10 solutions pour lever les freins et favoriser la relance immobilière

Le marché immobilier a atteint son point bas.

Au nom des entreprises immobilières, nous remercions le Journal.   Ouvriers   L'organisation du séminaire « Supprimer les obstacles juridiques à l'immobilier » à ce stade est très opportune, car les problèmes doivent être résolus de manière drastique et inclus dans la loi en cours de préparation pour approbation.

Tous les dirigeants, les agences de recherche et les communautés d’affaires comprennent clairement les problèmes juridiques très importants du marché immobilier. Nous avons signalé au gouvernement que la plus grande difficulté est d’ordre juridique, représentant 70 % des problèmes des projets.

Il existe 3 niveaux d’enchevêtrement. Le plus gros problème est que certaines réglementations manquent de cohérence, sont contradictoires et entrent en conflit avec les lois. Certaines réglementations figurant dans les documents de loi relatifs aux terrains dans le secteur immobilier sont également enchevêtrées. En particulier, les difficultés rencontrées dans l’application de la loi par les fonctionnaires des départements et des services. Avec le même document, certaines localités ont réussi à résoudre le problème relativement bien, tandis que d’autres n’ont pas réussi à le résoudre, ce qui a entraîné une congestion des projets locaux.

Le deuxième grand problème est l’accès au capital. Outre les capitaux propres, les entreprises immobilières ont récemment eu recours à quatre autres sources de capital. Le premier est le capital provenant du marché boursier, il y a actuellement plus de 1 600 entreprises cotées, dont seulement plus de 169 sont des entreprises liées à l'immobilier. Ce nombre est très faible, insuffisant pour exploiter le capital en bourse.

Deuxièmement, les capitaux provenant des obligations sont bloqués depuis le troisième trimestre 2022. Jusqu'à présent, le marché obligataire est toujours bloqué malgré la résolution 08 d'ajustement.

Le troisième problème majeur est également important : il s’agit du crédit des banques commerciales. Il s'agit d'une source de capital d'amorçage, jouant le rôle de « sage-femme », un formidable soutien pour les entreprises mais qui n'a pas été exploité.

Le reste est du capital provenant des clients et des partenaires, mais lorsque les problèmes initiaux ne sont pas résolus, ce problème est également bloqué. En particulier, les capitaux provenant de partenaires et les capitaux étrangers (IDE) obligent les entreprises nationales à « vendre des projets à bas prix » ou à offrir des rabais importants avant d’investir. Pour le dire simplement, ils sont comme des gens « encombrants » qui attendent de « chasser » des projets « morts ». Cela constitue un énorme désavantage pour les entreprises nationales.

Actuellement, le segment le plus favorable est probablement l’immobilier industriel. La pandémie de trois ans n’a pas eu beaucoup d’impact sur ce secteur, ce qui a également créé les conditions pour promouvoir d’autres industries.

En termes de marché, je pense que nous devrions désormais utiliser le terme de zone inférieure. Beaucoup de gens pensent que le creux du marché se situe quelque part entre avril et mai de cette année. Mais sur la base des données du Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, je pense que le point le plus bas sera atteint à partir du premier trimestre 2023, lorsque la croissance du secteur immobilier sera négative de 16,1 %, mais s'améliorera progressivement à partir de ce moment-là.

D’ici la fin du deuxième trimestre 2023, la croissance sera toujours négative, à plus de 11 %. Mais depuis le troisième trimestre, ce chiffre n'est plus que de -8%.

En ce qui concerne les problèmes juridiques, il y a actuellement 3 problèmes, qui sont des réglementations juridiques ; Les règlements d’application sont des décrets et des circulaires ; et les décisions provinciales. Ces problèmes rendent difficile pour les fonctionnaires et les agents de l’État de gérer les documents liés au secteur immobilier, notamment la peur des responsabilités, le refus de s’acquitter de ses responsabilités et la réticence à faire des suggestions.

La publication par le gouvernement central de réglementations visant à protéger les droits des fonctionnaires qui osent penser et agir contribuera à raviver l’esprit des fonctionnaires. Parallèlement à cela, la résolution 18 du 13e Comité central du Parti sur « Continuer à innover et à perfectionner les institutions et les politiques, améliorer l'efficacité et l'efficience de la gestion et de l'utilisation des terres, créer une dynamique pour transformer notre pays en un pays développé à revenu élevé » a souligné la nécessité de modifier la loi foncière de 2013 et les lois connexes pour assurer la cohérence et l'unité.

À mon avis, la loi foncière (amendée) actuellement à l'étude et préparée pour approbation par l'Assemblée nationale avec plus de 200 pages est un projet massif, mais à la lecture du projet le plus récent, il y a encore quelques problèmes, notamment la question de l'accès à la terre pour les entreprises stipulée à l'article 128.

En conséquence, le projet prévoit deux options : les entreprises ne peuvent accepter que des transferts de terrains résidentiels ou de terrains résidentiels et d’autres terrains destinés à être utilisés pour des projets de logements commerciaux. Alors, comment pouvons-nous obtenir des terrains pour construire de grands projets de logements commerciaux et des zones urbaines à grande échelle ? Au centre de Ho Chi Minh-Ville, si le terrain est résidentiel, le plus grand ne fait que quelques milliers de mètres carrés.

Même si vous achetez un terrain agricole de 10 hectares ou un terrain industriel de 2 hectares, vous ne pouvez toujours pas réaliser le projet car il n'y a pas de terrain résidentiel. À mon avis, cela n’est pas raisonnable et doit être ajusté en conséquence pour faciliter le développement de projets commerciaux.

En outre, j’espère également disposer d’une réglementation appropriée pour faciliter le développement de logements sociaux, de logements pour les travailleurs et la rénovation et la reconstruction d’anciens appartements. J’espère que la loi foncière révisée sera examinée et adoptée au moment opportun.

En outre, il est très important de modifier les lois connexes telles que la loi sur le logement (modifiée), la loi sur les affaires immobilières (modifiée) pour assurer la cohérence et la cohérence avec la loi foncière, ainsi qu'avec la loi sur les établissements de crédit et la loi sur les enchères immobilières.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm