Warten auf die Verabschiedung wichtiger rechtlicher Rahmenbedingungen für den Markt
Einer der Faktoren, die Vietnams große Attraktivität für ausländische Investoren bewahren, ist laut Savills die hohe Bevölkerungszahl von über 100 Millionen Menschen. Davon haben Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi mehr als 10 Millionen Einwohner. Dies führt zu einer relativ großen Nachfrage nach Wohnraum und Büros in diesen beiden Städten.
Darüber hinaus hat das Engagement der vietnamesischen Regierung, ausländische Direktinvestitionen (FDI) anzuziehen und Industrieparks zu unterstützen, den vietnamesischen Markt für ausländische Investoren attraktiv gemacht.
Frau Do Thu Hang, Senior Director der Forschungs- und Beratungsabteilung von Savills Hanoi, schätzt ein: Aus der Erfahrung in der Zusammenarbeit mit ausländischen Investoren kann die Perspektive auf den vietnamesischen Immobilienmarkt in zwei Hauptrichtungen unterteilt werden.
Der vietnamesische Immobilienmarkt bleibt aus vielen Gründen für ausländische Investoren sehr attraktiv. (Foto: LD)
Erstens: Investitionen auf Projektebene und Investitionen auf Unternehmensebene. Aus Unternehmenssicht konzentrieren sich Investoren auf börsennotierte Immobilienunternehmen. Trotz einiger seit langem bestehender Herausforderungen auf dem vietnamesischen Markt, wie etwa Rechtsverfahren, bleibt Vietnam dank seines starken Wirtschaftswachstums und seiner stabilen politischen Institutionen für ausländische Investoren attraktiv.
Auch wenn das Gesamt-BIP noch immer bescheiden ist, hat Vietnams hohe Wachstumsrate in letzter Zeit die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich gezogen, insbesondere in schwierigen Zeiten. Allerdings schränkt die Komplexität der Eigentumsverhältnisse bei Wohnimmobilien in Vietnam die Beteiligung ausländischer Privatinvestoren im mittleren bis gehobenen Segment noch immer ein.
In großen Städten wie Ho-Chi-Minh-Stadt oder Hanoi scheinen die Grundstücksfonds erschöpft zu sein. Doch in jüngster Zeit hat die Regierung öffentliche Investitionen in Stadt- und Infrastrukturprojekte in Satellitenstädten rund um Ho-Chi-Minh-Stadt und Hanoi gefördert.
Dadurch war es einheimischen Investoren möglich, sich an größeren Projekten zu beteiligen als zuvor. Investoren mit großen Grundstücksfonds in Satellitenstädten sind bereit, diese insbesondere im Jahr 2024 einzusetzen und profitieren von der Geldpolitik, den günstigen Zinssätzen und dem Expansionsspielraum für das Wachstum des Immobiliengeschäfts.
„Derzeit warten die Investoren noch immer auf eine offene Rechtspolitik, die die Entwicklung fördert und Produkte bereitstellt, die den gesellschaftlichen Bedürfnissen dienen“, betonte Frau Hang.
Der Markt weist positive Veränderungen auf.
Laut Frau Hang tritt der Immobilienmarkt in einen neuen Entwicklungszyklus ein. Rückblickend auf das Ende des Jahres 2023 verändert sich der Markt insgesamt in eine positive Richtung, es bestehen jedoch weiterhin Herausforderungen.
Seit Anfang 2023 greift die Regierung aktiv und kontinuierlich ein, um Hindernisse und Schwierigkeiten auf dem Markt zu beseitigen. Zum Beispiel Dekret Nr. 08/2023/ND-CP, Resolution Nr. 33/NQ-CP, Entscheidung 338/QD-TTg, Dekret Nr. 10/2023/ND-CP, Rundschreiben Nr. 02/2023/TT-NHNN, Telegramm Nr. 1376/CD-TTg, Telegramm 965/CD-TTg …
Gleichzeitig verabschiedete die Nationalversammlung im November 2023 das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 und das Wohnungsbaugesetz 2023. Der Gesetzentwurf zum Landrecht 2023 ist ein großes Gesetzesprojekt, das sorgfältig geprüft und seiner Qualität entsprechend gesichert werden muss, bevor es in naher Zukunft verabschiedet werden kann. Die Zahl neuer Projekte und das neue Angebot haben sich zwar verbessert, allerdings nicht wesentlich; die Situation des begrenzten Angebots bleibt weiterhin bestehen.
In der zweiten Hälfte des Jahres 2023 verzeichnete der Markt eine verbesserte Liquidität bei einer Reihe von Wohnbauprojekten, die viele gute Faktoren vereinten, wie z. B. seriöse Investoren, der Qualitätsklasse entsprechende Produkte mit angemessener Fläche, gute erwartete Übergabequalität, gute Lage, garantierte Legalität, vollständige und bequeme Versorgungseinrichtungen, attraktive Verkaufsrichtlinien einschließlich verlängerter Zahlungspläne, Zinsunterstützung … aber die Zahl dieser Wohnbauprojekte ist nicht groß.
Auch die hohen Immobilienpreise stellen ein Liquiditätsproblem dar. Darüber hinaus wirken sich rechtliche Bedenken, dass das Projekt nicht abgeschlossen werden kann, wenn die Kunden ihren Verpflichtungen nachgekommen sind, ebenfalls auf das Transaktionsvolumen aus.
„Im Laufe des vergangenen Jahres mussten Immobilienunternehmen ihre Projektportfolios drastisch umstrukturieren, Cashflow-Schwierigkeiten verbessern und den Druck der derzeitigen enormen Marktbereinigung verringern. Diese Umstrukturierung geht oft nicht schnell und ihre Umsetzung braucht Zeit“, sagte Frau Hang.
Auch im Jahr 2024 steht der Markt noch vor zahlreichen Herausforderungen, die bewältigt werden müssen, bevor es zu einer deutlichen Erholung kommt. Im Jahr 2024 wird das geänderte Grundstücksgesetz, sofern es verabschiedet wird, dem Markt große Impulse verleihen. Darüber hinaus werden das Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 und das Wohnungsbaugesetz 2023 Anfang 2024 in Kraft treten.
Auf viele der mit Spannung erwarteten Themen wird es in diesem Jahr klare Antworten geben. Die Versorgung wird sich sukzessive verbessern. Die Investitionstätigkeit in die Infrastruktur wird verstärkt und die Aussichten auf eine gute wirtschaftliche Entwicklung werden zu einer steigenden Nachfrage nach Immobilien in allen Segmenten führen.
Allerdings muss das Problem des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage angemessen gelöst werden; es bedarf vieler erschwinglicher Produkte und unterschiedlicher Geschäftsformen, um ein breites Spektrum an Nachfrage zu decken. Darüber hinaus ist eine Senkung der Produktpreise derzeit zwar schwierig, wird aber, wenn sie gelingt, die Nachfrage ankurbeln. Die Regierung/der Staat hat viele notwendige Maßnahmen ergriffen, um den Markt zu fördern.
„Die Investoren müssen jetzt dasselbe tun und viele Maßnahmen ergreifen, um die Abhängigkeit vom Cashflow der Banken zu verringern, indem sie andere Kanäle mobilisieren, wie etwa Investitionskooperationen, die Strukturierung von Investitionsportfolios, die Verlängerung von Zahlungsplänen, um den Cashflow-Druck der Käufer zu verringern und Investitionsentscheidungen zu fördern, und in allen Phasen gute Ergebnisse erzielen“, fügte Frau Hang hinzu.
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