Il faut établir de nouveaux projets pour construire et vendre, les mini-appartements risquent de décliner

La loi sur le logement (modifiée) récemment votée par l'Assemblée nationale comporte de nombreuses nouveautés, notamment qu'investir dans des maisons avec de nombreux appartements à vendre ou à louer (communément appelés mini appartements) nécessite un projet.

A ce propos, M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions d'investissement et de développement immobilier EZ (EZ Property), a déclaré qu'il était nécessaire de renforcer la construction et la gestion des mini-appartements, car ce type d'appartement se développe de manière effrénée depuis longtemps avec de nombreuses violations.

Le marché des mini-appartements va se resserrer dans les temps à venir. (Photo : Cong Hieu).

Dans un avenir proche, les mini-appartements seront presque impossibles à vendre à des personnes sans projet d’investissement. Le développement de mini-appartements sera donc considérablement limité en raison de règles procédurales strictes.

Dans le même temps, établir des projets d’investissement et réunir les conditions pour devenir investisseurs dans des projets d’investissement dans la construction de logements constituera un énorme défi. Parce que les mini-appartements sont des immeubles de grande hauteur, construits sur une superficie de 200 à 300 m2 principalement, situés dans des ruelles profondes. Il est donc presque impossible de devoir mettre en place un projet comme celui d'un immeuble d'appartements commerciaux classique.

« Avec des ruelles de moins de 2 mètres de large, il est impossible d'établir une planification au 1/500 car de nombreux facteurs ne sont pas garantis tels que : la prévention des incendies, les infrastructures, les indicateurs de population et l'évaluation de l'impact environnemental. « Répondre à ces exigences avec les mini-appartements actuels est presque impossible », a analysé M. Toan.

Selon M. Toan, dans le cas d'appartements commerciaux, l'obtention des licences et la planification des projets peuvent prendre plusieurs années, tandis que dans le cas des mini-appartements, cette période sera encore plus longue.

De nombreux mini-appartements sont situés dans des ruelles profondes qui ne répondent pas aux normes de prévention et de lutte contre les incendies. (Photo : Cong Hieu).

De plus, les mini-appartements sont principalement construits dans les zones centrales, les réglementations sur la hauteur des bâtiments sont donc très strictes, généralement un terrain de 200 m2 ne peut être construit que sur 5 à 6 étages. Avec cette densité et cette hauteur, les investisseurs ne peuvent pas faire de profit, donc personne ne le fera.

En fait, actuellement, jusqu’à 95 % des mini-appartements existants sont construits sans permis, car s’ils sont construits conformément à la réglementation, les investisseurs verront des pertes avant même de commencer.

« Si vous achetez un terrain de 200 m2 pour 10 milliards, mais que vous ne pouvez construire que 5 étages et construire 70% de la surface, soit 700 m2, le coût du terrain et de la construction est d'environ 22 millions de VND/m2. Si vous le vendez pour 25 millions de VND/m2, il est clair que l'investisseur ne fera pas de profit en construisant 5 étages », a expliqué M. Toan.

Par conséquent, selon M. Toan, dans les temps à venir, le type de mini-appartement risque de tomber en déclin car la nécessité de mettre en place un nouveau projet d'investissement à construire rendra la tâche impossible à de nombreuses personnes.

Pour les mini-appartements qui remplissent les conditions de construction, le coût sera également très élevé, non compétitif avec les appartements commerciaux car le coût d'investissement est trop élevé.

Partageant le même point de vue, M. Vu Cuong Quyet, directeur général de la société par actions de services et d'immobilier Dat Xanh Mien Bac, soutient également l'idée de la loi sur le logement selon laquelle il est nécessaire de renforcer la gestion des mini-appartements pour protéger les droits, les obligations et la sécurité des propriétaires.

M. Quyet a déclaré que la préparation normale d’un projet prend environ deux ou trois ans et que le coût de cette étape représente environ 5 à 10 % selon l’ampleur et l’emplacement du projet.

Bien que ce projet soit complexe, tout le monde ne peut pas le réaliser lui-même. Les mini-appartements sont principalement situés dans des ruelles profondes, il est donc difficile d'assurer la prévention et la lutte contre les incendies.

« À l’avenir, lors de la construction de mini-appartements, les propriétaires seront obligés de créer une entreprise. « À ce moment-là, il sera impossible d'échapper aux impôts comme aujourd'hui, les propriétaires auront des terrains et demanderont ensuite eux-mêmes les permis de construire », a déclaré M. Quyet.

Des réglementations plus transparentes et plus claires aideront les mini-appartements à se développer dans la bonne direction, mais rendront également impossible pour de nombreuses personnes de tirer profit de ce type d'appartement.

Selon M. Quyet, dans les temps à venir, le prix de vente des mini-appartements sera plus élevé, mais les gens seront protégés par la loi et bénéficieront d'un environnement de vie plus sûr.

« Le marché de la construction, de la vente et de la location de mini-appartements sera très compliqué dans un avenir proche, le jeu sera donc réservé aux développeurs professionnels, et des entreprises professionnelles pourront être créées pour se spécialiser dans le développement de ce modèle. «Les ménages individuels ou les investisseurs amateurs auront du mal à participer à ce type d'investissement », a souligné M. Quyet.

Intervenant sur cette question, M. Nguyen Manh Khoi, directeur adjoint du Département de la gestion du marché du logement et de l'immobilier du ministère de la Construction, a souligné qu'il est nécessaire de réglementer que la construction de 20 appartements ou plus doit avoir un projet d'investissement, comme un projet normal pour démontrer la responsabilité, quelle que soit l'échelle ou le nombre d'appartements. Lors de la vente, respectez la loi sur les affaires immobilières.

De plus, les documents du permis de construire doivent clairement indiquer combien d'appartements peuvent être construits, combien d'étages, combien d'appartements par étage et combien de mètres carrés chaque appartement fait.

De plus, il doit également répondre aux critères de prévention et de lutte contre les incendies ; La construction doit avoir une propriété commune et une propriété privée ; Un permis de construire est requis dans toutes les situations ; remis avec chaque appartement,…

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