Entwurf der neuen Grundstückspreisliste: Grundstückspreis liegt unter Marktpreis
Im Grundbuchamt von Thu Duc City, Ho-Chi-Minh-Stadt, herrscht dieser Tage laut Reportern von Dan Tri ein ziemlicher Andrang bei den Erledigung von Formalitäten. Am Morgen des 17. Oktober war das Büro fast voll. Herr D.T.Phong brachte die Genehmigungspapiere für die Ausstellung der Landnutzungsbescheinigung um 10:00 Uhr ins Büro und äußerte seine Befürchtung, dass es selbst nach den morgendlichen Arbeitszeiten zu spät sein würde, da er zu viel Gedränge befürchtete.
Auf die Frage nach dem Entwurf der neuen Grundstückspreisliste in Ho-Chi-Minh-Stadt sagte Herr Phong, er sei interessiert. Er sagte, dass die neue Grundstückspreisliste kurz vor dem Markteintritt stehe und viele Menschen betreffe, die landwirtschaftliche Flächen „besitzen“ und diese in Wohngrundstücke umwandeln möchten. Er sagte jedoch, dass die gesetzlich festgelegten Vorschriften eingehalten werden müssten.
Herr NTTịnh hält die Unterlagen zur Immobilienübertragung in der Hand und sagt, dass die Transaktionen abgewickelt worden seien, da die Stadt ein Dokument herausgegeben habe, um das Problem der Steuerberechnung zu beheben. Derzeit reicht Herr Tinh seinen Antrag wie gewohnt ein und mit der Bearbeitung wird in etwa 10 Werktagen gerechnet. Bezüglich der neuen Grundstückspreisliste sagte er, dass er diese noch beobachte, da es noch keine offiziellen Informationen gebe.
Laut dem Entwurf der neuen Grundstückspreisliste, die das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt (DONRE) dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt am 16. Oktober vorgelegt hat, beträgt der höchste verzeichnete Grundstückspreis 687 Millionen VND/m2 im Gebiet der Straßen Dong Khoi, Le Loi und Nguyen Hue (Bezirk 1). Dieser Preis ist viermal höher als die aktuelle Preisliste, ist jedoch im Vergleich zum vorherigen Entwurf der Grundstückspreisliste (810 Millionen VND) gesunken.
Auch auf einigen anderen Strecken im 1. und 3. Bezirk sind gegenüber dem alten Tarifverlauf günstigere Tarife zu verzeichnen. Auch in den Vororten sind die Preise für neue Grundstücke deutlich gesunken.
Beispielsweise beträgt der höchste vorgeschlagene Preis für die Parallelstraße zum Highway 22 32 Millionen VND/m2, was einen erheblichen Rückgang gegenüber dem zuvor vorgeschlagenen Preis von 71 Millionen VND/m2 darstellt. Außerdem wurde der neue Preis im Vergleich zur aktuellen Preisliste um das 20-fache erhöht, statt um mehr als das 50-fache.
Laut dem Leiter des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der neue Grundstückspreisentwurf im Vergleich zur alten Version angepasst, um einen Ausgleich der Grundstückspreise in benachbarten Gebieten zu ermöglichen. Darüber hinaus wird der angepasste Listengrundstückspreis etwa 50 % des Marktpreises entsprechen.
Eine Umfrage von Reportern von Dan Tri zeigt außerdem, dass die Grundstückspreise im neuen Entwurf deutlich unter den Transaktionspreisen auf dem Markt liegen. In den Straßen Dong Khoi und Nguyen Hue (Bezirk 1) wurden tatsächliche Transaktionspreise von 1,2 Milliarden VND/m2 verzeichnet, der Preislistenentwurf liegt jedoch bei 687 Millionen VND/m2.
Oder der Preis für ein Haus in der Nam Ky Khoi Nghia Straße, Bezirk 3, beträgt laut Entwurf mehr als 300 Millionen VND/m2, in Wirklichkeit liegt der übliche Preis jedoch bei über 400 Millionen VND/m2. Auch in der Tran Nao Street (Thu Duc City) liegen die tatsächlichen Transaktionskosten bei über 200 Millionen VND/m2, während der Listenpreis für das Grundstück im Entwurf bei 149 Millionen VND/m2 liegt.
Ziemlich viele Menschen gehen zum Grundbuchamt der Stadt Thu Duc, um Grundstücksangelegenheiten zu erledigen (Foto: Khong Chiem).
Experten gehen davon aus, dass die Preise für Wohngrundstücke und Grundstücke mit roten Listen stark steigen werden.
Herr Vo Hong Thang – stellvertretender Generaldirektor der DKRA Vietnam Company – sagte, er habe Zugriff auf den neuesten Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt. Seiner Einschätzung nach sind die Menschen in den Vororten, die Ackerland besitzen und es in Wohngrundstücke oder separate Grundstücke umwandeln möchten, am unmittelbarsten betroffen, etwa in Cu Chi, Hoc Mon, Binh Chanh und Can Gio. Denn der Neubaugrundstückspreis hat sich im Vergleich zur aktuellen Preisliste um ein Vielfaches erhöht. Es handelt sich um „Neukauf“-Objekte.
Herr Thang bemerkte außerdem, dass nach der Einführung einer neuen Grundstückspreisliste auf dem Markt auch das Preisniveau für Wohngrundstücke und Grundstücke mit Zertifikaten plötzlich gestiegen sei. In der kommenden Zeit wird dieses Segment knapp werden, insbesondere Grundstücke mit Zertifikaten und Wohngrundstücke in städtischen Gebieten mit bestehender Bevölkerung, wo die Verbrauchsrate um mehr als 30 % steigt.
Bei der Bewertung der Auswirkungen der Grundstückspreisliste auf Projekte sagte er, dass Projekte, die bereits über Land verfügen und lediglich Landnutzungsgebühren zahlen müssen, kurzfristig nicht stark betroffen sein würden. Langfristig kaufen Investoren jedoch neues Land, müssen roden und entschädigen, sodass der Bodenpreis steigt, in den Verkaufspreis einfließt und den Preis der Produkte auf dem Markt erhöht.
Aus einer Gesamtperspektive betrachtet, schätzt Herr Thang jedoch, dass die neue Grundstückspreisliste viele Vorteile mit sich bringen wird. Sie wird dazu beitragen, dass sich die Grundstückspreise den Marktpreisen annähern, die Entschädigungszahlungen und die Räumung der Baustelle schneller vorankommen und dadurch die Zeit für die Projektumsetzung verkürzt und finanzielle Kosten gespart werden. Ob sich die finanziellen Kosteneinsparungen und der höhere Grundstückspreis jedoch ausgleichen, ist noch nicht bekannt und hängt vom rechtlichen Beilegungsprozess des Projekts ab.
Wenn Ho-Chi-Minh-Stadt rasch eine Grundstückspreisliste herausgibt und rechtliche Fragen rasch löst, lässt sich der Anstieg der Immobilienpreise unter Kontrolle bringen. Deshalb sind Experten der Ansicht, dass zur Erzielung einer größtmöglichen Effizienz alle Maßnahmen gleichzeitig ergriffen werden müssen und dass die Regulierungsrolle der staatlichen Verwaltungsbehörden sehr wichtig ist.
Auch Herr Nguyen Quoc Bao, Vorsitzender des Ho Chi Minh City Real Estate Club (HREC), stimmte zu, dass die Veröffentlichung einer neuen Grundstückspreisliste eine gute Sache sei, da sich die Grundstückspreise den Marktpreisen annäherten, was zu mehr Transparenz und Klarheit auf dem Markt beitrage und besser für den Staatshaushalt sei. Auch die neue Grundstückspreisliste wird zu einer Neugestaltung des Marktes und dem Beginn eines neuen Zyklus beitragen.
Herr Bao ist fest davon überzeugt, dass der Verkaufspreis des Projekts in der kommenden Zeit aufgrund der gestiegenen Grundstückskosten höher ausfallen wird. Die Unternehmen machen zwar weniger Gewinn, aber wenn sie ihren Gewinn steigern wollen, müssen sie die Qualität verbessern, um ihre Produkte zu einem besseren Preis verkaufen zu können.
Der Immobilienexperte Tran Khanh Quang schätzte, dass der neue Entwurf der Grundstückspreisliste die Grundstückspreise im Vergleich zum vorherigen Entwurf um etwa 20 % gesenkt habe, aber immer noch fünf bis zehn Mal höher sei als die aktuelle Preisliste. Allerdings ist eine Anpassung der neuen Preisliste an die neuen Regelungen des Landesgesetzes erforderlich.
Er stellte fest, dass sich der Preis mit dem neuen Entwurf 50–70 % des Marktpreises nähere. Sollte der Entwurf veröffentlicht werden, wird es auf dem Markt zu großen Schwankungen kommen, insbesondere in den Vororten von Ho-Chi-Minh-Stadt wie Cu Chi, Hoc Mon, Distrikt 12, Binh Tan, Binh Chanh … Da es in diesen Gebieten noch immer viel Ackerland gibt, besteht für die Menschen die Notwendigkeit, es in Wohnraum umzuwandeln.
Von da an gehen Experten davon aus, dass es zwei Fälle geben wird. Erstens wird der Preis des aktuellen Wohnbaulandfonds in den nächsten sechs Monaten schnell um 20 bis 30 Prozent steigen. Im zweiten Fall konvertieren Investoren weiterhin Wohngrundstücke zu Gewerbegrundstücken, die Grundstückspreise steigen in den nächsten 6–12 Monaten um 30–50 %.
Das einzige, was Herrn Quang beunruhigt, ist, dass im Entwurf der neuen Grundstückspreisliste die Wohnbaulandpreise auf Basis der jeweiligen Straßen berechnet werden. Allerdings orientieren sich die Preise für landwirtschaftliche Grundstücke an der Region, sind gleichmäßiger verteilt und die Preise sind noch immer niedrig und spiegeln nicht den Markt wider. Er schlug deshalb vor, landwirtschaftliche Nutzflächen wie Wohngrundstücke gesondert für jede Trasse zu berechnen.
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Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-gia-dat-nen-dat-co-so-chac-chan-tang-manh-20241018091313053.htm
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