Les experts « regardent droit et parlent honnêtement » sur la situation de l’immobilier en 2024

Le logement social a besoin de la main de l’État

PV : 2023 est une année de nombreuses difficultés et défis pour l’économie vietnamienne en général et le secteur immobilier en particulier. Le gouvernement a mis en place de nombreuses politiques pour atténuer les difficultés du marché. Comment évaluez-vous le « soutien » des politiques au marché immobilier ces derniers temps ?

M. Nguyen Van Duc : Ces derniers temps, les politiques mises en œuvre par le Gouvernement ont eu un impact positif sur le marché immobilier. Cependant, les politiques émises par le Gouvernement n'ont fait que rassurer l'esprit, sans réellement intervenir en profondeur, directement et à fond, pour nuire à la santé des sujets participant au marché immobilier.

Immobilier – Les experts « regardent droit et parlent honnêtement » sur la situation de l'immobilier en 2024 — Expert immobilier Nguyen Van Duc.

Cependant, à mon avis, la « maladie » du marché immobilier ne réside pas dans les politiques mais dans les entreprises elles-mêmes (mauvais investissement dans un segment, mauvais investissement ciblé, entreprises « élevant des poulets » - PV). Lorsque les investissements sont mauvais, les entreprises empruntent beaucoup aux banques et sont incapables de résoudre la situation, aucune politique ne peut les « sauver ». De plus, les politiques et les lois ont un certain délai d’application et ne peuvent donc pas être absorbées du jour au lendemain.

PV : De nombreux avis affirment que la loi sur le logement (modifiée) a supprimé le goulot d’étranglement du logement social. Qu'est-ce que tu penses de ça ?

M. Nguyen Van Duc : Le but du logement social est d’aider les pauvres à avoir un logement. C’est une bonne politique, mais l’essentiel est la manière dont elle est mise en œuvre.

Les nouvelles réglementations de la loi sur le logement (modifiée) sont plus ouvertes, aidant les pauvres à avoir les conditions pour accéder au logement social. Cependant, à mon avis personnel, le logement social a besoin de l’aide de l’État plutôt que de s’appuyer sur les entreprises.

En fait, de nombreuses entreprises et nous-mêmes avons investi dans le logement social, mais au bout d’un certain temps, elles n’ont pas pu survivre. A cette époque, lors de la construction de logements sociaux, il y avait des démarches administratives, des prix en hausse, des taux d'intérêt bancaires, des délais de construction longs, etc., qui faisaient que les entreprises subissaient des pertes doubles. C’est pourquoi, actuellement, très peu d’entreprises investissent dans le logement social.

Notre objectif est d’avoir 1 million de logements sociaux d’ici 2030, mais nous ne disposons ni du capital ni des mécanismes pour y parvenir. À mon avis, il nous sera difficile de « parvenir à la ligne d’arrivée » comme prévu.

À mon avis, il faudrait développer le logement locatif et il devrait y avoir des décrets et des normes pour développer ce segment. Les logements locatifs ne requièrent pas une qualité aussi élevée que les logements commerciaux, de sorte que les pauvres peuvent avoir plus facilement accès à des logements abordables.

L’immobilier échappera-t-il au marasme ?

PV : De nombreux avis affirment que le marché immobilier bénéficie de nombreux facteurs positifs et dispose actuellement de suffisamment de bonnes informations pour démarrer un nouveau cycle. Quelle est votre opinion sur la situation de l’immobilier en 2024 ?

M. Nguyen Van Duc : Le marché immobilier va connaître une détérioration à partir de 2022, jusqu'à la fin de 2023, et beaucoup de gens pensent qu'il reprendra à la fin de 2023. Ce fut cependant une année morose pour le marché, comme en témoignent de nombreuses faillites, des entreprises en faillite, des comptes bloqués...

À mon avis, 2023 est une année « noire » pour le marché immobilier. Cette situation difficile a conduit les entreprises immobilières à demander sans cesse aux autorités de les « sauver » pour éviter le gel et l’effondrement du marché.

Immobilier – Les experts « regardent droit et parlent honnêtement » sur la situation de l’immobilier en 2024 (Image 2). — Les experts affirment que le marché immobilier continuera d’être morose en 2024.

Au cours des dernières années, en raison de l'impact du Covid-19, de nombreuses personnes ont été « anxieuses », allant jusqu'à devoir dépenser leurs économies pour assurer leur subsistance. Elles n'ont pas d'économies, pas d'argent pour acheter une maison.

Nous devons également faire face à la réalité : alors que les gens luttent encore pour leur vie quotidienne, le marché immobilier continuera d’être morose et aura du mal à se tourner vers des couleurs vives. En conséquence, de mon point de vue, en 2024, le marché immobilier ne peut pas prospérer comme prévu, je dis franchement que le marché continue d'être morose.

PV : Pourquoi donnez-vous votre point de vue selon lequel le marché immobilier n’a pas échappé à la situation morose ?

M. Nguyen Van Duc : Depuis de nombreuses années, les entreprises immobilières se concentrent sur l’investissement dans des produits haut de gamme. Ils construisent des villas, des maisons de ville, des complexes hôteliers... à des prix élevés, augmentant de plusieurs dizaines de milliards de dongs en peu de temps. Ils fabriquent des produits pour les riches, seuls les magnats peuvent se les permettre, sans prêter aucune attention à la fabrication de produits pour les personnes à faible revenu.

Cette réalité se produit non seulement à Ho Chi Minh-Ville et à Hanoi, mais aussi dans de nombreuses autres localités. Les projets ouverts en masse ne sont pas bénéfiques pour la communauté ou la société, mais ils sont ouverts pour se sauver eux-mêmes. Les entreprises immobilières développent activement des villas, des complexes hôteliers, des maisons de ville, etc. dans l'espoir de réaliser des bénéfices. Ces projets sont toutefois de grande envergure et nécessitent des prêts bancaires et une émission massive d’obligations.

Cependant, dans le contexte économique difficile, les entreprises sont confrontées à des risques car l'efficacité de l'utilisation de ce segment n'est pas élevée, même de nombreux endroits sont construits et laissés vides, loués pour 0 VND dans un délai de 1 à 2 ans ; La faible liquidité, les taux d’intérêt élevés et la forte pression sur les échéances entraînent des difficultés pour les entreprises. Au sens figuré, le marché immobilier haut de gamme est dans une situation « d’impasse », de nombreux projets ont échoué et les investisseurs ne peuvent pas récupérer leur argent. En regardant le contexte actuel, on constate que l'immobilier a traversé une période difficile mais qu'il reste encore de nombreux « nuages noirs ».

De plus, l'État va bientôt identifier les maisons et taxer les propriétaires de résidences secondaires - c'est un coup fatal pour les spéculateurs et les blanchisseurs d'argent via l'immobilier. En conséquence, ceux qui « détiennent » des biens immobiliers sont obligés de vendre et de fuir.

De plus, l’État a récemment resserré le crédit, ce qui a mis les entreprises en difficulté. Cependant, à mon avis, cette politique est tout à fait correcte. Prenons l’exemple de l’affaire Van Thinh Phat, dans laquelle des centaines d’entreprises affiliées empruntent des capitaux, ce qui entraîne de nombreuses conséquences. Il est nécessaire de resserrer les émissions d’obligations et le crédit bancaire.

En 2024, la maturité des banques constitue également un fardeau pour les entreprises. De nombreuses entreprises immobilières devront faire face à des emprunts bancaires et à des obligations alors que de nombreux flux de trésorerie ne sont pas disponibles. Actuellement, à ma connaissance, certaines entreprises ne peuvent pas collecter un seul dong. Parce qu’ils investissent beaucoup dans le segment haut de gamme, mais personne ne dépense encore d’argent pour acheter des produits. De nombreuses entreprises « prolongent leur vie » en conseillant aux gens de prolonger leurs ventes de 1 à 2 ans ou de les convertir en produits excédentaires. Tous ces faits donnent en partie une image du marché immobilier.

PV : Cela dit, le marché immobilier en 2024 continue de faire face à de nombreux défis. Les entreprises immobilières ont-elles besoin d’être « sauvées », monsieur ?

M. Nguyen Van Duc : En fait, récemment, de nombreuses entreprises ont mené des affaires de manière spéculative et opportuniste, perturbant ainsi le marché. Ils vendent des produits spéculatifs et inefficaces et si nous les « renflouions », cela serait injuste pour les autres industries.

Pourquoi avons-nous besoin de « sauver » alors que de nombreuses entreprises immobilières fonctionnent à des fins spéculatives sans apporter de bénéfices à la communauté ? À mon avis, il faut sauver les entreprises qui font des affaires efficacement, qui ont de bons projets et qui visent à développer des logements pour les personnes à faible revenu. Pour les entreprises qui ne fonctionnent pas correctement, c’est le marché qui doit décider.

PV : Merci pour l’interview !

Ngan Giang

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