Tatsächlich gibt es in vielen Wohnhäusern in Hanoi Probleme hinsichtlich der gemeinschaftlich und privat genutzten Bereiche. Der Hauptkonflikt entsteht dadurch, dass die Parteien nicht in der Lage sind, zu definieren und sich darauf zu einigen, welche Gebiete gemeinschaftliches Eigentum sind und welche privat sind, was zu Konflikten zwischen den Parteien führt.
Zu diesem Thema enthalten die Rechtsdokumente des Staates im Zusammenhang mit der Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern recht detaillierte und umfassende Regelungen. Vor Kurzem wurde das Rundschreiben 05 des Bauministeriums herausgegeben, ein Dokument zur Konsolidierung von Dokumenten im Zusammenhang mit der Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern.
Laut Vu Kieu Hanh, Leiterin der Abteilung Immobilienverwaltung bei Savills Hanoi, entstehen Konflikte bei Wohnungsbauprojekten durch die fehlende Vollständigkeit und Transparenz der Dokumente, die die Nutzung gemeinsamer und privater Bereiche regeln, wenn Investoren Projekte entwickeln und bauen. obwohl im Gesetzestext klar definiert. Dies führt zu Unklarheiten bei der Bestimmung des Eigentums und der nachfolgenden Nutzung.
In vielen Wohnhäusern in Hanoi kommt es zu Problemen im Zusammenhang mit öffentlichen und privaten Bereichen, insbesondere zu Streitigkeiten über Parkplätze. (Foto: BG)
„Es ist wichtig zu verstehen, dass alle Bereiche, die mit Struktursystemen, Korridoren, gemeinsamen Gehwegen und untrennbaren Systemen in Zusammenhang stehen, Gemeinschaftseigentumsbereiche sind. Allerdings ist der Parkplatzbereich ein Bereich, der in Mehrfamilienhäusern häufig zu Streitigkeiten führt“, fügte Frau Hanh hinzu.
Nach dem Wohnungsbaugesetz 2014 sind die Flächen zum Abstellen von Fahrrädern, Behindertenfahrzeugen, zweirädrigen Kraftfahrzeugen und dreirädrigen Kraftfahrzeugen im gemeinsamen Eigentum und werden von den Wohnungseigentümern gemeinsam genutzt. Den Parkplatz kann der Wohnungsmieter/-käufer kaufen oder untervermieten.
„Tatsächlich fließen in den meisten Mehrfamilienhäusern die Einnahmen aus dem Motorradparkplatz (geteiltes Eigentum) in den Betriebsfonds des Gebäudes. Allerdings ist noch unklar, wie dieser Bereich geplant wird, wie groß der geteilte Eigentumsbereich ist und wie sich daraus der konkrete Ertrag pro Fahrzeug bestimmen lässt. Dies führt zu endlosen Debatten“, analysierte Frau Hanh.
Um Konflikte zu lösen und Auswirkungen auf spätere Phasen zu begrenzen, müssten Investoren laut Frau Hanh bereits in der Entwurfsphase Gemeinschafts- und Privatbereiche berücksichtigen und richtig berechnen sowie diese auch im Kaufvertrag und im wirtschaftlichen und technischen Bericht zur Bauinvestition klar darstellen. Gemäß den Bestimmungen im konsolidierten Dokument 05/VBHN-BXD-Rundschreiben zu Vorschriften für die Verwaltung und Nutzung von Mehrfamilienhäusern muss der Verwaltungsrat Zugriff auf sämtliche Abschlussunterlagen des Projekts haben.
Darüber hinaus muss der Investor mit den relevanten Parteien Regeln für Gemeinschaftsbereiche und -einrichtungen festlegen. Treffen Sie auf dieser Grundlage eine Vereinbarung und einen allgemeinen Konsens über die Inhalte im Zusammenhang mit Rechten, Nutzung und Schutz von Vermögenswerten, um Streitigkeiten vorzubeugen.
Die Gemeinschafts- und Privatbereiche des Projekts sind teilweise auch für die Bestimmung der Projektservicegebühr relevant, die jeder Eigentümer beisteuern muss. Laut Frau Hanh darf die Regelung für die maximalen Servicegebühren bei Wohnanlagen mit Aufzügen in der Stadt 16.500 VND/m2/Monat nicht überschreiten.
Auch Servicegebühren müssen im Kaufvertrag enthalten sein, Käufer sollten sich daher über die Gebühren informieren, die Eigentümer beisteuern müssen. Denn bei der Umsetzung geht die Grundmentalität der Bürger immer in Richtung Transparenz bei den Gebühren und der Verwendung der Gelder aus den von ihnen gezahlten Servicegebühren. Dies erfordert von Investoren und Managementeinheiten eine hohe Aufmerksamkeit für dieses Thema.
Illustrationsfoto. (Quelle: CP)
Die Experten von Savills sind der Ansicht, dass Investoren und Verwaltungseinheiten zur Festlegung angemessener Dienstleistungspreise Faktoren berücksichtigen sollten, die sich direkt auf die Kosten auswirken, aus denen sich der Preis für Dienstleistungen in einem Mehrfamilienhaus zusammensetzt. Diese Kosten hängen vom Umfang, den architektonischen Merkmalen, dem Design und der Ausstattung des Projekts ab. Liegen alle notwendigen Informationen vor, kann die Verwaltungseinheit die Betriebskosten berechnen, aus denen sich die Servicegebühr zusammensetzt.
Obwohl es sich hierbei um sehr kleine Punkte in der Arbeitskette der Betriebsmanagementeinheit handelt, wirken sie sich direkt auf den Stückpreis der Betriebskosten aus. Daher muss das Management streng sein und von einer professionellen Verwaltungs- und Betriebseinheit durchgeführt werden, um sowohl Investoren als auch Bewohner bei der Optimierung der Verwaltungskosten sowie der Transparenz bei Aktivitäten und Verwaltungsleistungen im Projekt zu unterstützen.
Es ist ersichtlich, dass Investoren angesichts der starken Entwicklung des vietnamesischen Wohnungsmarktes auf die Management- und Betriebsarbeit achten und diese als Mehrwert für das Projekt sowie als Lösung zur Vermeidung des Risikos von Streitigkeiten zwischen verbundenen Einheiten betrachten müssen. Der Verkaufspreis eines Immobilienprodukts wird vom Investor bereits vor der Konzeption und Inbetriebnahme des Projekts geplant.
„Der Faktor Preisstabilität hängt jedoch von der Qualität des Projektmanagements und des Betriebs ab. Angesichts der zunehmenden Zahl städtischer Gebiete mit riesigen Bevölkerungszahlen und großem Angebot wird die Rolle der Management- und Betriebseinheit daher immer wichtiger“, betonte Frau Hanh.
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