Ein Apartmentprojekt in Cau Giay, das in einem Jahr um 30,7 % stieg
Im Jahr 2023 geriet der Immobilienmarkt in eine Krise, wenn auch noch nicht auf Krisenniveau. Allerdings steigen die Immobilienpreise insbesondere in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt weiterhin stark an.
Am Seminar „Identifizierung von Finanzströmen im Immobilienbereich“ am 12. Dezember nahm Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP, teil. Invest ist der Ansicht, dass das wichtigste Problem, das derzeit gelöst werden muss, das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt ist.
Überblick zum Seminar „Finanzströme im Immobilienbereich identifizieren“. (Foto: BT)
Herr Hiep sagte, dass die Verkaufspreise von Immobilienprojekten noch immer täglich steigen. Beispielsweise wurde im zweiten Quartal 2022 ein Projekt im Bezirk Mai Dich im Distrikt Cau Giay zu Preisen zwischen 45 und 60,4 Millionen VND/m2 zum Verkauf angeboten. Im dritten Quartal 2023 stieg er jedoch auf 58,8 – 69,2 Millionen VND/m2.
So ist der Verkaufspreis der Wohnungen in diesem Projekt im vergangenen Jahr um 14,5 % – 30,7 % gestiegen. Dies zeigt, dass im Immobiliensegment die tatsächliche Nachfrage sehr hoch ist, das Angebot jedoch knapp ist.
Zur Ursache dieses Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage äußerte sich der Vorsitzende von GP. Invest sieht das Problem in rechtlichen Engpässen.
„70 % der Probleme sind rechtlicher Natur. Ich habe dieses Thema schon oft in vielen Foren angesprochen, aber heute muss ich noch einmal betonen, dass der Immobilienmarkt nur dann wieder freigegeben werden kann, wenn die rechtlichen Probleme gelöst werden“, sagte Nguyen Quoc Hiep.
GP-Leiter. Invest ist der Ansicht, dass derzeit zu viele Verwaltungsverfahren erforderlich seien, was sich erheblich auf die Unternehmen auswirke.
Um die Immobilienfinanzierung anzukurbeln, sei es notwendig, das Vertrauen in Unternehmensanleihen weiter wiederherzustellen, da viele Immobilienunternehmen mit Anleihen zu kämpfen hätten, meinte Nguyen Quoc Hiep.
Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP. Investieren. (Foto: BT)
Darüber hinaus Vorsitzender GP. Invest Nguyen Quoc Hiep empfahl außerdem, dass Immobilienunternehmen ausländisches Direktkapital sinnvoll nutzen sollten, da dieser Kapitalfluss recht günstig sei.
Um die aktuellen Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt zu lösen, schlug Herr Nguyen Quoc Hiep außerdem vor, dass die zuständigen Behörden bald einen Plan zur Grundstücksbewertung zur lokalen Anwendung erstellen und gleichzeitig den Prozess verkürzen sollten, um Unternehmen schneller Kredite zu gewähren.
Dieser Meinung schließt sich auch Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha, Vorsitzender der Anwaltskanzlei SBLaw, an. Er sagt, dass es für Investoren sehr schwierig sei, eine Anlagepolitik für ein Immobilienprojekt zu entwickeln. Schwierigkeiten bestehen nicht nur hinsichtlich des Kapitals und der Ressourcen für die Projektumsetzung, sondern auch hinsichtlich der Projektgenehmigungsbehörden.
Da sich das Bodengesetz derzeit im Verabschiedungsprozess befindet und die gesetzlichen Bestimmungen zu Investitionen und Ausschreibungen unklar sind, besteht die Sorge, dass staatliche Stellen bei der Lizenzierung neuer Projekte in die Verantwortung fallen.
Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha sagte, dass die Behörden bei der Einreichung eines Projekts normalerweise viele verschiedene rechtliche Fragen aufwerfen.
Laut dem Anwalt sei die Rechtslage in Vietnam in vielen Fällen unklar und viele Verfahren kompliziert. Es dauert 3–4 Jahre, bis ein Projekt genehmigt wird, und die Investoren sind außerdem sehr ungeduldig.
Deshalb ist Rechtsanwalt Nguyen Thanh Ha der Ansicht, dass zur Förderung der Immobilienfinanzierung neben den Bemühungen der Investoren auch die Unterstützung staatlicher Verwaltungsbehörden erforderlich sei.
Konzentrieren Sie alle Ressourcen auf den sozialen Wohnungsbau
Unterdessen erklärte Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitik-Beratungsrats, dass der derzeitige Finanzfluss in der gesamten Wirtschaft blockiert sei und dies voraussichtlich auch so bleiben werde.
Laut Herrn Nghia gibt es einen weltweiten Trend zum Sparen, aber nicht, weil die Menschen kein Geld hätten.
In Amerika ist die Arbeitslosigkeit niedrig, es gibt gute Arbeitsplätze und hohe Einkommen; das gilt auch für die Europäer, aber sie sparen trotzdem. Sie sparen, weil sie das Gefühl haben, die Preise steigen und die Zinsen hoch sind, während die Amerikaner sich oft Geld leihen, um es auszugeben.
„Zweitens fürchten sie das Kriegsrisiko und die steigenden Energiepreise und trauen sich daher nicht, Geld auszugeben. Als nächstes verspüren die Menschen das Bedürfnis nach neuen Investitionen, also müssen sie mehr sparen und einfacher leben“, berichtet Dr. Le Xuan Nghia.
Dr. Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Beirats für Geld- und Finanzpolitik. (Foto: BT)
Dr. Le Xuan Nghia sagte, dass ab 2026 für alle nach Europa exportierten vietnamesischen Produkte eine Angabe der Treibhausgasemissionen erforderlich sei.
Die State Securities Commission (SSC) hat außerdem ein Handbuch zur Berichterstattung über Treibhausgasemissionen für Unternehmen herausgegeben. In naher Zukunft könnte die State Securities Commission von den Unternehmen verlangen, ihre Treibhausgasemissionen zusammen mit ihren Finanzberichten offenzulegen und sie prüfen zu lassen.
„Allerdings haben bestehende Unternehmen zunehmend Angst davor, sich Kapital zu leihen, und auch die Banken scheuen sich, Kredite zu vergeben, weil sie befürchten, dass alte Kredite blockiert werden könnten und neue Kredite möglicherweise nicht den grünen Kriterien entsprechen“, sagte Herr Nghia.
„Der Finanzfluss fließt nur in den Immobilienbereich, da niemand von Immobilienunternehmen verlangt, ihre Emissionen zu melden. Dies ist eine großartige Gelegenheit, den Immobilienmarkt wiederzubeleben. Obwohl es keine gute Gelegenheit ist, können wir nirgendwo hin, also müssen wir weitermachen. In schwierigen Zeiten muss es auch einen Ort geben, um den Kapitalkonsumbedarf wiederzubeleben“, sagte Dr. Le Xuan Nghia.
Derzeit, so der Arzt, seien sowohl der Immobilienmarkt als auch der Baumarkt und der Kapitalmarkt in einer schwierigen Lage, da die Schulden von Bauunternehmern und verwandten Unternehmen bis zu 170 Billionen VND betragen. Bauunternehmen trauen sich derzeit lediglich, öffentliche Investitionen auszunutzen, nicht aber, selbst in Investitionen einzusteigen.
„Man kann erkennen, dass der Wirtschaftsfluss tatsächlich zum Stillstand gekommen ist, ein Stillstand der gesamten Wirtschaft, und es gibt nur einen Ausweg: Immobilien“, sagte Dr. Le Xuan Nghia.
Um die Finanzierung von Immobilien freizugeben, sollten laut Dr. Le Xuan Nghia alle finanziellen Ressourcen auf den Bau von preiswertem Wohnraum und Sozialwohnungen konzentriert werden. Dies ist ein Markt mit sehr gutem Cashflow und hoher Nachfrage, aber wir schaffen es noch nicht.
Durch eine Untersuchung von fünf Sozialwohnungsprojekten in Hanoi stellte Dr. Le Xuan Nghia folgende Schwierigkeiten fest:
Erstens muss für den sozialen Wohnungsbau keine Grundsteuer gezahlt werden. Außerdem handelt es sich bei dem Land um öffentliches Land, das nicht als Hypothek für Kredite an Banken vergeben werden kann. Banken haben daher kein Interesse.
„Warum erheben wir nicht eine Steuer von ein paar Prozent, um das Land 50 Jahre lang in Privatbesitz zu halten, damit die Bank Hypotheken aufnehmen kann?“, fragt Experte Le Xuan Nghia.
Zweitens sollte der gesamte Ausschreibungsmechanismus offener gestaltet werden, und jedes dazu befähigte Unternehmen sollte mit dem Bau beauftragt werden, um eine schnelle Umsetzung zu gewährleisten.
Drittens: Die Regelung, dass der Gewinn 10 % nicht übersteigen darf, sollte aufgehoben werden, damit die Unternehmen, die hochwertigen, mittleren und preiswerten Wohnraum bauen, gleichgestellt sind.
Viertens sollte die Finanzierung des Eigenheimkaufs direkt aus dem Haushalt und nicht über die Banken erfolgen. Oder Sie nutzen die Bank zur Finanzierung, wie es beispielsweise in Singapur der Fall ist, um eine Sozialwohnung zu kaufen. Der Käufer kann sich bei der Bank Geld leihen und zahlt lediglich einen Zinssatz von 2,5 %/Jahr, die überschüssigen Zinsen werden vom Staat erstattet.
Dr. Le Xuan Nghia betonte, dass die derzeitige Immobilienkrise auf ein mangelndes Angebot und eine übermäßige Nachfrage zurückzuführen sei und dass die Verwaltungsbehörden kein ausgewogenes Umfeld schafften. Experten bekräftigen erneut die Ansicht, dass es notwendig sei, alle Ressourcen (juristische, administrative, Bank- und Haushaltsressourcen) zu bündeln, um die Probleme des sozialen Wohnungsbaus zu lösen und dadurch das Preisniveau auf dem gesamten Markt zu senken und das System umzustrukturieren.
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