Angebot steigt dank Förderpolitik
Laut dem kürzlich von Savills veröffentlichten Immobilienmarktbericht für Ho-Chi-Minh-Stadt für das dritte Quartal 2023 kehrte das Wohnungsangebot im dritten Quartal 2023 mit einem Rekordanstieg von 572 % gegenüber dem Vorquartal und 11 % gegenüber dem Vorjahr auf 2.528 Einheiten auf den Markt zurück.
Dieses Angebot stammt aus zwei neuen Projekten und sechs nachfolgenden Projektphasen in der Stadt. Allein in Thu Duc City macht es 74 % des Marktanteils aus, wobei Projekte mit großen Warenmengen wie The Glory Heights (Klasse B) 59 % des Marktanteils ausmachen.
Bei den restlichen auf den Markt zu bringenden Wohnungen handelt es sich um Projekte der Klassen B und C im westlichen Teil von Ho-Chi-Minh-Stadt, in Binh Tan und Binh Chanh.
Das Primärangebot stieg im Vergleich zum Vorquartal um 32 % und im Vergleich zum Vorjahr um 12 % auf 7.722 Einheiten, was den Druck aufgrund des Angebotsmangels teilweise linderte. Mit 49 % Marktanteil ist die Klasse B am stärksten vertreten, gefolgt von Klasse C mit 34 % Marktanteil und Klasse A mit 17 %.
Troy Griffiths, stellvertretender Generaldirektor von Savills Vietnam, erläuterte den Anstieg des Angebots dieser Art wie folgt: „Niedrigere Kreditzinsen und Unterstützungsmaßnahmen der Regierung dürften das Angebotswachstum ankurbeln und dem Markt Auftrieb verleihen.“
Als Reaktion auf die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Markt steigt das Wohnungsangebot.
Bezüglich der Marktliquidität erklärte Savills, dass bei Projekten des Segments C 651 Transaktionen verzeichnet wurden, was zeige, dass die aktuelle Marktnachfrage nach bezahlbarem Wohnraum weiterhin hoch sei. Unterdessen wurden für Projekte der Klasse A und B im jüngsten Zeitraum 42 bzw. 210 Transaktionen verzeichnet.
Um rechtliche Probleme zu lösen, hat sich das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt auf die Lösung von 148 Projekten konzentriert. 39 Projekte waren erfolgreich. Die Staatsbank Vietnams (SBV) hat die Zinssätze kontinuierlich gesenkt und Rundschreiben 10 wird einen besseren Zugang zu Kapital für laufende Projekte ermöglichen. Diese Mechanismen dürften dazu beitragen, das Angebot zu erhöhen und die Marktentwicklung zu fördern.
Es wird erwartet, dass bis Ende 2023 mehr als 1.900 neue Einheiten zum Verkauf angeboten werden. Klasse C wird mit 69 % Marktanteil das Hauptprodukt sein, Klasse B wird über 26 % Marktanteil verfügen und Klasse A über 5 %.
Die Kapazität der Serviced Apartments ist nahezu voll ausgelastet.
Auf dem Markt für Serviced Apartments lag das Angebot im dritten Quartal 2023 bei 7.463 Einheiten, was einem Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorquartal und 23 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Fünf Projekte mit 233 Einheiten wurden nach Renovierungsarbeiten wiedereröffnet und 12 bestehende Projekte hinzugefügt.
Savills verzeichnete eine Belegungsrate von 81 %, was einem Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Grund dafür sind Verzögerungen bei der Vertragsverlängerung durch die Mieter sowie eine geringere Nachfrage nach kurzfristigen Unterkünften während der Nebensaison. Die Auslastung stieg jedoch im Vergleich zum Vorjahr um 3 %. Grund dafür ist eine Erholung der Nachfrage nach langfristigen Mietobjekten infolge der Rückkehr ausländischer Fachkräfte und inländischer Geschäftsreisender für Kurzzeitaufenthalte.
„Das Segment der Serviced Apartments entwickelt sich vergleichsweise gut, sieht sich jedoch einer zunehmenden Konkurrenz durch Mietwohnungen ausgesetzt. Dies hat zu Renovierungen und dem Eintritt neuer Betreiber geführt“, sagte Neil MacGregor, Generaldirektor von Savills Vietnam.
Die Kapazitäten der Serviced Apartments sind nahezu ausgelastet, was auch an der nach wie vor hohen Nachfrage des Marktes nach Wohnraum liegt.
Dementsprechend wurden in Ho-Chi-Minh-Stadt seit 2019 mehr als 100.000 Wohnungen übergeben, die in starker Konkurrenz zu Serviced Apartments stehen. Um ihre Wettbewerbsfähigkeit zu erhalten, haben Serviced-Apartment-Ketten kontinuierlich expandiert. Ihr Angebot wuchs jährlich um bis zu 18 % auf fast 3.000 Einheiten, sodass sie bis zum dritten Quartal 2023 38 % des Gesamtangebots der Stadt ausmachen würden.
Neue Marken erschließen meist das C-Segment und zielen auf den Massenmarkt. Kettenbetriebene Projekte verfügen über einheitliche Marketing- und Vermietungsrichtlinien. Die meisten dieser Projekte entwickeln sich gut, die Belegungsrate liegt bei über 90 % und die Mietpreise sind bis zu 20 % höher als der Marktpreis.
Villen und Stadthäuser haben auch in Zukunft Potenzial
Anders als bei den oben genannten Typen gab es auf dem Markt für Villen/Stadthäuser weiterhin kein neues Angebot auf Quartalsbasis, was dazu führte, dass das Primärangebot in diesem Segment mit 766 Einheiten seinen niedrigsten Stand der letzten 10 Jahre erreichte, was einem Rückgang von 24 % auf Quartalsbasis und 5 % auf Jahresbasis entspricht.
Davon machen Projekte in Thu Duc City 88 % der gesamten Primärversorgung aus. 86 % des Angebots entfallen auf Produkte mit einem Preis von über 30 Milliarden VND/Einheit.
Das Transaktionsvolumen dieser Art erreichte im dritten Quartal 2023 nur 64 Einheiten, den niedrigsten Stand seit 2018, was einem Rückgang von 43 % gegenüber dem Vorquartal und 82 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und auf die sinkende Nachfrage, das fehlende neue Angebot und die teuren Lagerbestände zurückzuführen ist. Die Absorptionsrate betrug lediglich 8 %, was einem Rückgang von 3 % gegenüber dem Vorquartal und 36 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Der Markt für Villen und Stadthäuser ist eher trüb, man geht jedoch davon aus, dass er in der kommenden Zeit großes Potenzial bietet.
Vor diesem Hintergrund bleiben die Anleger weiterhin vorsichtig und stellen sogar Verkäufe ein, beschränken ihre Marketingaktivitäten und verschieben Pläne für den Start neuer Projekte auf das nächste Jahr. Einige Investoren wenden weiterhin unterschiedliche Verkaufs- und Kreditvergaberichtlinien sowie Mietverpflichtungsvereinbarungen an, um Käufer anzuziehen.
Neil MacGregor, General Director von Savills Vietnam, kommentierte diesen Typ in Ho-Chi-Minh-Stadt jedoch wie folgt: „Der Markt für Villen und Stadthäuser verfügt trotz der aktuellen Herausforderungen weiterhin über Wachstumspotenzial.“ Der Ausbau der Infrastruktur schafft die Voraussetzungen für Investoren, auf mehr Grundstücke zuzugreifen und so das derzeitige Angebotsdefizit zu beheben.
Savills prognostiziert, dass im vierten Quartal 2023 etwa 200 neue Wohnungen auf den Markt kommen werden. Und bis 2026 dürften auf dem Markt weitere 4.600 Einheiten zum Verkauf stehen und viele wichtige Infrastrukturprojekte abgeschlossen sein.
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