Quelle « couleur » pour le marché immobilier en 2024 ?

Le marché reste difficile à court terme

Selon l'expert immobilier Nguyen Van Duc, la loi sur le logement (modifiée), la loi sur les affaires immobilières (modifiée) et la loi foncière (modifiée) adoptées par l'Assemblée nationale sont les corridors juridiques pour aider le marché immobilier à se développer de manière saine et durable.

Toutefois, ces lois n’entreront pas en vigueur avant début 2025, et M. Duc s’inquiète du nombre d’entreprises et de clients qui seront en mesure de « supporter le fardeau » et de survivre pendant cette période.

Immobilier – Quelle « couleur » pour le marché immobilier en 2024 ? — Les experts affirment que le marché immobilier ne s’est pas amélioré.

Toutefois, du point de vue de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché immobilier va connaître une forte reprise. Depuis longtemps, une série de projets sont « en sommeil » en attendant que des problèmes juridiques soient résolus (70% des problèmes des entreprises immobilières).

La loi foncière de 2024 devrait donc éliminer les obstacles juridiques, contribuant ainsi à « relancer » de nombreux projets et à les mettre rapidement sur le marché. Les nouveaux points de la loi foncière de 2024 ont un impact important sur les entités participant au marché immobilier.

L'expert immobilier Nguyen Van Duc a déclaré que la situation générale du marché immobilier ne s'est pas améliorée et que des difficultés subsistent à court terme.

Concernant le segment des maisons de ville et des villas, cet expert prédit qu'il continuera à être calme et à avoir une faible liquidité. Les projets de maisons de ville et de villas dans le centre-ville seront difficiles à vendre car ils sont affectés par « l'identification de la maison » et « la taxe d'habitation ».

Ces dernières années, les entreprises immobilières se sont principalement concentrées sur l'investissement dans des produits haut de gamme, les prix des villas et des maisons de ville sont assez chers et ont augmenté « de façon fulgurante » en peu de temps. Ils fabriquent des produits destinés aux riches et sont indifférents aux produits « abordables » qui servent à la majorité des gens, les personnes à faibles revenus. Lorsque des projets sont lancés en masse dans le but de faire du profit sans apporter d'avantages à la communauté et à la société, cela signifie que leur stratégie commerciale est « à un pouce et à un kilomètre de distance ».

« Des dizaines de milliers de condotels, de maisons de ville et de villas de villégiature sont gelés. En conséquence, les entreprises, les clients et les banques subiront de lourdes pertes. Il s’agit de la plus grande catastrophe que le marché immobilier ait connue à l’heure actuelle.

Dans un contexte où de nombreuses entreprises ne peuvent pas vendre de produits, ne peuvent pas faire tourner leur capital et ne disposent pas de ressources financières pour se restructurer ; Les comptes sont gelés tandis que le fardeau du paiement des intérêts et de l’échéance des obligations bancaires pèse lourdement sur les entreprises. De plus, de nombreux projets sont au point mort, certains ont même des problèmes juridiques, donc les entreprises sont dans un état d'"anxiété", même les entreprises sans potentiel économique suffisant "mourront", a donné son point de vue M. Duc.

Le segment des appartements continue d'augmenter ses prix

Dans le segment des appartements, l'expert Nguyen Van Duc a estimé qu'il s'agit du segment avec le meilleur taux d'absorption sur le marché actuel, cependant, l'offre de ce segment ne s'est pas améliorée en raison de la rareté des projets avec permis de construire et du très petit nombre d'immeubles d'appartements en cours de réalisation dans le centre-ville.

La rareté des projets et l'offre ne répondant pas à la demande entraînent des prix de vente primaires moyens toujours élevés. Ce segment continuera de voir ses prix augmenter en raison de l’augmentation des coûts du terrain, des coûts de construction, du développement des infrastructures et de l’amélioration de la qualité.

Immobilier – Quelle « couleur » pour le marché immobilier en 2024 ? (Figure 2). — Le segment des appartements continue d’augmenter en termes de prix.

Les dernières statistiques de Savills montrent qu'à Hanoi, fin 2023, les prix des appartements seront de 51 à 70 millions de VND/m2 et 49 % des appartements vendus seront dans cette gamme de prix. Le segment des appartements a ainsi fixé un nouveau seuil de prix. Les appartements dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND représentaient 42 % du nombre d'unités vendues en 2023. Les appartements dont le prix est compris entre 2 et 4 milliards de VND représentaient 55 % de la part de marché. Seuls 3% des appartements ont un prix de vente inférieur à 2 milliards de VND.

De même, à Hô-Chi-Minh-Ville, les prix des appartements continuent d’augmenter, en particulier dans les projets situés dans la zone centrale. En fait, le marché manque de projets dans le segment des appartements abordables avec des prix inférieurs à 25 millions de VND/m2, mais principalement dans les segments des appartements de milieu et haut de gamme éligibles à la mobilisation de capitaux et aux transactions.

Selon un rapport du Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, en 2023, la ville comptera 19 projets de logements commerciaux (avec 17 753 unités) éligibles à la vente et à la location-achat de futurs produits de logement à mettre sur le marché. Il convient de mentionner que le segment milieu de gamme compte 5 051 unités, le segment haut de gamme représente 11 334 unités et il n'y a aucun projet dans le segment des appartements abordables.

Dans le segment du logement social, M. Nguyen Van Duc a reconnu qu'il y a une amélioration, il y a des « rayons lumineux » par rapport à 2023, cependant, ce segment n'a pas beaucoup d'entreprises qui investissent en raison de procédures difficiles et de conditions défavorables pour les entreprises. « Les nouvelles réglementations de la loi révisée sur le logement sont plus ouvertes et aident les pauvres à accéder plus facilement au logement social.

Il faut cependant du temps pour que la loi soit mise en pratique. L’objectif d’un million de logements sociaux sera difficile à atteindre comme prévu si le gouvernement n’a pas une vision stratégique, des méthodes pratiques et scientifiques au lieu de s’appuyer uniquement sur les entreprises. « Notre objectif est de construire 1 million de logements sociaux d'ici 2030, mais en réalité, les capitaux et les mécanismes manquent encore », a déclaré M. Nguyen Van Duc.

M. Tran Van Binh, secrétaire général de VARS, a déclaré que la légalité est la question qui préoccupe le plus les entreprises car c'est le facteur clé qui détermine la formation et le développement des projets immobiliers. En conséquence, la résolution des problèmes de politique foncière créera une dynamique qui aidera le marché immobilier à se redresser. Les plus évidents sont en termes de planification, de plans d'utilisation du sol et d'augmentation de la publicité, de la transparence et de la participation des citoyens à la planification de l'utilisation du sol... De plus, grâce aux enchères et aux appels d'offres, un environnement concurrentiel équitable sera créé pour les entreprises immobilières.

Les experts affirment que le marché immobilier ne s’est pas amélioré.

Le segment des appartements continue d’augmenter en termes de prix.

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