Massiver Einbehalt nach Zahlung hoher Grundstückspreise, Experte zieht „Lektion“ aus dem Fall Tan Hoang Minh
Der Markt ist in letzter Zeit immer wieder überrascht über die Höchstpreise bei Grundstücksauktionen in den Vororten von Hanoi. Im Bezirk Hoai Duc liegen die Preise für versteigertes Land zwischen über 90 und 133 Millionen VND/m2. Im Distrikt Thanh Oai liegt der Höchstpreis für Grundstücke bei einer Auktion zwischen 51 und 100 Millionen VND/m2 und ist damit um ein Vielfaches höher als der Anfangspreis.
Direkt nach der Auktion boten die meisten Gewinner jedoch an, jedes Los für eine Differenz von 400 bis 600 Millionen VND zu verkaufen. Auf dem Höhepunkt wurden viele Lose für 800 Millionen VND über dem Auktionspreis weiterverkauft. Allerdings sank der Preisunterschied bereits wenige Tage später auf etwa 100–200 Millionen VND.
Darüber hinaus stiegen nach diesen Auktionen die Grundstückspreise auf dem umliegenden Markt sofort um 5-10 Millionen VND/m2. Makler trauten sich schon damals nicht zu kaufen, um eine Preisdifferenz abzuwarten, da sie den Grundstückspreis im Vergleich zur umgebenden Infrastruktur für zu hoch hielten.
Insbesondere kam es in großem Umfang zu Einlagenkürzungen. Bei der Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Bezirk Thanh Oai, Hanoi) waren beispielsweise noch 55 Grundstücke mit Anzahlung übrig, darunter das Gewinnergrundstück mit einem Preis von 100,5 Millionen VND/m2. Der höchste Preis für die 13 vollständig bezahlten Grundstücke liegt bei knapp über 55 Millionen VND/m2.
Im Gespräch mit dem Reporter von Dan Tri erklärte Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn für die südliche Region, dass das Problem bei der Auktion in Hanoi darin liege, dass der anfängliche Preis, den die Käufer hinterlegen müssen, zu niedrig sei. Beispielsweise liegt der Durchschnittspreis einiger erfolgreicher Gebote bei 30 Millionen VND/m2, der Anfangspreis beträgt jedoch nur 7 Millionen VND/m2. Dies zeigt, dass der Inputpreis zu niedrig ist.
Darüber hinaus ist das Angebot an Produkten auf dem Markt zu gering, was dazu führt, dass Anleger diese kaufen und übertragen möchten. Gleichzeitig bringt die Zulassung kurzfristiger Überweisungen gewisse Einschränkungen mit sich, die sich auf den Gesamtmarkt auswirken.
TS. Dinh The Hien, ein Wirtschaftsexperte, erklärte, dass diejenigen, die wirklich kaufen möchten, oft Zeit und Mühe investieren, um sich sehr genau über die Grundstückspreise und den Immobilienmarkt in der Gegend zu informieren. Durch die Hinterlegung einer Anzahlung signalisieren Sie, dass Sie tatsächlich kaufen möchten.
Derzeit kommt es jedoch bei einigen Grundstücksauktionen in Hanoi zu massiven Einlagenverweigerungen. Laut Herrn Hien muss die Frage gestellt werden, ob die Beteiligten die richtige Politik des Staates wirklich kaufen oder sabotieren wollen?
Bei der Versteigerung von 68 Grundstücken in Thanh Oai am 10. August wurden die Anzahlungen für 55 Grundstücke einbehalten (Foto: Duong Tam).
"Landauktionen zeugen von Offenheit und Transparenz. Das ist die richtige Politik und steht im Einklang mit der Marktwirtschaft. Der Staat versteigert Land in der Hoffnung, es zu einem marktgerechten Preis verkaufen zu können. Die Zielgruppe sind diejenigen, die ein echtes Bedürfnis haben, langfristig zu leben oder zu investieren, und nicht diejenigen, die spekulieren, um die Preise in die Höhe zu treiben", sagte Herr Hien.
Laut Herrn Hien haben die jüngsten Grundstücksversteigerungen in den Vororten von Hanoi ungewöhnliche Anzeichen gezeigt. Auch Höchstbietende, die dann massenhaft auf ihre Anzahlung verzichten, sind für die Störung des Immobilienmarktes verantwortlich. Er verwies auf die „Lektion“ aus der Grundstücksversteigerung von Tan Hoang Minh, in der es auch um die Zahlung eines astronomischen Preises und den anschließenden Verzicht auf die Anzahlung ging. Dies löste einen Welleneffekt aus, eine Welle extrem hoher Immobilienpreissteigerungen in Thu Thiem.
„Von daher denke ich, dass die jüngste hohe Auktion und der anschließende Verlust der Anzahlung absichtlich und kalkuliert waren und nicht einfach nur ein zu hoher Preis war. Vielleicht haben sie durch die Auktion in der Gegend, wo sie viel Land besitzen, für Aufsehen gesorgt“, sagte Herr Hien.
Wenn dies nicht gestoppt wird, kann es sein, dass die Stapelvernachlässigung weitergeht.
Zu den Konsequenzen eines hohen Gebots und des anschließenden Verlusts der Anzahlung sagte Dr. Dinh The Hien sagte, dass dies erstens die Auktionspolitik des Staates betreffe. Zweitens werden solche Auktionen zu einem Instrument der Störung und Verzerrung des lokalen Immobilienmarktes. Von dort aus wirkt es sich negativ auf die Gesamtwirtschaft und den Immobilienmarkt aus. Gleichzeitig versucht der Staat, den Immobilienmarkt zu stabilisieren, um die wirtschaftliche Entwicklung zu fördern.
Wenn keine drastischen Maßnahmen ergriffen werden, um die Praxis zu unterbinden, bei der hohe Preise gezahlt und dann die Anzahlung einbehalten wird, könnte es laut Herrn Hien auch bei anderen Auktionen zu ähnlichen Vorfällen kommen.
Herr Dinh Minh Tuan fügte hinzu, dass nach den Auktionen, die für Aufregung auf dem Markt gesorgt haben, nicht nur Investoren, sondern auch normale Menschen an die Marke von 100-130 Millionen VND/m2 denken werden, 25-30 km vom Zentrum Hanois entfernt. Dieser Meilenstein ist auch der Meilenstein für einen abnormalen Anstieg der Grundstückspreise in diesem Umkreis, unabhängig vom damit verbundenen Geschäfts- oder Nutzungswert. Außerdem werden die Preise bei den nächsten Auktionen, falls es welche gibt, in anderen Gebieten deutlich höher sein.
Ungewöhnlich hohe Zuschlagspreise können für Eigenheimkäufer und Investmentunternehmen zahlreiche Konsequenzen haben und sogar zu Instabilität auf dem gesamten Markt führen.
Insbesondere für Menschen, die ernsthaft ein Haus kaufen möchten, wird es in dieser Zeit schwierig sein, ein Haus zu kaufen, da die Verkäufer die Preise im Vergleich zum Marktwert erhöhen. Menschen mit Geld werden in der Hoffnung auf einen Gewinn sofort Land kaufen. Darüber hinaus werden Menschen ohne echten Wohnbedarf ihren Cashflow auf Immobilien konzentrieren, statt ihn für andere wirtschaftliche Aktivitäten zu verwenden. Menschen, die ein Haus brauchen, haben nicht genug Geld, um es zu kaufen, während diejenigen, die Geld haben, es in Grundstücke investieren.
Die nächste Konsequenz ist, dass inländische und ausländische Investitionsunternehmen bei der Umsetzung großer Projekte größere Schwierigkeiten bei der Baufeldräumung haben werden und das Kapital sogar um ein Vielfaches steigen wird.
Darüber hinaus kann es zu Welleneffekten im gesamten Markt und in anderen Segmenten kommen. Beispielsweise steigen die Preise für Wohnbauprojekte im Zentrum von Hanoi aufgrund knapper Grundstücksfonds, hoher Nachfrage und steigender Preise für neues Land stark an, manchmal auf bis zu 100 Millionen VND/m2. Auch die Grundstücksprojekte könnten um 300–400 Millionen VND/m2 zunehmen … Diese Schwankungen werden kurzfristig zu Instabilität auf dem Immobilienmarkt führen.
Wenn wir nicht verhindern, dass zu hohe Gebote abgegeben und die Anzahlung dann aufgegeben wird, könnte sich dies erneut wiederholen, sagen Experten (Foto: Duong Tam).
Wenn keine Gegenmaßnahmen ergriffen würden, werde das allgemeine Preisniveau steigen, betonte der Experte. Denn wie viele Personen ihre Anzahlung geleistet haben, weiß nach der Auktion niemand mehr. Sie erinnern sich nur an das Endergebnis, den Endpreis. Die vielen Preissteigerungen in diesem Bereich prägen sich den Menschen ein und wirken sich zweifellos auf den Gesamtmarkt aus.
Sanktionen sind nötig
Bezüglich vorbeugender Maßnahmen sagt Dr. Dinh The Hien sagte, dass für die Organisation von Auktionen vor Ort strenge und sichere Pläne erforderlich seien. Darüber hinaus erfordert der Prozess der Grundstücksbewertung zur Ermittlung eines Anfangspreises die Verantwortung eines Bewertungsunternehmens. Dabei muss der Startpreis marktgerecht sein. Daher muss die Anzahlung vor der Teilnahme an der Auktion angemessen sein.
Insbesondere sollten Maßnahmen ergriffen werden, um Personen, die ihre Auktionseinlagen aufgegeben haben, die Teilnahme an der Auktion für einen bestimmten Zeitraum zu untersagen bzw. nicht zu erlauben. Vor der Auktion muss der Veranstalter die Unterlagen wie bei anderen Bieterverfahren prüfen. Darüber hinaus kann jede Gemeinde zusätzliche, für den jeweiligen Ort geeignete Pläne und Regelungen erarbeiten, um deren Wirksamkeit für den Staat und die Bevölkerung sicherzustellen.
Laut Herrn Dinh Minh Tuan besteht die Lösung darin, die Inputpreise zu erhöhen und die Zahl der am „Surfen“ teilnehmenden Personen zu begrenzen. Gleichzeitig sollte die Verwaltungsagentur Sanktionen wie beispielsweise eine Geldstrafe in zwei- bis dreimal höherer Höhe der Kaution festlegen, um sicherzustellen, dass die Teilnehmer ihren Verpflichtungen nachkommen.
Herr Le Dinh Chung, Mitglied der Arbeitsgruppe für Marktforschung der Vietnam Association of Realtors (VARS), schlug ebenfalls eine Lösung vor und sagte, es sei eine Maßnahme erforderlich, um den Anfangspreis höher als den aktuellen anzusetzen. Zudem wird die Anzahlung von derzeit 20 % des Startpreises auf etwa 30–50 % erhöht. Von dort aus werden diejenigen, die mit bösen Absichten an Grundstücksversteigerungen teilnehmen wollen, darüber nachdenken.
Darüber hinaus sei es seiner Ansicht nach möglich, von den Anlegern die Überweisung einer Kaution auf das Konto des Veranstalters zu verlangen. Erhält der Investor den Zuschlag, wird die Sicherheitsleistung vom Veranstalter zur Auszahlung einbehalten, bei Unterdeckung erfolgt eine Nachzahlung.
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Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm
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