Non réglementé par la loi, 95 % des mini-appartements sont construits sans autorisation

En réponse à VTC News , M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) a affirmé qu'actuellement, les mini-appartements sont un échange de concept d'un type de logement qui n'est pas réglementé par la loi.

Les mini-appartements n’ont aucune base légale pour être reconnus comme un type de logement à vendre. En réalité, la plupart des particuliers achètent eux-mêmes des terrains, demandent ensuite un permis pour construire des maisons individuelles, puis les divisent en appartements indépendants à vendre. Il s’agit d’un accord civil et non d’un contrat de vente car il ne prévoit aucune disposition prévoyant la vente d’une partie du bien.

M. Toan a cité l'exemple d'un particulier qui possédait un terrain d'environ 200 à 300 m2. Lors de la construction d'immeubles de grande hauteur et de la vente d'appartements, les propriétaires de ces appartements ne bénéficiaient pas de livres rouges distincts, mais leurs noms étaient partagés dans un seul livre rouge, sous forme de biens communs.

« Si un mini-immeuble d'appartements obtient un certificat, cela signifie qu'il se présente sous la forme d'un projet d'appartement commercial normal, qu'il doit établir un projet, avoir une politique d'investissement, payer des frais d'utilisation du sol... », a déclaré M. Toan.

Les experts immobiliers affirment que les mini-appartements n’ont aucune base légale pour être reconnus comme un type de logement à vendre. (Photo : Cong Hieu)

M. Toan a également commenté que jusqu'à 95 % des mini-appartements sur le marché aujourd'hui sont construits sans permis, les investisseurs sont autorisés à construire des maisons individuelles mais violent la loi. Car si cela se fait conformément à la réglementation, les investisseurs verront leurs pertes avant même de commencer.

« Si vous achetez un terrain de 200 m2 pour 10 milliards, mais que vous ne pouvez construire que 5 étages et construire 70 % de la surface, soit 700 m2, le coût du terrain et de la construction est d'environ 22 millions de VND/m2, alors que si vous construisez 10 étages, la surface de construction est de 1 400 m2, le coût par mètre carré n'est que de 14 millions de VND. Si vous vendez à 25 millions de VND/m2, il est clair que l'investisseur ne fera pas de profit en construisant 5 étages, mais 10 étages feront un énorme profit », a analysé M. Toan.

Cependant, si vous demandez un permis pour construire 10 étages, vous devez disposer d'une protection incendie, mais le coût de la protection incendie est très élevé et il est très difficile d'obtenir une approbation. Concrètement, selon la réglementation, si la surface au sol dépasse 1 200 m2, l'investisseur est tenu d'avoir des mesures de prévention et de lutte contre les incendies, donc les investisseurs contourneront la loi pour demander une licence inférieure à 1 200 m2 pour la considérer comme une maison normale et ne pas avoir besoin de prévention et de lutte contre les incendies.

« Je pense que le développement généralisé des mini-appartements ces derniers temps est dû à la gestion laxiste des autorités à tous les niveaux. Comme je l'ai dit, jusqu'à 95 % des mini-appartements présentent des violations, mais elles existent toujours de manière flagrante parce que les autorités ont fermé les yeux. L'équipe de gestion des ordres de construction dans les quartiers est très stricte, il suffit de ramener des sacs de sable et des sacs de ciment à la maison et quelqu'un descendra tout de suite vous demander, sans parler des mini-appartements « éléphants » qui construisent et fonctionnent calmement comme ça », a exprimé M. Toan.

De nombreux experts immobiliers ont également fait remarquer que le type de mini-appartements n'a pas encore été spécifiquement réglementé, il existe deux cas lors de l'achat de mini-appartements.

Dans le premier cas, si les produits sont des appartements mis en activité, l'investisseur doit établir un projet et doit se conformer aux dispositions de la loi sur l'investissement, la construction, l'urbanisme, le foncier et l'immobilier. Il faut généralement 2 à 5 ans aux investisseurs pour achever un projet afin qu’il soit éligible à une exploitation commerciale.

Dans le deuxième cas, l'investisseur a construit un mini-immeuble d'appartements mais n'a pas respecté les exigences légales en matière de construction, de prévention et de lutte contre les incendies, etc., de sorte qu'il n'a pas obtenu de permis. Dans ce cas, l'acheteur d'un mini appartement peut avoir son nom sur le livre rouge conjointement avec l'investisseur et d'autres personnes.

Moins chanceux, de nombreuses personnes achètent et vendent avec des papiers manuscrits et ne sont pas nommés dans le livre rouge. Il y a des cas où des gens vivent là depuis près de 10 ans mais n'ont toujours pas de livre rouge. C'est très risqué en cas de litige.

Actuellement, selon la loi, les acheteurs de mini-appartements peuvent faire reconnaître par l’État leurs droits de propriété sur chaque appartement de la maison. Cependant, pour obtenir un livre rouge et partager le livre rouge, les mini-appartements doivent garantir le respect total de réglementations légales strictes.

Entre-temps, la plupart des mini-appartements à Hanoi ne répondent pas à ces réglementations et ne sont donc pas éligibles à des certificats séparés pour chaque appartement.

Les mini-appartements fleurissent partout dans les grandes villes. (Photo : Cong Hieu)

D'un point de vue juridique, l'avocate Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Firm LLC - Hanoi Bar Association, a déclaré que la loi actuelle ne prévoit pas le concept de mini-appartements. Comme il n’existe aucune trace de cette forme en tant que type de projet de logement commercial, les mini-appartements sont considérés comme des maisons individuelles.

Conformément aux dispositions de l'article 6, clause 2, du décret n° 99/2015/ND-CP du gouvernement guidant la réglementation détaillée et la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur le logement de 2014, les organisations et les ménages individuels possédant des maisons légalement établies, y compris les maisons individuelles conçues et construites avec plusieurs étages et plusieurs appartements, d'une superficie minimale de 30 m2 ou plus, conçues dans un style fermé, répondant aux exigences des immeubles d'appartements, se verront accorder un certificat de propriété par un organisme d'État compétent au propriétaire de chaque appartement pour garantir les droits et les intérêts légitimes des propriétaires.

Dans le cas où le propriétaire vend, loue, donne ou hérite d'un appartement dans cette maison à une autre organisation, ménage ou individu éligible à posséder un logement au Vietnam, le droit d'utiliser le terrain attaché à cette maison appartient à l'usage commun des sujets qui ont acheté, loué, reçu le don ou hérité de l'appartement.

« Ainsi, pour le type de mini appartement - logement individuel, s'il répond aux conditions prescrites, un certificat sera délivré pour chaque appartement. Si le mini appartement ne répond pas aux conditions prescrites, un seul certificat sera délivré pour l'ensemble de l'immeuble et pourra porter les noms des copropriétaires », a déclaré l'avocat Thu.

Selon l'avocat Minh Thu, les mini-appartements, bien que sous forme de maisons individuelles, doivent néanmoins respecter les normes légales pour garantir que les travaux de construction soient conformes à la planification et à la sécurité incendie. Si la construction viole les règles de prévention et de lutte contre l'incendie entraînant des conséquences graves (dommages aux personnes et aux biens), le vendeur/bailleur de l'appartement doit être responsable des dommages aux personnes et aux biens causés par leur violation.

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