Eine Besteuerung nach der Besitzdauer hält das Justizministerium für nicht praktikabel; Die Wohnungspreise in Hanoi stagnieren und werden wahrscheinlich nicht wesentlich sinken. Ho-Chi-Minh-Stadt hat aufgehört, den aktuellen Status bei der Ausstellung von Grundstücks- und Hauszertifikaten zu überprüfen … das sind die neuesten Nachrichten aus der Immobilienbranche.
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| Derzeit wird in Vietnam bei Immobilienübertragungen ein fester Satz von 2 % auf den Transaktionswert erhoben, unabhängig von der Besitzdauer. (Quelle: DN&TT) |
Justizministerium äußert sich zu hohen Steuern auf Immobilien-Surfen
Nach Angaben des Justizministeriums ist eine Besteuerung von Immobilien auf Grundlage der Besitzdauer aufgrund der mangelnden Synchronisierung der Steuer- und Grundstücksverwaltungssysteme nicht umsetzbar und es sind weitere Untersuchungen erforderlich. Stellungnahme des Justizministeriums zum Entwurf des Einkommensteuergesetzes (Ersatz).
In seinem Entwurf an die Regierung schlug das Finanzministerium vor, dass es möglich sei, die Erhebung von Einkommensteuern (PIT) aus Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer zu prüfen und umzusetzen, wie es in einigen Ländern üblich ist. Der konkrete Steuersatz müsse geprüft und entsprechend der tatsächlichen Entwicklung des Immobilienmarktes festgelegt werden. Dieser Vorschlag zielt darauf ab, Richtlinien und Orientierungen zu institutionalisieren, um ein angemessenes Maß an Regulierung zu erreichen und Spekulationen und Immobilienblasen zu vermeiden.
Das Justizministerium merkte an, dass spezifische Steuersätze erforscht und angemessen festgelegt werden müssten, um die tatsächliche Funktionsweise des Immobilienmarktes widerzuspiegeln.
Zur Umsetzung dieser Politik ist eine Synchronisierung mit dem Prozess der Vervollkommnung der Politik im Bereich Land und Wohnungswesen sowie die Synchronisierung und Vorbereitung der Informationstechnologie-Infrastruktur für die Registrierung von Land und Immobilien erforderlich.
Das Ministerium ist daher der Ansicht, dass die Lösung, Steuern auf Grundlage der Haltedauer zu erheben, nicht umsetzbar ist. Daher empfiehlt es dem Finanzministerium, die Richtlinie vor ihrer Anwendung weiter zu erforschen und zu perfektionieren, um ihre Wirksamkeit und Durchführbarkeit sicherzustellen.
Derzeit wird in Vietnam bei Immobilienübertragungen ein fester Satz von 2 % auf den Transaktionswert erhoben, unabhängig von der Besitzdauer.
In einer offiziellen Mitteilung an das Regierungsbüro vom September 2024, in der es um die Immobilienpreise berichtete, erklärte das Bauministerium, es werde eine Steuerpolitik für den Besitz und die Nutzung vieler Häuser und Grundstücke prüfen und vorschlagen, um Spekulationen und den Kauf und Verkauf in kurzer Zeit mit Gewinn einzuschränken. Der Vorschlag erfolgte vor dem Hintergrund der seit Jahresbeginn kontinuierlich stark steigenden Immobilien- und Wohnungspreise.
Markt stagniert, Preise dürften nicht stark fallen
Das Gesetz über Grundstücke, Immobiliengeschäfte und Wohnungswesen ist seit 6 Monaten in Kraft. Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Land (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), beurteilte die Auswirkungen der oben genannten Gesetze auf den Immobilienmarkt und sagte, es sei noch zu früh. Es dauert eine Weile, bis das Gesetz in die Produkte eindringt.
Auf dem Seminar „Immobilien im Jahr 2025 – Chancen in Herausforderungen finden“, das am 11. Februar von der Zeitung Dan Viet organisiert wurde, bemerkte Herr Binh, dass die Immobilienpreise in letzter Zeit „dramatisch gestiegen“ seien.
Insbesondere ab Ende 2023 bis 2024 werden die Preise weiter stark ansteigen. Neue Wohnungen unter 50 Millionen VND/m2 sind fast verschwunden, viele alte Wohnungen, die schon viele Jahre in Betrieb sind, kosten auch mehr als 70 Millionen VND/m2. Sogar in alten Wohnhäusern sind die Preise um das 1,5- bis 2-fache gestiegen, was es für normale Arbeiter sehr schwierig macht, eine Wohnung zu finden. Menschen mit 3–4 Milliarden VND in der Tasche haben immer noch Schwierigkeiten, eine geeignete Wohnung zu finden.
Dies erschwert nicht nur Gering- und Mittelverdienern den Erwerb eines Eigenheims, sondern mindert auch die Nachhaltigkeit des Marktes.
Bei der Analyse dieses Preisanstiegs sagte Herr Binh, dass dieser nicht nur auf das mangelnde Angebot zurückzuführen sei, sondern dass auch die Marktpsychologie einen großen Einfluss habe.
„Wie Nachrichten über Grundstücksauktionen kann allein die Nachricht, dass die Preise bei Grundstücksauktionen hier und da hoch sind, die psychologische Wirkung haben, dass diejenigen, die nicht schnell kaufen, ihren Anteil verlieren. Selbst wenn das tatsächliche Angebot noch nicht auf dem Markt ist, können allein Zahlen über ein steigendes Angebot einen Preisanstieg verhindern“, sagte Herr Binh. Mit der Festlegung der neuen Preisspanne steigt das Angebot und der Markt beginnt zu stagnieren.
„In naher Zukunft werden Immobilienprodukte auf den Markt kommen und Policen herausgegeben. Der Immobilienmarkt und die Preise werden stabiler sein. Arbeitnehmer können dann Häuser kaufen. Auch die Anleger werden sich beruhigen“, sagte Herr Binh.
Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association und Präsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte außerdem, dass die Immobilienpreise im Jahr 2025 im Vergleich zum übermäßigen Anstieg im Jahr 2024 tendenziell vernünftiger angepasst werden.
Dieser Person zufolge dürfte eine deutliche Reduzierung jedoch schwierig sein, da einige Faktoren wie Grundstückspreise, Grundstückspreislisten und Kosten Anzeichen dafür zeigten, dass sie einen Inputdruck auf die Kosten von Immobilienprodukten ausüben würden.
„Sowohl die reale Nachfrage als auch die Investitionsnachfrage werden 2025 tendenziell steigen. Was die Transaktionen betrifft, gehe ich davon aus, dass diese 2025 aufgrund besserer Angebotsfaktoren, stabilerer Segmente und insbesondere der Anpassung und Aufrechterhaltung der Preise auf einem guten Niveau stärker zunehmen werden, was zu einem Anstieg der Transaktionen führen wird. Insgesamt wird der Markt aktiver sein als 2024. Die Marktindikatoren für Angebot und Nachfrage haben sich verbessert, können aber nicht wieder das Niveau von 2018/19 erreichen“, so Herr Dinh.
Hinsichtlich der Chancen für Immobilieninvestoren im Jahr 2025 kam Herr Nguyen Van Dinh zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise im Kernstadtgebiet derzeit zu hoch seien. Der Experte empfiehlt, nach neuen Stadtgebieten mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung zu suchen.
Die Wohnungspreise in Hanoi bleiben stabil
Der Wohnungsmarkt in Hanoi verzeichnete nach dem chinesischen Neujahrsfest 2025 keine nennenswerten Schwankungen der Angebotspreise. Im Allgemeinen sind die Wohnungspreise noch immer dieselben wie vor Tet. Dies steht im völligen Gegensatz zum letzten Jahr, als die Wohnungspreise in Hanoi nach Tet weiterhin schwankten – was den Beginn einer Phase kontinuierlicher Preissteigerungen im Jahr 2024 markierte.
Eine Umfrage von Batdongsan.com.vn nach Tet ergab, dass die Wohnungspreise in vielen Projekten im Vergleich zu vor Tet nicht schwankten. Insbesondere beim Projekt An Binh Palza (Nam Tu Liem) schwankt der Verkaufspreis von Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 1 Badezimmer und einer Eigentumsdauer von 50 Jahren immer noch zwischen 3,3 und 3,5 Milliarden VND/Wohnung. Bei gleicher Fläche liegen die Preise für Wohnungen im Langzeiteigentum immer noch bei 4,3 bis 4,4 Milliarden VND pro Wohnung. Die 3-Zimmer-Apartmentlinie mit langfristigem Eigentum und einer Fläche von über 80 m² wird weiterhin für 6–6,2 Milliarden VND/Apartment zum Verkauf angeboten, die 3-Zimmer-Apartmentlinie mit 50-jährigem Eigentum wird weiterhin für rund 5 Milliarden VND/Apartment zum Verkauf angeboten.
Auch beim FLC Complex-Projekt in der Pham Hung Street (Bezirk Nam Tu Liem) gab es nach Tet keine nennenswerten Schwankungen bei den Verkaufspreisen der Wohnungen. Wohnungen über 50 m² kosten immer noch 3,9 bis 4,2 Milliarden VND pro Wohnung. Für Wohnungen mit mehr als 70 m² gilt immer noch der Angebotspreis von 5,2 bis 5,5 Milliarden VND/Wohnung, der vor dem Tet-Festival galt.
Der Angebotspreis der ebenfalls im Bezirk Nam Tu Liem gelegenen 2-Schlafzimmer- und 2-Badezimmer-Apartments im Golden Palace-Projekt beträgt ab Ende 2024 weiterhin 4,6 bis 4,7 Milliarden VND/Apartment. Der Preis für das Garden Hill-Projekt beträgt immer noch 4,5 bis 4,7 Milliarden VND für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern.
Beim Golden Field-Projekt bleibt der Verkaufspreis für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern im Allgemeinen auf dem bisherigen üblichen Preisniveau von etwa 4,7 Milliarden VND/Wohnung. Allerdings gibt es bei diesem Projekt etwa 2–3 Einheiten auf dem Markt, die die Eigentümer dringend verkaufen müssen, sodass sie eine Reduzierung auf 4,5–4,6 Milliarden VND/Einheit akzeptieren.
Im Bezirk Thanh Xuan ist der Verkaufspreis der Hanoi Center Point-Apartments mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern immer noch derselbe wie vor Tet, wobei der übliche Verkaufspreis 5,7 bis 5,8 Milliarden VND pro Apartment beträgt.
Die Preise für Wohnungen im Gold Season-Projekt (Thanh Xuan) liegen weiterhin bei 8 Milliarden VND für 3-Zimmer-Wohnungen und rund 6 Milliarden VND für 2-Zimmer-Wohnungen. Der gleiche Preistrend ist auch bei Apartmentprojekten im Bezirk Cau Giay zu beobachten, beispielsweise bei HomeCity, Central Field, Discovery Complex usw.
Einer Umfrage von Batdongsan.com.vn unter Maklern und Börsenmaklern zufolge wartet die Gruppe der Immobilienkäufer noch immer darauf, wie sich die Preise nach Tet verändern werden.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, erklärte, dass die Wohnungspreise im Jahr 2025 kaum sinken würden. Der Grund hierfür liegt darin, dass sich das neue Primärangebot auf dem Markt im Jahr 2025 vor allem auf das High-End- und Luxussegment in Großstädten konzentrieren wird. Deshalb werden die Wohnungspreise auch weiterhin hoch bleiben. Das Angebot an Sozialwohnungsprojekten dürfte im Jahr 2025 zwar zunehmen, wird aber im Vergleich zum Bedarf der Bevölkerung immer noch äußerst gering sein. Das Angebot an bezahlbarem Gewerberaum ist nach wie vor äußerst knapp. Daher werden die Wohnungspreise kaum sinken, sondern lediglich auf einem horizontalen Niveau bleiben.
Ho-Chi-Minh-Stadt schafft Statusprüfungen bei der Ausstellung von Grundstücks- und Hauszertifikaten ab
Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat gerade einen Beschluss zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Verordnung zur Koordinierung des Bauauftragsmanagements (die sogenannte Baumanagementverordnung) in der Stadt erlassen.
Mit Beschluss vom 1. April 2024 wurden Vorschriften zur Bauauftragsverwaltung in Ho-Chi-Minh-Stadt erlassen. In Absatz 1, Artikel 10 werden die Verantwortlichkeiten des Department of Natural Resources and Environment (DONRE), des städtischen Grundbuchamts und seiner angeschlossenen Zweigstellen wie folgt festgelegt:
„Wenn im Zuge der Bearbeitung von Verfahren im Zusammenhang mit der Zertifizierung von an Grundstücken gebundenem Vermögen der aktuelle Zustand von Häusern oder Bauarbeiten gemäß den Bestimmungen des Grundstücksrechts überprüft wird und Verstöße gegen die Bauordnung festgestellt werden, wird die Akte zur Überprüfung und Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen an die zuständige Behörde weitergeleitet.“
Das Volkskomitee von Ho Chi Minh-Stadt hat in seiner kürzlich erlassenen Entscheidung folgende Änderung vorgenommen: „Wenn im Zuge der Abwicklung von Verfahren im Zusammenhang mit der Zertifizierung von an Grundstücke gebundenem Vermögen Verstöße gegen die Bauordnung festgestellt werden, muss der zuständigen Behörde eine schriftliche Mitteilung zur Überprüfung und Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zugesandt werden.“
Die oben genannte Änderung bedeutet, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das städtische Grundbuchamt und die ihnen angeschlossenen Zweigstellen nicht mehr verpflichtet sind, bei der Ausstellung von Zertifikaten den aktuellen Zustand von Häusern oder Bauarbeiten zu überprüfen.
Mit der überarbeiteten und ergänzten Entscheidung wurde der Polizei von Ho-Chi-Minh-Stadt die Verantwortung entzogen, die Polizei auf Bezirksebene anzuweisen, die Inspektionen zu verstärken und Bauarbeiten, die gegen die Bauordnung verstoßen, in dem von ihr verwalteten Gebiet umgehend zu erkennen und Ratschläge zur weiteren Vorgehensweise einzuholen.
Darüber hinaus entfällt mit der neuen Regelung auch die Verantwortung des Ministeriums für Planung und Investitionen, sich mit dem Volkskomitee auf Bezirksebene abzustimmen und Unternehmen aufzufordern, ihre Gewerbeanmeldungen gemäß der Entscheidung zur Behandlung von Verwaltungsverstößen bei der Angabe unehrlicher oder ungenauer Registrierungsinhalte neu zu registrieren.
Bezüglich der Verantwortung für die Erstellung eines Verwaltungsübertretungsprotokolls und die Beratung über Verwaltungssanktionen wird in der neuen Verordnung der Satz „innerhalb von 2 Arbeitstagen ab dem Datum der Erstellung des Verwaltungsübertretungsprotokolls“ gestrichen.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html
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