Superposición entre leyes existentes
En el debate en el marco del Foro “Desarrollo Sostenible del Mercado Inmobiliario y Otorgamiento de Certificados de Proyectos Habitables 2023”, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), compartió que actualmente, el mercado inmobiliario enfrenta una escasez de viviendas sociales y viviendas comerciales de bajo costo.
Además del problema de la escasez de oferta de viviendas asequibles, también existen algunos problemas como la falta de mecanismo y determinación de muchas localidades, lo que lleva a la situación de que muchos proyectos no se han resuelto y las empresas inmobiliarias aún tienen que enfrentar muchas dificultades.
En consecuencia, a pesar de la muy buena demanda del mercado, todavía se observa un descenso en las transacciones inmobiliarias, que se registra como una disminución de más del 90% porque los inversores se enfrentan al problema de "enterrar" el capital y tener que resolver desafíos financieros.
TS. Nguyen Van Dinh - Presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam.
En ese contexto, el Presidente de VARS dijo que los esfuerzos del Gobierno y los ministerios pertinentes al emitir muchas políticas para eliminar las dificultades en el mercado inmobiliario han tenido un impacto positivo en el mercado.
Según el Sr. Dinh, en el primer trimestre de 2023, hubo casi 3.000 transacciones inmobiliarias exitosas y en el segundo trimestre de 2023, este número aumentó en un 30%. Hasta ahora, la confianza de los inversores se ha ido restableciendo poco a poco y han comenzado a abrirse al mercado muchos proyectos nuevos, lo que ha provocado un aumento del número de transacciones inmobiliarias.
Sin embargo, el experto evaluó que la mejora en la oferta de viviendas nuevas y la estabilidad del sentimiento del comprador todavía se están produciendo de forma lenta, lo que requiere mucho tiempo para completar los nuevos proyectos. Al mismo tiempo, el sentimiento de los inversores, aunque se está estabilizando gradualmente, sigue siendo bastante cauteloso, especialmente aquellos que enfrentan presiones financieras por inversiones anteriores.
Respecto a las razones por las que el mercado inmobiliario se encuentra actualmente en dificultades, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam (VACC), dijo que el mayor problema que enfrenta el mercado inmobiliario es la legalidad.
El Sr. Hiep explicó que actualmente existen 12 leyes que afectan directamente solo al sector inmobiliario, y si se amplían para afectar indirectamente, hay hasta 20 leyes como: Ley de Planificación, Ley de Prevención y Combate de Incendios, etc. Por lo tanto, para resolver las dificultades del mercado, debe haber una solución sincrónica y fundamental para desenredar las Leyes.
"Especialmente según las regulaciones estatales, los ministerios son responsables de elaborar las leyes bajo su gestión, pero no existe un mecanismo unificado entre ellos. Por lo tanto, si bien el proceso de implementación es muy bueno, el proceso de elaboración de leyes aún presenta solapamientos", afirmó el Sr. Hiep.
Sr. Nguyen Quoc Hiep - Presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam.
Además, la recepción de comentarios durante el proceso legislativo todavía es limitada, según el Sr. Hiep. Como ejemplo práctico, el presidente de la VACC afirmó que la recientemente aprobada Ley de Licitaciones presenta algunas deficiencias. Próximamente, la Asociación presentará recomendaciones al organismo gestor.
Las empresas quieren que las leyes tengan una vigencia más larga en lugar de ser efímeras como las actuales. Sobre todo si la ley es errónea y tarda 10 años en modificarse, las empresas no tendrán un margen legal para realizar sus actividades comerciales, afirmó el Sr. Hiep.
En consecuencia, el Sr. Hiep señaló cuatro cuestiones en la ley que requieren atención especial por parte del Gobierno: la limpieza del sitio; Planificación territorial, valoración de tierras y conversión del uso del suelo. El Sr. Hiep dijo que la ley sólo necesita centrarse en las cuestiones mencionadas anteriormente para resolver los problemas del mercado.
Al compartir su propia historia, el Sr. Hiep dijo que había estado desarrollando el proyecto durante 12 años, pero aún no podía completar el trabajo de limpieza del sitio. El prolongado retraso lo obligó a reunirse continuamente con los líderes provinciales para trabajar. La cantidad de veces que iba a trabajar era tal que el Sr. Hiep recibió el dicho "verte me da vergüenza" de la localidad, pero nadie estaba manejando el mecanismo de limpieza de tierras.
El mercado inmobiliario de Vietnam está experimentando actualmente un desequilibrio entre la oferta y la demanda (Foto: Huu Thang).
Además, la cuestión de los procedimientos administrativos es uno de los problemas que el presidente de VACC considera el principal que dificulta a las empresas hoy en día. El plan del Ministerio de Construcción para simplificar los procedimientos administrativos y algunas políticas conexas es muy práctico.
El Sr. Hiep afirmó: «El sector inmobiliario de Vietnam tiene un gran potencial, pero los trámites administrativos son como una red. El Primer Ministro ha dado instrucciones para reducir y simplificar los trámites administrativos, pero el proceso actual de tramitación administrativa sigue siendo largo y requiere una revolución... Si esto se logra, también será una de las soluciones prácticas para apoyar a las empresas y promover el mercado inmobiliario actual».
desequilibrio entre la oferta y la demanda
Al compartir más sobre las fuentes de capital para los negocios inmobiliarios, el Dr. Le Xuan Nghia, miembro del Consejo Asesor de Política Monetaria y Financiera Nacional, dijo que la crisis del mercado inmobiliario había sido prevista por los expertos de antemano, pero no se pudo evitar.
Según el experto, el sector inmobiliario es un producto esencial a largo plazo, por lo que cuando la oferta y la demanda están desequilibradas se produce una crisis. Pero la crisis anterior fue de exceso de oferta, mientras que ésta es de escasez. Además, las empresas se enfrentan a una grave escasez de capital y no pueden abrir más proyectos, lo que provoca que el mercado se "congele".
Estamos observando si la confianza del mercado se recupera cuando las empresas y corporaciones inmobiliarias emitan bonos. Recientemente, la mayor corporación inmobiliaria del país emitió bonos sin ninguna deuda bancaria pendiente. "Contuvimos la respiración mientras observamos, pero los resultados mostraron que el mercado sólo estaba "avanzándose" y "avanzándose" para recuperarse aproximadamente un 30% en comparación con las expectativas", dijo el Dr. Le Xuan Nghia comentó.
Según el experto, actualmente toda la economía está estancada y la liquidez afronta serias dificultades en muchos sectores, no solo en el inmobiliario. Con estos comentarios, el Sr. Nghia cree que las dificultades del mercado inmobiliario pueden durar hasta el segundo y tercer trimestre del próximo año.
“No hemos entrado en el ojo del huracán”, no hemos aumentado la oferta de vivienda asequible, por lo que no hemos resuelto el problema. Cómo hacer que el acceso a viviendas asequibles sea “gratuito” para las empresas. Es necesario que el Gobierno regule el marco de precios de la vivienda de bajo coste como en China, para evitar desalentar a los inversores en viviendas de bajo coste. "Si no creamos un nivel de precios de la vivienda inmobiliaria, no podremos resolver la crisis del mercado", afirmó el experto .
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