Perspective de l'aménagement de la zone urbaine Green Garden. (Source : Jardin Vert)

Aucune interdiction de prêter pour acheter de futurs logements

En réponse aux inquiétudes concernant l'interdiction des prêts pour les futurs achats de logements, un représentant de la Banque d'État a déclaré que la circulaire 22/2023/TT-NHNN modifiant la circulaire 41/2016/TT-NHNN, en vigueur à compter du 1er juillet 2024, réglementant les ratios d'adéquation des fonds propres des banques et des succursales de banques étrangères, ne restreint pas le droit d'acheter de futurs logements.

Plus précisément, la circulaire 22 ne modifie pas la réglementation sur les prêts pour ce type de logement, ni ne limite les droits des organisations et des particuliers à acheter de futurs logements.

Selon la réglementation en vigueur, les prêts destinés à l'achat et à la réalisation de projets immobiliers et garantis par le bien immobilier lui-même, les projets formés à partir du prêt, sont définis comme des prêts garantis par un bien immobilier. Un prêt est défini comme un prêt hypothécaire au logement qui doit répondre aux conditions suivantes : la source de remboursement ne provient pas des revenus locatifs de la maison constituée à partir du prêt, la maison a été achevée pour la remise conformément au contrat de vente, la maison constituée à partir du prêt doit être évaluée de manière indépendante...

En conséquence, les prêts pour l'achat de biens immobiliers et de logements ainsi que les prêts hypothécaires utilisant des actifs futurs appliquent un coefficient de risque de 30 % à 120 % en fonction du ratio prêt/valeur (LTV), qui est calculé comme le rapport entre le solde du prêt et la valeur de la garantie.

Selon le représentant de la Banque d'État, la nouvelle circulaire réduit le coefficient de risque lors de l'octroi de prêts destinés à l'achat de logements sociaux par rapport aux prêts destinés à l'achat de biens immobiliers et d'autres logements. En conséquence, les prêts destinés à l’achat de logements sociaux se verront attribuer un coefficient de risque plus faible lors du calcul du ratio de sécurité du capital des banques. Cette mesure vise à créer de l'espace et à encourager les banques à débourser des prêts pour l'achat de logements sociaux conformément aux politiques et aux projets du gouvernement.

En outre, la circulaire 22 réduit également le coefficient de risque pour l’octroi de crédits destinés à financer des projets immobiliers de parcs industriels de 200 % à 160 %. Les prêts destinés au développement agricole et rural sont également soumis à un coefficient de risque de 50 %.

En ce qui concerne la réglementation sur les prêts immobiliers et autres logements, la Banque d'État a affirmé qu'elle reste inchangée par rapport à avant.

Conformément à la nouvelle réglementation de la Banque d'État, la condition des maisons achevées selon le contrat d'achat de maison s'applique uniquement aux prêts hypothécaires au logement (qui sont appliqués avec un coefficient de risque inférieur par rapport aux autres créances garanties par des biens immobiliers).

Dans le cas où une organisation ou un particulier a besoin de construire ou d'acheter une future maison et hypothèque la future maison, il s'agira d'un prêt garanti par un bien immobilier tel que prescrit dans la clause 10, article 2 de la circulaire 41 et le coefficient de risque correspondant tel que prescrit dans la clause 10, article 9 de la circulaire 41 sera appliqué.

Ainsi, la Banque d'État affirme que ce règlement ne restreint pas les droits des organisations et des particuliers à acheter des logements futurs et n'est pas contraire aux réglementations en vigueur (droit civil, droit du logement, droit des affaires immobilières, droit de l'investissement 2020, loi sur les établissements de crédit 2024).

Des prix d'appartements exorbitants

Selon le ministère de la Construction, au quatrième trimestre 2023, selon les rapports agrégés des localités et les informations d'enquête des organismes d'études de marché, les prix des appartements continueront d'augmenter dans les deux grandes villes de Hanoi et de Ho Chi Minh-Ville, en particulier dans les zones centrales.

Il n'y a presque pas de projets sur le marché dans le segment des appartements abordables (prix inférieur à 25 millions de VND/m2), mais principalement dans le segment des appartements de milieu de gamme (prix 25-50 millions de VND/m2) qui sont éligibles à la mobilisation de capitaux et de commerce.

Plus précisément, à Hanoi, au quatrième trimestre 2023, selon un rapport de synthèse, certains projets ont connu une augmentation moyenne des prix dans des zones telles que : le district de Thanh Xuan a augmenté d'environ 3,5 % ; Le district de Ha Dong a augmenté d’environ 3,7 % ; Le district de Hoang Mai a augmenté d’environ 3,8 % ; Le district de Nam Tu Liem a augmenté d'environ 4,1 %...

Dans lequel, le prix de vente des appartements abordables est de 25 à 35 millions de VND/m2 ; Les prix des appartements de milieu de gamme varient entre 35 et 50 millions de VND/m2 ; Le prix de vente des appartements de luxe est supérieur à 50 millions de VND/m2, généralement entre 60 et 70 millions de VND/m2.

A propos de cette question, M. Nguyen Van Dinh - Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam (VARS) - a déclaré que le prix des appartements à Hanoi sur le marché primaire augmente continuellement car il y a très peu d'investisseurs avec des projets pendant cette période. Les investisseurs disposant d'une offre à ce stade sont pour la plupart de gros investisseurs qui n'ont pas de difficultés financières, le prix d'offre est donc élevé pour maximiser les profits. Le prix moyen des appartements à Hanoi sur le marché primaire est de 51,7 millions de VND/m2.

Selon M. Dinh, le niveau des prix primaires est difficile à baisser en raison des coûts des intrants (l'indice du logement et les prix des matériaux de construction augmentent d'environ 6 % chaque année). Parallèlement à cela, l’inflation et les taux d’intérêt augmentent. En outre, le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux approuvés est de plus en plus rare et les fonds fonciers dans les zones centrales sont également très limités.

En outre, cet expert a estimé que même si le prix des appartements à Hanoi sur le marché primaire n'a pas diminué, les acheteurs de maisons bénéficient toujours de politiques préférentielles sans précédent dans la course politique des investisseurs.

« Les acheteurs peuvent payer en plusieurs fois, bénéficier de taux d'intérêt préférentiels et de délais de grâce de remboursement du capital deux à trois fois plus longs que les années précédentes. Cela renforce la liquidité du segment des appartements sur le marché primaire », a expliqué M. Dinh.

L’immobilier reste un canal d’investissement intéressant.

Partageant des notes pour que les acheteurs de maisons profitent de l'opportunité de « l'argent bon marché » en 2024, M. Manh Quan, co-fondateur du Home Buyers Forum, a commenté qu'outre d'autres marchés tels que les actions et l'or, le marché immobilier est toujours l'un des marchés les plus importants dans lesquels les gens souhaitent investir à l'heure actuelle. Même si les gens ne sont pas prêts à investir de l’argent immédiatement, ils sont toujours très intéressés par le marché immobilier pour pouvoir prendre des décisions à l’avenir.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Appartement dans la zone urbaine de Thu Thiem, HCMC. (Source : VNA

Le marché connaît de nouvelles évolutions, notamment en termes de flux de trésorerie. Actuellement, selon l'orientation de la politique monétaire de l'État, les taux d'intérêt des banques sont très bas, certaines banques sont même seulement 3%/an, inférieurs à l'objectif d'inflation.

« Cela signifie que de nombreux investisseurs qui déposent de l'argent en banque non seulement ne génèrent pas d'intérêts, mais voient leur valeur baisser. Ils devront donc trouver de nouveaux canaux d'investissement, notamment dans l'immobilier. Ils s'intéresseront donc à de nouveaux projets immobiliers, notamment des immeubles d'appartements. Au lieu de déposer de l'argent en banque, ils doivent trouver des canaux d'investissement pour préserver la valeur de leur argent », a déclaré M. Manh Quan.

Selon le One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insights, les prix des principaux appartements à Hanoi en 2023 ont augmenté de 16,3 % par rapport à l'année dernière dans les trois segments : abordable, milieu de gamme et haut de gamme. Cela reflète non seulement les activités d’investissement pour un commerce rentable, mais montre également les besoins réels en matière de logement de la population.

Ces dernières années, les chiffres rapportés ont montré une offre limitée et très peu de projets d'appartements achevés à Hanoi, avec seulement quelques projets en raison de la lenteur de l'octroi des licences de construction. L’augmentation des prix des appartements est également inévitable.

« Bien que les prix des appartements augmentent, les personnes ayant des conditions de revenus ou des besoins essentiels qui ne peuvent être reportés - comme fonder une nouvelle famille et devoir séparer les ménages - décident toujours d'acheter », a commenté M. Quan.

D'autre part, suite à l'augmentation des prix des appartements ces derniers mois, selon l'observation de M. Quan, le marché montre un nouveau changement, de nombreuses personnes se tournent vers le choix des maisons de plain-pied et des terrains résidentiels car ce type de biens immobiliers dans certains endroits, le prix par surface utilisable est toujours inférieur à celui des appartements et les prix de l'immobilier n'ont pas beaucoup augmenté - les rapports sur le marché immobilier le montrent tous.

M. Quan a déclaré que cette évolution est compréhensible, car le prix des appartements ne cesse d'augmenter, obligeant les gens à revoir leurs choix. Choisir d'acheter une maison de ville ou un terrain résidentiel n'est pas une mauvaise décision. Parce que les terrains résidentiels ont un livre rouge permanent, de nombreuses personnes aiment également acheter car le prix de ce type de bien immobilier est stable, voire une forme de propriété future qui peut être laissée à plusieurs générations.

Les Vietnamiens peuvent acheter directement des maisons et des terrains.

Le 18 janvier, la 15e Assemblée nationale a officiellement adopté la loi foncière modifiée. L’un des éléments qui attire l’attention de nombreuses personnes concerne les changements liés aux droits des utilisateurs des terres.

Les droits des utilisateurs des terres sont fondamentalement maintenus conformément aux lois foncières en vigueur. La loi foncière modifiée prévoit des modifications, des compléments et l’élargissement des droits des utilisateurs des terres, y compris ceux d’origine vietnamienne.

Plus précisément, en ce qui concerne les droits et obligations concernant l'utilisation des terres des Vietnamiens résidant à l'étranger : Compléter la directive selon laquelle les Vietnamiens résidant à l'étranger de nationalité vietnamienne qui sont citoyens vietnamiens ont tous les droits liés à la terre (pas seulement les droits sur les terrains résidentiels) comme les citoyens vietnamiens dans le pays (personnes nationales) et maintenir les mêmes politiques que les lois en vigueur pour les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger afin de contribuer à promouvoir l'investissement et à attirer les transferts de fonds des citoyens vietnamiens résidant à l'étranger dans le pays.

Conformément à l'article 3 de la clause 4 de la loi sur la nationalité vietnamienne, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger sont des Vietnamiens qui avaient la nationalité vietnamienne, dont la nationalité a été déterminée par la lignée à la naissance, et dont les enfants et petits-enfants résident et vivent en permanence à l'étranger.

Ainsi, on peut simplement comprendre que les descendants de personnes qui avaient la nationalité vietnamienne à l’étranger, même s’ils n’ont pas la nationalité vietnamienne, ont toujours tous les droits liés à la terre comme les citoyens vietnamiens dans le pays.

Étant donné que les sujets disposant de droits d'utilisation des terres sont élargis, la loi élargit également les cas dans lesquels l'État attribue des terres avec des droits d'utilisation des terres. Sur la base de l'héritage des sujets auxquels l'État attribue des terres avec des frais d'utilisation du sol dans l'article 55 de la loi foncière de 2013, l'article 119 de la loi foncière modifiée a complété un certain nombre de sujets auxquels l'État attribue des terres avec des frais d'utilisation du sol.

Dont 2 cas liés à des personnes d'origine vietnamienne :

Premièrement, les personnes d’origine vietnamienne résidant à l’étranger et les organisations économiques disposant de capitaux d’investissement étrangers se voient attribuer des terrains pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux conformément aux dispositions de la loi sur le logement ; Utilisation du sol en raison de la réception du transfert de projets immobiliers conformément aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières dans les cas où l'État attribue des terres avec perception de frais d'utilisation du sol.

Deuxièmement, les ménages, les particuliers et les personnes d’origine vietnamienne résidant à l’étranger se voient attribuer des terres en contrepartie d’une compensation foncière lorsque l’État récupère des terres conformément aux dispositions de la loi foncière modifiée.

La loi stipule également que le Comité populaire du district doit délivrer des certificats aux utilisateurs fonciers et aux propriétaires d'actifs attachés aux terres qui sont des particuliers, des communautés résidentielles et des personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger.

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