Arrêtez la situation des 2 prix

De nombreux experts affirment que la publication d’une liste annuelle des prix des terrains permettra de limiter la situation de deux prix.

Éliminer les terrains à deux prix

Conformément aux dispositions de la loi foncière de 2013, la liste des prix des terrains est réglementée tous les 5 ans et doit être ajustée et complétée en cas de fluctuations des prix des terrains sur le marché.

Cependant, la loi foncière (amendée) a supprimé cette disposition et, à la place, le Comité populaire provincial l'annonce chaque année au début de l'année.

En accord avec ce nouveau contenu, le Dr Tran Quang Huy, de l'Université de droit de Hanoi, a estimé que le principe d'évaluation foncière doit être conforme aux principes du marché, ce qui signifie que les prix des terrains doivent être flexibles, très à jour, proches des prix du marché et avoir un impact dans un court laps de temps.

« Si la liste des prix des terrains est valable cinq ans, conformément à la décision du Conseil populaire provincial, comme c'est le cas actuellement, même si le prix des terrains est ajusté à la hausse ou à la baisse de 20 %, il restera un prix très imposé, déconnecté du marché, non actualisé et dépassé. Par conséquent, la réglementation du projet de loi foncière (modifiée) relative à la construction périodique annuelle, à l'annonce publique et à l'application à compter du 1er janvier de chaque année fait preuve de souplesse et d'actualisation conformément aux mécanismes du marché », a estimé M. Huy.

La loi foncière révisée éliminera les terrains à double prix. (Illustration : Cong Hieu).

M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, a déclaré : Avec une période d'ajustement de 5 ans, les prix des terrains ne sont plus exacts.

« En fait, récemment, dans certaines zones, les prix des terrains ont fluctué de plusieurs centaines de pour cent en un an, et non sur cinq ans. Par conséquent, la liste des prix des terrains sur cinq ans est obsolète et ne répond pas aux exigences de gestion foncière de l'État », a déclaré M. Tuan.

En outre, a déclaré M. Tuan, la liste des prix des terrains est actuellement également utilisée pour calculer l'impôt sur le revenu provenant du transfert des droits d'utilisation des terrains. Récemment, le prix du terrain pour la collecte de l'impôt sur le revenu issu du transfert des droits d'utilisation du sol est le prix indiqué dans le contrat de transfert. Si le prix est supérieur au prix du terrain, le prix indiqué dans le contrat sera utilisé ; sinon, le prix indiqué dans la liste des prix du terrain sera utilisé.

Cela conduit à une situation où le prix d'achat réel est très élevé mais le prix indiqué dans le contrat est inférieur à la liste de prix du terrain pour calculer la taxe selon la liste de prix du terrain. Cela entraîne des pertes budgétaires et, plus important encore, l’État ne dispose pas de données correctes sur les prix des terrains pour mener à bien l’étape suivante de l’évaluation spécifique des terrains.

L'émission annuelle vise donc à se rapprocher des prix du marché et à sensibiliser les citoyens à la protection de leurs intérêts.

« Lors d'une transaction, le montant exact de l'achat et de la vente sera enregistré. En plus de stabiliser les recettes fiscales, les droits des personnes sont protégés par une notarisation complète, et l'État dispose d'une base de données des prix fonciers du marché pour servir à la construction d'une base de données des prix fonciers, à l'établissement des prix fonciers et à la détermination des prix fonciers spécifiques », a analysé M. Tuan.

Bénéfique pour le budget de l'État

L'avocat Tran Duc Phuong, du Barreau de Ho Chi Minh-Ville, a également déclaré que la liste annuelle des prix des terrains, annoncée au début de l'année, sera proche du prix des terrains sur le marché car la liste actuelle des prix des terrains est bien inférieure au prix du marché.

En modifiant la réglementation annuelle sur les prix des terrains, l’État ne perdra pas de recettes fiscales. (Illustration)

Et lorsque la liste des prix des terrains sera ajustée en fonction des fluctuations annuelles du marché, l'avocat Phuong estime que cela bénéficiera au budget de l'État. Parce que la liste des prix des terrains est la base de calcul des frais d'utilisation du sol, de l'impôt sur le revenu...

« Les provinces et les villes ajustent et publient des listes de prix fonciers plus proches des prix du marché, servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques issu des transferts immobiliers. À ce moment-là, les personnes doivent déclarer le prix réel du transfert immobilier conformément au prix du marché. Cela permet à l'État d'éviter des pertes de recettes budgétaires, comme c'est le cas actuellement, où l'on déclare deux prix lors de l'achat et de la vente de biens immobiliers », a analysé l'avocat Phuong.

Partageant le même point de vue, le directeur d'une société immobilière à Hanoi a également déclaré qu'actuellement, la liste des prix des terrains réglementée par les localités a une limite de temps de 5 ans, ce qui est trop long, comporte beaucoup de retard et ne suit pas de près les fluctuations des prix du marché.

Pour rendre transparentes les informations sur le marché immobilier, il est nécessaire de créer un département spécialisé dans l’importation des prix des terrains. En revanche, les informations sur les transactions immobilières doivent être payées par l'intermédiaire de la banque.

« Le plus important, c'est la transparence. C'est seulement ainsi que nous pourrons éviter les pertes fiscales », a-t-il déclaré.

En outre, il est nécessaire de supprimer le cadre des prix fonciers, ce qui contribuerait à changer fondamentalement la façon de penser, car les gens ont accès aux prix réels du marché. D’autre part, cela limite également une série de problèmes conduisant à des plaintes et des poursuites liées à la terre comme c’est le cas actuellement.

Conformément à la Loi foncière (modifiée), le Comité populaire provincial doit élaborer et soumettre au Conseil populaire du même niveau pour décision la première liste de prix des terrains à être annoncée et appliquée à partir du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire provincial pour décision d'ajuster, de modifier et de compléter la liste de prix des terrains pour promulgation et application à partir du 1er janvier de l'année suivante. Si la liste des prix des terrains doit être ajustée, révisée ou complétée au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de la soumettre au Conseil populaire provincial pour décision.
Selon le président du Comité économique, Vu Hong Thanh, la réglementation des tableaux annuels des prix des terrains est un contenu qui a été soigneusement étudié par les agences et discuté à plusieurs reprises par l'Assemblée nationale au cours du processus d'explication, de réception et de révision du projet de loi.

Chau Anh

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