Eine Besteuerung nach der Besitzdauer hält das Justizministerium für nicht praktikabel; In Hanoi stagnieren die Wohnungspreise und werden wahrscheinlich auch nicht deutlich sinken. In Ho-Chi-Minh-Stadt wird bei der Ausstellung von Grundstücks- und Hauszertifikaten nicht mehr der aktuelle Stand überprüft … so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.
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| Derzeit beträgt die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen in Vietnam unabhängig von der Besitzdauer einen Festsatz von 2 % auf den Transaktionswert. (Quelle: DN&TT) |
Justizministerium spricht sich gegen hohe Steuern auf Immobilien-Surfen aus
Dem Justizministerium zufolge ist eine Besteuerung von Immobilien auf Grundlage der Besitzdauer aufgrund der fehlenden Einheitlichkeit der Steuer- und Grundstücksverwaltungssysteme nicht praktikabel und muss weiter untersucht werden. Stellungnahme des Justizministeriums zum Entwurf eines Gesetzesentwurfs zur Einkommensteuer (Ersetzung).
In seinem Entwurf an die Regierung schlug das Finanzministerium vor, dass „es möglich sei, die Erhebung einer Steuer auf persönliches Einkommen (PIT) aus Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer zu untersuchen und umzusetzen, wie es in einigen Ländern der Fall ist.“ Es müssen konkrete Steuersätze recherchiert und angemessen festgelegt werden, die die tatsächliche Entwicklung des Immobilienmarktes widerspiegeln. Dieser Vorschlag zielt darauf ab, Richtlinien und Leitlinien zu institutionalisieren, um ein angemessenes Maß an Regulierung zu erreichen und Spekulationen und Immobilienblasen zu vermeiden.
Das Justizministerium merkte an, dass konkrete Steuersätze erforscht und angemessen festgelegt werden müssten, um die tatsächliche Funktionsweise des Immobilienmarktes widerzuspiegeln.
Um diese Politik umzusetzen, ist eine Synchronisierung mit dem Prozess der Vervollkommnung der Politik in Bezug auf Land und Wohnungsbau sowie die Synchronisierung und Bereitschaft der Informationstechnologie-Infrastruktur für die Registrierung von Land und Immobilien erforderlich.
Das Ministerium ist daher der Ansicht, dass die Lösung, Steuern auf Grundlage der Haltedauer zu erheben, nicht umsetzbar ist. Es empfiehlt dem Finanzministerium, die Richtlinie vor ihrer Anwendung weiter zu erforschen und zu perfektionieren, um ihre Wirksamkeit und Durchführbarkeit sicherzustellen.
Derzeit beträgt die Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen in Vietnam unabhängig von der Besitzdauer einen Festsatz von 2 % auf den Transaktionswert.
Im September 2024 teilte das Bauministerium in einer offiziellen Mitteilung an das Regierungsbüro mit, in der es über die Immobilienpreise berichtete, dass es eine Steuerpolitik für den Besitz und die Nutzung vieler Häuser und Grundstücke prüfen und vorschlagen werde, um Spekulationen und gewinnbringende Käufe und Verkäufe in kurzer Zeit einzuschränken. Der Vorschlag wurde vor dem Hintergrund gemacht, dass die Immobilien- und Wohnungspreise seit Jahresbeginn kontinuierlich stark gestiegen sind.
Markt stagniert, Preise dürften nicht stark fallen
Das Gesetz über Grundstücke, Immobiliengeschäfte und Wohnungswesen ist seit 6 Monaten in Kraft. In seiner Einschätzung der Auswirkungen der oben genannten Gesetze auf den Immobilienmarkt meinte Herr Le Van Binh, stellvertretender Direktor der Abteilung für Grundstücke (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), es sei noch zu früh. Es dauert eine Weile, bis die gesetzlichen Bestimmungen in die Produkte einfließen.
Auf dem Seminar „Immobilien im Jahr 2025 – Chancen in Herausforderungen finden“, das am 11. Februar von der Zeitung Dan Viet organisiert wurde, bemerkte Herr Binh, die Immobilienpreise seien in letzter Zeit „dramatisch gestiegen“.
Insbesondere ab Ende 2023 bis 2024 werden die Preise weiter stark ansteigen. Neue Wohnungen unter 50 Millionen VND/m2 sind fast verschwunden, viele alte Wohnungen, die seit vielen Jahren in Betrieb sind, kosten auch mehr als 70 Millionen VND/m2. Sogar in alten Wohnhäusern sind die Preise um das 1,5- bis 2-fache gestiegen, was es für normale Arbeiter sehr schwierig macht, eine Wohnung zu finden. Menschen mit 3–4 Milliarden VND in der Tasche haben immer noch Schwierigkeiten, eine geeignete Wohnung zu finden.
Dies erschwert nicht nur Gering- und Mittelverdienern den Erwerb eines Eigenheims, sondern mindert auch die Nachhaltigkeit des Marktes.
Bei der Analyse dieses Preisanstiegs sagte Herr Binh, dass dieser nicht nur auf das mangelnde Angebot zurückzuführen sei, sondern dass auch die Marktpsychologie einen großen Einfluss habe.
„Wie Nachrichten über Grundstücksauktionen kann allein die Nachricht, dass die Preise bei Grundstücksauktionen hier und da hoch sind, die Psychologie stark beeinflussen, dass jeder, der nicht schnell kauft, seinen Anteil verliert. Auch wenn das tatsächliche Angebot den Markt noch nicht erreicht hat, wird der Preis wahrscheinlich nicht weiter steigen, solange es Zahlen gibt, die darauf hindeuten, dass das Angebot zunehmen wird“, sagte Herr Binh. Mit der Festlegung der neuen Preisspanne steigt das Angebot und der Markt beginnt zu stagnieren.
„In naher Zukunft werden Immobilienprodukte auf den Markt kommen und Policen ausgegeben. Der Immobilienmarkt und die Preise werden stabiler sein. Jetzt haben Arbeiter Zugang zum Kauf von Häusern. Auch die Psyche der Anleger wird ruhiger sein“, sagte Herr Binh.
Herr Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association und Präsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, sagte außerdem, dass die Immobilienpreise im Jahr 2025 im Vergleich zum übermäßigen Anstieg im Jahr 2024 tendenziell vernünftiger angepasst werden würden.
Dieser Person zufolge dürfte eine deutliche Reduzierung jedoch schwer möglich sein, da es bei manchen Faktoren, wie etwa bei den Grundstückspreisen, Grundstückspreislisten und Kosten, Anzeichen dafür gebe, dass sie einen Inputdruck auf die Kosten von Immobilienprodukten ausüben würden.
„Sowohl die reale Nachfrage als auch die Investitionsnachfrage werden im Jahr 2025 tendenziell steigen. Was die Transaktionen betrifft, denke ich, dass sie im Jahr 2025 besser zunehmen werden, weil die Angebotsfaktoren besser sind, die Segmente stabiler sind und insbesondere die Preise angepasst und auf einem guten Niveau gehalten werden, was zu einer Zunahme der Transaktionen führt. Insgesamt wird der Markt aktiver sein als 2024. Die Angebots- und Nachfrageindikatoren haben sich verbessert, können aber nicht auf das Niveau von 2018-2019 zurückkehren“, schätzte Herr Dinh.
Hinsichtlich der Chancen für Immobilieninvestoren im Jahr 2025 kam Herr Nguyen Van Dinh zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise im Kernstadtgebiet derzeit zu hoch seien. Der Experte empfiehlt, nach neuen Ballungsräumen mit guter Infrastruktur und Verkehrsanbindung zu suchen.
Wohnungspreise in Hanoi bleiben stabil
Der Wohnungsmarkt in Hanoi verzeichnete nach dem Neujahrsfest 2025 keine nennenswerten Schwankungen bei den Angebotspreisen. Im Allgemeinen sind die Wohnungspreise noch dieselben wie vor Tet. Dies steht im völligen Gegensatz zum letzten Jahr, als die Wohnungspreise in Hanoi nach Tet weiterhin schwankten – was den Beginn einer Phase kontinuierlicher Preiserhöhungen im Jahr 2024 markierte.
Eine Umfrage von Batdongsan.com.vn nach Tet ergab, dass die Wohnungspreise in vielen Projekten im Vergleich zur Zeit vor Tet nicht schwankten. Insbesondere beim Projekt An Binh Palza (Nam Tu Liem) schwankt der Verkaufspreis von Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 1 Bad und einer Besitzdauer von 50 Jahren immer noch zwischen 3,3 und 3,5 Milliarden VND pro Wohnung. Bei gleicher Fläche liegen die Preise für Wohnungen im langfristigen Eigentum immer noch bei 4,3–4,4 Milliarden VND/Wohnung. Die 3-Zimmer-Apartmentlinie mit langfristigem Eigentum und einer Fläche von über 80 m2 wird weiterhin für 6–6,2 Milliarden VND/Wohnung zum Verkauf angeboten, die 3-Zimmer-Apartmentlinie mit 50-jährigem Eigentum wird weiterhin für rund 5 Milliarden VND/Wohnung zum Verkauf angeboten.
Auch im Projekt FLC Complex in der Pham Hung Street (Bezirk Nam Tu Liem) gab es bei den Verkaufspreisen der Wohnungen nach Tet keine nennenswerten Schwankungen. Wohnungen über 50 m2 kosten immer noch 3,9–4,2 Milliarden VND pro Wohnung. Für Wohnungen über 70 m2 gilt weiterhin der vor Tet geforderte Preis von 5,2-5,5 Milliarden VND/Wohnung.
Ebenfalls im Bezirk Nam Tu Liem gelegen, beträgt der Angebotspreis für 2-Schlafzimmer- und 2-Badezimmer-Apartments im Golden Palace-Projekt ab Ende 2024 weiterhin 4,6-4,7 Milliarden VND/Apartment. Der Preis für das Garden Hill-Projekt für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern liegt immer noch bei 4,5 bis 4,7 Milliarden VND.
Beim Golden Field-Projekt bleibt der Verkaufspreis für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern im Allgemeinen auf dem bisherigen üblichen Preisniveau von etwa 4,7 Milliarden VND/Wohnung. Da es bei diesem Projekt jedoch noch etwa zwei bis drei Einheiten auf dem Markt gibt, die die Eigentümer dringend verkaufen müssen, sind sie bereit, den Preis auf 4,5 bis 4,6 Milliarden VND/Einheit zu senken.
Im Bezirk Thanh Xuan ist der Verkaufspreis für Wohnungen mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern im Hanoi Center Point noch immer derselbe wie vor Tet, wobei der übliche Verkaufspreis zwischen 5,7 und 5,8 Milliarden VND pro Wohnung liegt.
Die Preise für Wohnungen im Gold Season-Projekt (Thanh Xuan) liegen weiterhin bei 8 Milliarden VND für 3-Zimmer-Wohnungen und rund 6 Milliarden VND für 2-Zimmer-Wohnungen. Der gleiche Preistrend ist auch bei Apartmentprojekten im Bezirk Cau Giay zu beobachten, wie etwa HomeCity, Central Field, Discovery Complex …
Einer Umfrage von Batdongsan.com.vn unter Maklern und Börsenmaklern zufolge wartet die Gruppe der Immobilienkäufer noch immer darauf, wie sich die Preise nach Tet verändern werden.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, meinte, dass es im Jahr 2025 kaum zu einem Rückgang der Wohnungspreise kommen werde. Der Grund hierfür liegt darin, dass sich das neue Primärangebot auf dem Markt im Jahr 2025 vor allem auf das Oberklasse- und Luxussegment in den Großstädten konzentrieren wird. Deshalb werden die Wohnungspreise auch weiterhin hoch bleiben. Das Angebot an Sozialwohnungsprojekten dürfte im Jahr 2025 zwar zunehmen, im Vergleich zum Bedarf der Bevölkerung wird es jedoch immer noch äußerst gering sein. Das Angebot an bezahlbarem Gewerberaum ist noch immer äußerst knapp. Daher werden die Wohnungspreise kaum sinken, sondern lediglich auf einem horizontalen Niveau verharren.
Ho-Chi-Minh-Stadt schafft Statusprüfungen bei der Ausstellung von Grundstücks- und Hauszertifikaten ab
Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat gerade einen Beschluss zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Verordnung zur Koordinierung des Bauauftragsmanagements (bezeichnet als „Baumanagementverordnung“) in der Stadt erlassen.
Mit Beschluss vom 1. April 2024 wurden Vorschriften zur Bauauftragsverwaltung in Ho-Chi-Minh-Stadt erlassen. Darin werden in Absatz 1, Artikel 10 die Verantwortlichkeiten des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt (DONRE), des städtischen Grundbuchamts und seiner angeschlossenen Zweigstellen wie folgt festgelegt:
„Wenn im Zuge der Bearbeitung von Verfahren im Zusammenhang mit der Zertifizierung von an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten der aktuelle Zustand von Häusern oder Bauarbeiten gemäß den Bestimmungen des Grundstücksrechts überprüft wird und Verstöße gegen die Bauordnung festgestellt werden, wird die Akte an die zuständige Behörde zur Überprüfung und Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen weitergeleitet.“
Das Volkskomitee von Ho Chi Minh-Stadt hat seinen kürzlich erlassenen Beschluss wie folgt abgeändert: „Wenn im Zuge der Verfahren zur Zertifizierung von an Land gebundenem Vermögen Verstöße gegen die Bauordnung festgestellt werden, muss eine schriftliche Mitteilung an die zuständige Behörde gesandt werden, die diese gemäß den gesetzlichen Bestimmungen prüfen und behandeln kann.“
Mit der oben genannten Änderung sind das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt, das städtische Grundbuchamt und die ihnen angeschlossenen Zweigstellen nicht mehr verpflichtet, bei der Ausstellung von Zertifikaten den aktuellen Status von Häusern oder Bauarbeiten zu überprüfen.
Mit der überarbeiteten und ergänzten Entscheidung wurde der Polizei von Ho-Chi-Minh-Stadt die Verantwortung entzogen, die Bezirkspolizei anzuweisen, ihre Inspektionen zu verstärken und Bauarbeiten, die gegen die Bauordnung verstoßen, in dem von ihr verwalteten Gebiet umgehend zu erkennen und Ratschläge zur weiteren Vorgehensweise einzuholen.
Darüber hinaus wird das Ministerium für Planung und Investitionen durch die neue Regelung auch von der Verantwortung entbunden, sich mit dem Volkskomitee auf Bezirksebene abzustimmen und Unternehmen aufzufordern, ihre Gewerbeanmeldungen gemäß der Entscheidung zur Behandlung von Verwaltungsverstößen bei der Angabe unehrlicher oder ungenauer Registrierungsinhalte neu zu registrieren.
Bezüglich der Verantwortung für die Erstellung des Verwaltungsverstoßprotokolls und die Beratung zu Verwaltungssanktionen wird in der neuen Regelung die Formulierung „innerhalb von 2 Arbeitstagen ab dem Datum der Erstellung des Verwaltungsverstoßprotokolls“ gestrichen.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html
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