Propuesta para desarrollar viviendas comerciales para personas de bajos ingresos

Reestructuración del costo de los proyectos de vivienda

Según el presidente de la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), Le Hoang Chau, actualmente un apartamento de gama media (2 habitaciones) cuesta alrededor de 2.500 millones de VND (35 millones de VND/m2), aproximadamente 20 veces más que el ingreso promedio de los hogares e individuos que pueden ahorrar alrededor de 100 millones de VND/año.

La oferta de apartamentos asequibles con un precio de alrededor de 2.000 millones de VND o menos (25-30 millones de VND/m2) y de viviendas sociales es muy limitada, por lo que han estado prácticamente ausentes del mercado de Ciudad Ho Chi Minh en los últimos dos años.

Es necesario reestructurar el cálculo de costos y precios de los proyectos de vivienda comercial para satisfacer las necesidades de vivienda de la mayoría de las personas de bajos ingresos.

El presidente de HoREA enfatizó cómo reducir los precios de la vivienda y tener más y más proyectos de viviendas comerciales asequibles, muchos proyectos de departamentos comerciales de bajo costo y muchos proyectos de viviendas sociales para satisfacer las necesidades de vivienda de la mayoría de las personas de ingresos medios. Al mismo tiempo, garantiza la seguridad social a largo plazo en materia de vivienda y desarrolla el mercado inmobiliario en una dirección transparente, sana, estable y sostenible.

La solución propuesta por HoREA es reestructurar el costo y el cálculo de los precios de venta de los proyectos de vivienda comercial.

Los principales costos de los proyectos de vivienda comercial incluyen tarifas de creación de fondos de tierras, costos de construcción, costos financieros y costos de administración.

En cuanto al coste de creación de fondos de tierras, según HoREA, es necesario cambiar la forma de recaudar las tasas por el uso de la tierra, convirtiéndolas en un impuesto que grave "el acto de cambiar los propósitos del uso de la tierra de tierras agrícolas, tierras no agrícolas a tierras residenciales", con una tasa impositiva transparente (que puede ser de alrededor del 15-20% del precio de la tierra en la lista de precios de la tierra).

Esto elimina el mecanismo de “pedir-dar” y el acoso; No sólo reducirá el costo del uso del suelo en comparación con el método actual, sino que también contribuirá a reducir los costos de la vivienda, creando así condiciones para reducir los precios de la misma.

Tampoco hay que preocuparse demasiado si los inversores siguen vendiendo casas a un precio demasiado alto, ya que tendrán que pagar más impuestos de sociedades y, en principio, los precios los determina el mercado. Si venden casas a un precio demasiado alto, podrían ser rechazados y boicoteados por los compradores.

Además, el aumento de los precios de la vivienda también proviene del estancamiento y la prolongación de los proyectos, aumentando los costos de construcción. La causa se origina en “cuellos de botella institucionales legales”, lo que lleva a la consecuencia de no poder construir un “procedimiento administrativo” estándar y razonable, dando lugar a negatividad y acoso.

Sobre los costos de gestión y la capacidad de los inversores en proyectos de vivienda. Los proyectos no sólo se retrasan por problemas con los procedimientos de inversión y construcción y largos trámites administrativos, sino que el retraso también puede deberse a la mala capacidad de gestión del inversor o a la falta de recursos financieros, lo que aumenta los costes de gestión, los costes financieros, los costes de venta, los costes de posventa, los costes y los precios de las viviendas, e incluso puede afectar a la calidad de las obras del proyecto.

Por lo tanto, las empresas necesitan enfocarse en aumentar los recursos financieros, mejorar la calidad del gobierno corporativo, la innovación, la aplicación de tecnologías de la información, la digitalización, la inteligencia artificial (IA) y la gestión de proyectos según procesos científicos (BIM), para mejorar la productividad, la calidad, la eficiencia y controlar los riesgos, como señaló el profesor Dr. Paul Krugman (Premio Nobel de Economía 2008): "La productividad laboral no lo es todo. Pero a largo plazo, lo es casi todo".

Y también hay costos “sin nombre” en el proceso de preparación de la inversión y de la implementación del proyecto. Según HoREA, el monto de los costos “no identificados”, ya sea que aumenten o disminuyan, depende de los resultados de “que el Estado cree un entorno empresarial cada vez más transparente, transparente y responsable”, de acuerdo con los estándares internacionales.

Soluciones para aumentar la oferta de viviendas comerciales de bajo costo

Según HoREA, otro método eficaz es aumentar la oferta de viviendas sociales y viviendas comerciales de bajo coste, sobre la base de la construcción y el perfeccionamiento de mecanismos de políticas de apoyo eficaces.

HoREA propuso que el Gobierno apruebe pronto una Resolución para alentar a las empresas a invertir en proyectos de viviendas comerciales con precios de apartamentos que no excedan los 20 millones de VND/m2 en las provincias y que no excedan los 22-25 millones de VND/m2 en las áreas urbanas de clase I y especiales.

HoREA también propuso que el Gobierno y el Ministerio de Construcción consideren perfeccionar el mecanismo y las políticas para el desarrollo de vivienda social, especialmente vivienda social en alquiler y vivienda social en compra a plazos, atrayendo a más empresas a participar y utilizando eficazmente los fondos de tierras planificados para el desarrollo de vivienda social, para aumentar la oferta de vivienda social para satisfacer la enorme demanda de los beneficiarios de las políticas de vivienda social, contribuyendo a reducir los precios de la vivienda comercial.

Además, HoREA propuso organizar "fuentes de recapitalización del presupuesto estatal" y "compensación de tasas de interés" para el Banco de Políticas Sociales de Vietnam y 04 bancos comerciales (designados por el Banco Estatal) para implementar incentivos crediticios para los beneficiarios de las políticas de vivienda social en los próximos 05 años.

Respecto al aumento de la oferta de viviendas comerciales de bajo costo, HoREA dijo que la Ley de Tierras no estipula ninguna exención o reducción de las tarifas por el uso de la tierra para todos los proyectos de vivienda comercial, la Ley de Impuestos estipula sólo una reducción del 50% en las tasas del impuesto al valor agregado y del impuesto sobre la renta corporativa para proyectos de vivienda social, y la Ley de Vivienda tampoco estipula mecanismos y políticas para apoyar proyectos de vivienda comercial de bajo costo.

De hecho, los proyectos de vivienda comercial tienen muchos niveles, como proyectos de vivienda de alta gama (de lujo), proyectos de vivienda de gama media-alta, proyectos de vivienda de gama media y proyectos de vivienda comercial de bajo costo. Incluso si el proyecto de vivienda comercial de bajo costo tiene un precio equivalente al de la vivienda social, no gozará de políticas preferenciales.

Pero la realidad del paquete de crédito preferencial de 30.000 billones de VND (2013-2016) muestra que hay un tipo de vivienda comercial con un precio equivalente al precio de la vivienda social, que no supera los 1.050 millones de VND/unidad.

HoREA propuso que el Gobierno apruebe pronto una Resolución para implementar el "Proyecto de Desarrollo de Viviendas Comerciales de Bajo Costo" con mecanismos y políticas preferenciales sobre tarifas por el uso de la tierra, impuestos y créditos para alentar a las empresas a invertir en proyectos de viviendas comerciales con precios de apartamentos que no excedan los VND20 millones/m2 en las provincias y que no excedan los VND22-25 millones/m2 en la clase I y áreas urbanas especiales.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/de-xuat-phat-trien-nha-o-thuong-mai-cho-nguoi-thu-nhap-thap-a641369.html