La oferta de vivienda primaria en Ciudad Ho Chi Minh lidera el país
Según informes de mercado del Departamento de Investigación y Desarrollo del Grupo BHS (BHS R&D), en el período 2021-2022, el mercado inmobiliario vietnamita fue testigo de una grave disminución en la oferta, principalmente debido a problemas financieros y legales del proyecto.
El mercado inmobiliario casi no tiene liquidez, los proyectos han dejado de venderse, incluso han sido revocados o están envueltos en juicios y disputas con los clientes... Los cuellos de botella legales hacen que los inversores sean cada vez más cautelosos a la hora de decidir invertir en productos inmobiliarios.
Ante la situación de "erosión" de la confianza del mercado, desde mediados de 2022 hasta el primer semestre de 2023, el Estado intensificó la gestión endureciendo el crédito y reorganizando las barreras jurídicas en materia de tierras y viviendas.
Luego de un año de esfuerzos por parte del Gobierno y los empresarios inmobiliarios, el flujo inmobiliario paulatinamente muestra signos positivos, con productos regresando al mercado con una nueva imagen más atractiva, marcos legales más estrictos y políticas más preferenciales, aliviando las preocupaciones de los clientes.
Según datos de BHS R&D, a fines de septiembre de 2023, había 33 provincias y ciudades en todo el país con proyectos inmobiliarios abiertos a la venta, lo que proporciona al mercado un total de más de 203.300 productos de vivienda, incluidas viviendas de baja y alta altura.
De acuerdo con el artículo 55 de la Ley de Negocio Inmobiliario de 2014, que estipula las condiciones para que los inmuebles que se formen en el futuro se pongan en negocio, el número de productos de vivienda primaria que son legalmente elegibles para la venta según las disposiciones de la ley representa el 87%, equivalente a casi 178.000 unidades. De los cuales, los productos de apartamentos representan más del 72%, o alrededor de 129.000 apartamentos, los 49.000 productos restantes son de poca altura.
La realidad muestra que la tasa de productos de vivienda primaria legalizada ha ido aumentando paulatinamente en los últimos tiempos, lo que demuestra la eficacia de la estricta gestión del Estado a través del ajuste de las políticas jurídicas sobre suelo y vivienda.
Según datos de I+D de BHS, la oferta primaria de vivienda legal se encuentra dispersa en las tres regiones Norte-Centro-Sur y está distribuida de manera desigual, con el 69% de los productos concentrados en el Sur, mientras que las regiones Norte y Central representan el 24% y el 7% de la oferta primaria total de vivienda legal a nivel nacional, respectivamente. La mayoría de los proyectos fueron lanzados antes de 2023, actualmente siguen manteniendo ventas, muy pocos proyectos nuevos se abren a la venta.
En el Sur, hay 88 proyectos de vivienda en venta con documentos legales completos, incluidos 47 proyectos de gran altura, que ofrecen 85.000 productos de apartamentos a los clientes; Los 41 proyectos restantes son productos de baja altura, que ofrecen a los clientes casi 38.000 opciones.
El Norte cuenta con una oferta de vivienda primaria con pleno estatus legal de aproximadamente 1/3 de la del Sur con 63 proyectos primarios con pleno estatus legal, de los cuales los productos de gran altura aún representan la mayoría con más de 36.000 productos de gran altura.
La región Central cuenta con la oferta más modesta de vivienda primaria con estatus legal, con 32 proyectos que ofrecen cerca de 12.000 productos, concentrados principalmente en Nghe An, Binh Dinh, Da Nang y Khanh Hoa.
Según el representante de I+D de BHS, la oferta de vivienda primaria con estatus legal completo se divide por localidad en detalle: Ciudad Ho Chi Minh lidera con casi 68.000 productos legales, lo que representa el 38% de la oferta legal total a nivel nacional, de los cuales hasta el 97% son productos de gran altura.
Hanoi cuenta con más de 41.000 productos de vivienda principal legales, de los cuales el 91% son apartamentos. A continuación se encuentran Binh Duong, que abastece al mercado con más de 20.000 unidades, Dong Nai con casi 12.000 unidades, Can Tho y Long An también tienen más de 5.000 productos con documentos legales completos...
Los centros económicos como Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, junto con las ciudades industriales y ciudades satélite con potencial de desarrollo, siempre atraen a un gran número de trabajadores para vivir y trabajar; lo que provoca una creciente demanda de vivienda.
"Para satisfacer la gran demanda, las localidades antes mencionadas se centran en el desarrollo de productos de vivienda de gran altura con precios adecuados, más accesibles que los productos de baja altura; por lo tanto, estas áreas también lideran la oferta de vivienda legal", dijo un representante de BHS R&D.
Los precios de la vivienda son cada vez más caros
Durante los períodos de “fiebre inmobiliaria” en el mercado, es bastante común la situación de clientes que se apresuran a comprar inmuebles sin comprender a fondo los aspectos legales. Actualmente, después de casi 2 años de fluctuaciones del mercado, los clientes se han vuelto más cautelosos y difíciles antes de tomar decisiones de inversión.
Además, el Estado sigue modificando la legislación territorial en una dirección más estricta; Al mismo tiempo, se decidió abolir el marco de precios de la tierra y construir una nueva lista anual de precios de la tierra a partir del 1 de enero de 2026.
Al aplicar el nuevo método de cálculo de las tarifas por uso del suelo, el costo de limpieza del sitio también es mayor, lo que hace que el nivel de inversión de entrada para cada proyecto sea más alto, lo que se espera que conduzca a precios de vivienda cada vez más "caros". (Foto: VNN)
El representante de I+D de BHS, Sr. Hoang Huu Minh Dung, comentó: Los proyectos futuros deberán cumplir condiciones más estrictas para cumplir con los estándares legales para la venta, los inversores tardarán más tiempo en prepararse para la venta y es poco probable que el próximo mercado tenga una explosión en la oferta.
Al mismo tiempo, al aplicar el nuevo método de cálculo de las tarifas por uso del suelo, el costo de limpieza del sitio también es mayor, lo que hace que el nivel de inversión de entrada para cada proyecto sea más alto, lo que se espera que conduzca a precios de vivienda cada vez más "caros".
"En el futuro próximo, el número de nuevos proyectos aprobados será escaso, por lo que los proyectos con documentos legales completos que se abren para la venta en esta etapa se consideran una oportunidad para los clientes que están interesados en la seguridad y buscan buenos precios al invertir en bienes raíces", dijo el Sr. Dung.
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