La nouvelle loi sur le logement peut-elle « éliminer

La nouvelle loi sur le logement récemment adoptée par l'Assemblée nationale contient de nombreuses nouvelles réglementations liées à l'investissement dans des maisons avec de nombreux appartements à vendre ou à louer, également appelés mini-appartements.

En particulier, la nouvelle loi sur le logement stipule que les investisseurs doivent établir des projets similaires aux projets de logements commerciaux normaux.

La nouvelle loi sur le logement renforce la construction et la gestion des mini-appartements (image 1) — La nouvelle loi sur le logement oblige les investisseurs à établir des projets. (Photo : DM)

Concrètement, selon la nouvelle réglementation, les particuliers qui souhaitent construire des mini-appartements (maisons de 2 étages ou plus, chaque étage comportant des appartements, ou 2 étages et une échelle de 20 appartements ou plus) destinés à la vente ou à la location devront remplir les conditions pour être un investisseur dans un projet de construction de logements.

Les appartements éligibles à un certificat en vertu de la loi foncière (livre rose) seront vendus, loués ou loués-achetés conformément à la loi sur le logement et à la loi sur les affaires immobilières.

De plus, l’investissement dans des mini-appartements à louer doit répondre aux exigences de construction émises par le ministre de la Construction. Le bâtiment doit répondre aux exigences de prévention et de lutte contre l'incendie telles que prescrites par la loi.

M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), a déclaré que le renforcement de la construction et de la gestion des mini-appartements est nécessaire car ce type d'appartement se développe de manière effrénée depuis longtemps avec de nombreuses violations.

Dans un avenir proche, les mini-appartements seront presque impossibles à vendre à des personnes sans projet d'investissement. Le développement de mini-appartements sera donc considérablement limité en raison de règles procédurales strictes.

Dans le même temps, établir des projets d’investissement et réunir les conditions pour devenir investisseurs dans des projets d’investissement dans la construction de logements constituera un énorme défi. Parce que les mini-appartements sont des immeubles de grande hauteur, construits sur une superficie de 200 à 300 m2 principalement, situés dans des ruelles profondes. Il est donc presque impossible de mettre en place un projet comme celui d’un immeuble commercial classique.

« Avec des allées de moins de 2 mètres de large, il est impossible d'établir une planification à l'échelle 1/500, car de nombreux facteurs ne sont pas garantis, tels que la prévention des incendies, les infrastructures, les indicateurs démographiques et l'évaluation de l'impact environnemental. Répondre à ces exigences avec les mini-appartements actuels est quasiment impossible », a analysé M. Toan.

Selon M. Toan, dans le cas d'appartements commerciaux, l'obtention des licences et la planification des projets peuvent prendre plusieurs années, tandis que dans le cas des mini-appartements, cette période sera encore plus longue.

De plus, les mini-appartements sont principalement construits dans les zones centrales, les réglementations sur la hauteur des bâtiments sont donc très strictes, généralement un terrain de 200 m2 ne peut être construit que sur 5 à 6 étages. Avec cette densité et cette hauteur, les investisseurs ne peuvent pas faire de profit, donc personne ne le fera.

En fait, actuellement, jusqu’à 95 % des mini-appartements existants sont construits sans permis, car s’ils sont construits conformément à la réglementation, les investisseurs verront des pertes avant même de commencer.

« Si vous achetez un terrain de 200 m² pour 10 milliards, mais que vous ne pouvez construire que 5 étages et construire 70 % de la surface, soit 700 m², le coût du terrain et de la construction est d'environ 22 millions de VND/m². Si vous le vendez 25 millions de VND/m², il est clair que l'investisseur ne réalisera aucun profit en construisant 5 étages », a expliqué M. Toan.

Par conséquent, selon M. Toan, dans les temps à venir, le type de mini-appartement risque de tomber en déclin car la nécessité de mettre en place un nouveau projet d'investissement à construire rendra la tâche impossible à de nombreuses personnes.

Pour les mini-appartements qui répondent aux conditions de construction, le coût sera également très élevé, non compétitif avec les appartements commerciaux car le coût d'investissement est trop élevé.

Dans le même temps, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que les investisseurs dans les mini-appartements sont des particuliers qui doivent se conformer aux réglementations légales comme les grands investisseurs qui développent des projets de logements commerciaux.

Plus précisément, les particuliers doivent se conformer aux dispositions de la loi sur la prévention et la lutte contre les incendies ; La vente, la location et la location-vente doivent être conformes aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières.

De plus, les acheteurs de mini-appartements reçoivent un certificat (livre rose). La gestion et l'exploitation doivent être effectuées conformément aux règlements sur la gestion et l'utilisation des immeubles d'habitation et stipuler clairement la responsabilité d'inspection et de supervision des comités populaires à tous les niveaux pour assurer la sécurité et protéger les droits et intérêts légitimes des résidents qui y vivent.

« Ce règlement augmentera la responsabilité des autorités locales dans le cas des mini-appartements », a déclaré M. Chau.

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