Las normas generales sobre las condiciones y estándares de los miembros de las juntas de administración de viviendas conducen a abusos de poder y a lucro personal, y carecen de sanciones, según la Comisión de Derecho.
El contenido fue expuesto por el Comité Jurídico en el Informe de Seguimiento Temático “Implementación de políticas y leyes en materia de gestión, operación, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos”, publicado el 22 de agosto.
La Comisión de Derecho consideró que la Ley de Vivienda de 2014 no estipula las condiciones y normas para los miembros de las juntas de administración de edificios de apartamentos, mientras que la Circular Nº 28/2016 del Ministerio de Construcción sobre el Reglamento de gestión y uso de edificios de apartamentos estipula "de forma muy breve y sencilla". En consecuencia, los miembros del consejo de administración solo necesitan cumplir las condiciones y estándares de ser propietario y utilizar actualmente el edificio de apartamentos o estar autorizados por el propietario para asistir a la conferencia del edificio de apartamentos.
Edificios de apartamentos, edificios de gran altura en el oeste de Hanoi. Foto: Ngoc Thanh
Mientras tanto, el consejo de administración es una organización que representa a todos los residentes del edificio de apartamentos, realizando muchas tareas importantes con respecto al uso de los fondos de los residentes (fondo de mantenimiento), la gestión y el funcionamiento de los elementos de infraestructura técnica del edificio de apartamentos. En realidad, debido a que las condiciones y estándares para los miembros de la junta son muy simples, básicamente todos los residentes son elegibles para participar.
Según el Comité de Derecho, esto ha provocado que algunos consejos de administración violen el uso de fondos para el mantenimiento, gestión y operación de edificios de apartamentos; La falta de comprensión plena de las disposiciones de la ley sobre vivienda da lugar a desacuerdos y disputas con inversores y residentes en algunos edificios de apartamentos.
Hay casos en que los miembros del consejo de administración abusan de su poder para obtener beneficios personales, como contratar servicios fuera de la unidad de administración y operación, utilizar arbitrariamente fondos de mantenimiento, nombrar contratistas para proteger, limpiar, mantener y dar servicio al edificio para recibir comisiones. "Hubo casos en que el consejo de administración incitó a los residentes a presentar quejas, se reunieron en gran número y causaron desórdenes", afirma el informe.
La Comisión de Derecho también señaló que las leyes actuales no estipulan específicamente cómo organizar las reuniones de condominios (en persona, en línea...); Las sanciones por infracciones cometidas por la junta directiva y sus socios no son completas, específicas y efectivas.
Por ello, la Comisión de Derecho propuso que el proyecto de Ley de Vivienda (modificada) estudie y complemente las normas sobre sanciones en los casos en que el consejo de administración o los miembros del consejo de administración excedan sus competencias, abusen de ellas y causen daños a los residentes.
De acuerdo con la Ley de Vivienda, el consejo de administración debe incluir un representante del inversor si el edificio de apartamentos tiene una parte de propiedad privada del inversor. Aprovechando esta regulación, algunos inversores no participan deliberadamente en el consejo de administración. Cuando no exista componente inversionista, los resultados de la elección del consejo directivo no serán reconocidos por el Comité Popular local.
Por ello, la Comisión de Derecho propuso ajustar en el sentido de que en caso de que el inversionista no envíe un representante para participar, el consejo de administración solo necesite contar con representantes de los propietarios y usuarios del edificio de departamentos.
Refiriéndose a la situación de los consejos de administración de muchos edificios de apartamentos que abusan de su poder, se aprovechan de los demás y se aprovechan de los intereses de grupo en los últimos tiempos, el jefe de la oficina de la Asociación de Arquitectos de Vietnam, Pham Thanh Tung, también dijo que parte de la razón es que los miembros del consejo de administración carecen de conocimientos, habilidades y calificaciones. Los miembros de la junta deben tener experiencia y conocimientos de economía y construcción, y se da prioridad a aquellos que entienden las normas de seguridad y prevención de incendios.
Para atraer a personas calificadas para unirse a la junta directiva, el Sr. Tung dijo que lo más importante es tener un régimen de remuneración adecuado e incluso atractivo para que muchas personas quieran postularse para el cargo. "Si se tratara de uno o dos millones de dongs, nadie querría hacerlo. Pero si el salario fuera de siete u ocho millones de dongs, sin duda habría gente que cumpliera las condiciones para presentarse a las elecciones, especialmente cuando el nivel de educación y comprensión de las leyes de la gente está aumentando como hoy", afirmó.
De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda de 2014 y la Circular No. 02/2016 del Ministerio de Construcción, los edificios de apartamentos construidos después de 1994 con 20 apartamentos o más deben establecer un consejo de administración. Según las estadísticas nacionales, el número total de edificios de apartamentos que requieren juntas de administración es de 2.715, mientras que el número de juntas de administración de nueva creación es de 1.973 (73%).
El consejo de administración de un edificio o complejo de apartamentos con varios propietarios se constituye y funciona según el modelo de un consejo de administración de una cooperativa o de una sociedad anónima. La asamblea de condominios decide elegir el modelo de funcionamiento de la junta de administración del condominio adecuado a la realidad de cada edificio y conjunto de condominios.
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