Am 10. Januar veranstalteten Reatimes und das Vietnam Real Estate Research Institute einen Workshop zum Thema „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.
Am 10. Januar veranstalteten Reatimes und das Vietnam Real Estate Research Institute einen Workshop zum Thema „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“.
Unternehmen reagieren fassungslos, wenn sie die neue Grundstückspreisliste sehen.
Die Abschaffung des Grundstückspreisrahmens ist zusammen mit den Regelungen zur neuen bahnbrechenden Grundstückspreistabelle eine große Leistung des Grundstücksgesetzes 2024. Auf der Grundlage transparenter und marktnäherer Grundstückspreise wird ein neues Kapitel der Grundstücksbewirtschaftung und der Entwicklung des Immobilienmarktes aufgeschlagen. Steigende Grundstückspreise kommen dem Haushalt zugute und schaffen mehr Konsens mit den Menschen, deren Land der Grunderwerb unterliegt. Dies soll zu einer Verringerung von Landstreitigkeiten und Beschwerden beitragen und die Räumung der Projektstandorte beschleunigen. Allerdings bestehen weiterhin Zweifel hinsichtlich der Wirksamkeit und Auswirkung der neuen Grundstückspreisliste.
Artikel 257 des Bodengesetzes von 2024 legt fest, dass die alte Bodenpreisliste bis zum 31. Dezember 2025 gilt. Falls erforderlich, wird das Volkskomitee der Provinz jedoch beschließen, die Bodenpreisliste an die tatsächliche Situation anzupassen. Dabei handelt es sich um eine Übergangsregelung, die den Gemeinden dabei helfen soll, schrittweise eine neue Grundstückspreisliste zu entwickeln, die ab dem 1. Januar 2026 offiziell gilt. So werden plötzliche Preisschocks vermieden, die die Rechte und Pflichten einiger Landnutzer beeinträchtigen. Zugleich werden dadurch Projekte aufgelöst, die in der Vergangenheit aufgrund fehlender Grundlagen für die Festlegung von Grundstückspreisen ins Stocken geraten waren.
Vorläufige Statistiken zeigen, dass etwa 25 Kommunen angepasste Grundstückspreislisten herausgegeben haben, die bis Ende dieses Jahres gültig sind. Allerdings hat der angepasste Grundstückspreisspiegel aufgrund der plötzlichen Erhöhung gegenüber dem alten Grundstückspreisspiegel vielerorts heftige Reaktionen in der Bevölkerung hervorgerufen.
Beispielsweise ist die angepasste Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt, gültig ab 31. Oktober 2024, um das 4- bis 38-fache gestiegen und liegt bei einem Höchststand von 687,2 Millionen VND/m2. Auch in Hanoi ist der Grundstückspreis in der Preisliste gemäß der kürzlich erlassenen Anpassungsentscheidung im Vergleich zur alten Preisliste, gültig ab 2025, um das 2- bis 6-fache gestiegen. Der Höchststand liegt bei 695,3 Millionen VND/m2. Die bereinigte Grundstückspreisliste von Bac Giang verzeichnete ebenfalls den Höchststand von 120 Millionen VND/m2, eine Steigerung um etwa das 2,4-fache im Vergleich zur alten Preisliste.
Die Grundstückspreise sind stark gestiegen, auch für Investitions-, Geschäfts-, Sport-, Kulturgrundstücke usw. Viele Unternehmen, die Grundstücke pachten und jährlich zahlen, scheinen in einer Sackgasse zu stecken und laufen Gefahr, dass ihre Investitions- und Geschäftspläne scheitern, ihre Gewinne schrumpfen oder sie sogar Verluste erleiden, wenn die Grundstücksmietkosten plötzlich steigen, was es schwierig macht, die Geschäftseffizienz zu berechnen. Laut Experten ist es notwendig, eine Lösung für dieses Problem zu finden, um starke Auswirkungen auf Unternehmen und das Investitionsumfeld vor Ort zu vermeiden.
Angesichts der praktischen Probleme muss das Volkskomitee der Provinz die Auswirkungen umfassend beurteilen und sorgfältig abwägen zwischen der Erstellung einer marktgerechten Grundstückspreisliste, der Erhöhung der Haushaltseinnahmen und der Kontrolle der Grundstückspreise, um den Zugang zu Land zu verbessern, Unternehmen zu unterstützen, Investitionen anzuziehen und die Belastung der Bevölkerung durch die Grundstückskosten zu verringern. Allerdings ist es kein leicht zu lösendes Problem, bei der marktgerechten Preisgestaltung für Grundstücke einen Interessenausgleich zwischen Staat, Bevölkerung und Unternehmen sicherzustellen – vor allem, wenn die Marktfaktoren vielfältig und die Informationen chaotisch und instabil sind.
Der Druck auf die lokalen Behörden ist enorm: Wie können Grundstückspreise wirklich zu einer treibenden Kraft für die Entwicklung werden, anstatt Unternehmen zu behindern und Investitionen zu behindern? Das Finden eines Gleichgewichts zwischen diesen beiden Faktoren ist der „Schlüssel“ zur Perfektionierung des Grundstücksbewertungssystems und trägt zu einer nachhaltigen sozioökonomischen Entwicklung bei.
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| Überblick über den Workshop: „Anwendung der Grundstückspreisliste gemäß dem Grundstücksgesetz von 2024: Probleme und Lösungen für eine nachhaltige Entwicklung des vietnamesischen Immobilienmarktes“. |
Großer Engpass bei der Grundstücksbewertung
„Die Grundstücksbewertung führt zu erheblichen Engpässen“, erklärte Nguyen Quoc Hiep, Vorstandsvorsitzender von GP.Invest, auf dem Workshop.
Laut Herrn Hiep setzt GP.Invest ein Projekt um , für das bereits vor 9 Monaten eine Entscheidung über die Landzuteilung getroffen wurde, der Grundstückspreis jedoch noch nicht festgelegt wurde. Es gibt ein Projekt eines anderen Unternehmens, für das seit zwei Jahren keine Grundstücksbewertung vorliegt. Auch nach der Fertigstellung der Wohnbauprojekte stehen die Grundstückspreise noch nicht fest. Dies führt zu großer Frustration.
"Ich möchte folgende Frage besonders hervorheben: Wenn die Grundstückspreise so steigen, bleibt unser Investitionspotenzial dann erhalten? Warum sind unsere Industriezentren derzeit überall zu 80-90 % belegt? Die Antwort lautet: Erstens sind unsere Arbeitskosten niedrig, zweitens sind die Grundstückspreise angemessen und drittens ist die Logistik bequem. Aber wenn wir derzeit einen Faktor, nämlich den Landpreis, reduzieren, während die Arbeitskosten immer teurer werden, bleibt unser Investitionspotenzial dann erhalten? Wird Vietnam weiterhin ein Lichtblick für Investitionen in Südostasien sein?", fragte Herr Hiep.
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| Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender von GP.Invest. |
Laut Herrn Hiep werden bei der derzeitigen Methode zur Berechnung der Grundstückspreise die Vorteile von Unternehmen im Allgemeinen, von Unternehmen, die Grundstücke zur Verpachtung nutzen, und von Immobilienunternehmen im Besonderen nicht berücksichtigt. Steigende Grundstückspreise wirken sich auf die Unternehmen aus.
„Welches Unternehmen wagt es also, das Projekt durchzuführen? Wenn Unternehmen es nicht wagen, wie kann es dann eine nachhaltige Einnahmequelle für den Ort geben? Wo kommt es vor, dass innerhalb von nur einem Jahr zwischen den Entscheidungen über die Landzuteilung in derselben Gegend, auf demselben Grundstück, vier Monate auseinander liegen und der Grundstückspreis um 40 % steigt, schneller als die Inflationsrate?
Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt muss den Kommunen genauere Leitlinien für die Festlegung der Grundstückspreise an die Hand geben, insbesondere für die Berechnung der Preise auf Grundlage der Überschussmethode“, sagte Hiep.
Die Grundstückspreise werden steigen und sich auf den Markt auswirken.
Nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024 wurden zahlreiche Verordnungen mit Einzelheiten zu dem Gesetz erlassen. Das aktuelle Problem ist jedoch die Strafverfolgung. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es derzeit 58.000 Immobilienprodukte, bei denen es Probleme mit den Grundstückspreisen gibt.
In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der Bezirk Can Gio im Vergleich zum vorherigen Zeitpunkt um das 1,7- bis 2,7-fache angepasst. Der geringste Anstieg war mit 2,7-fach im Bezirk 3 zu verzeichnen, während der Bezirk Hoc Mon mit bis zu 38-fach den höchsten Anstieg verzeichnete. Der Anstieg der aktuellen Grundstückspreise übertrifft die bisherige Preisliste bei weitem.
Von 2023 bis Ende 2024 hat Ho-Chi-Minh-Stadt die Grundstückspreise um etwa das 1,64-fache nach oben angepasst. Mit den neuen Anpassungen bleibt die Erhöhung weiterhin im gleichen Bereich. Somit stehen Unternehmen innerhalb von drei Jahren vor einer erheblichen Änderung ihrer finanziellen Verpflichtungen, wobei die Tendenz zur Zahlung höherer Steuern und Gebühren besteht. Dies setzt die Unternehmen einem erheblichen finanziellen Druck aus.
Unter Berufung auf die oben genannten Informationen gab Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt, Empfehlungen zur Frage der Grundstücksbewertung ab. In Dekret 102/2024/ND-CP sind die Arten von Grundstücken detailliert aufgeführt, darunter landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Allerdings werden Golfplatzgrundstücke sowohl in Absatz 4 als auch in Absatz 5 geregelt. Absatz 4 spricht von öffentlichem Land mit einem Golfplatzanteil, aber das Produktions- und Gewerbeland unter der Verwaltung des Golfplatzes steht in Absatz 5. Allerdings hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt eine angepasste Landpreisliste herausgegeben, mit der Regelung, es als nicht landwirtschaftliches Produktions- und Gewerbeland zu gruppieren, ohne es klar im Detail zu klassifizieren.
Als Beispiel nannte Herr Chau den Zoo und Botanischen Garten von Saigon. Die Gesamtfläche beträgt etwa 20 Hektar, von denen nur wenige Tausend Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sind. Für die gesamte Fläche gilt jedoch der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, wodurch die Unternehmen fast 900 Milliarden VND an Steuern zahlen müssen. Erst als sich die Presse einschaltete, blickte Ho-Chi-Minh-Stadt zurück und kam zu dem Schluss, dass es für eine genauere Einschätzung noch einmal nachsehen müsse.
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| Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt. |
Der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt hat der Regierung sowie den Ministerien und Zweigstellen mitgeteilt, dass die erste Anpassung offenbar keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt habe, da die derzeitige Bewertungsmethode noch immer auf Überschüssen und nicht ausschließlich auf der Grundstückspreisliste basiere. Allerdings könnten beim Kauf des Grundstücks und bei der Entschädigung für die Projektumsetzung Probleme auftreten. Dann würden die Grundstückspreise in die Höhe getrieben und es käme zu einem Ungleichgewicht auf dem Markt.
„Das Prinzip, von dem wir immer sprechen, ist die Harmonisierung der Interessen dreier wichtiger Akteure: Staat, Landnutzer und Investoren. In der Realität wurde dieses Prinzip bei der Umsetzung jedoch nicht vollständig sichergestellt. Daher schlage ich vor, dass für die 25 Kommunen, die angepasste Bodenpreislisten herausgegeben haben, unverzüglich eine Folgenabschätzung durchgeführt wird.
In der Zeit von jetzt an bis zum Inkrafttreten des neuen Grundstückspreisverzeichnisses am 1. Januar 2026 sollten wir eine vorläufige Überprüfung und Bewertung der Auswirkungen des neuen Grundstückspreisverzeichnisses in diesen Ortschaften durchführen. Auch für Kommunen, die keinen neuen Grundstückspreiskatalog herausgegeben haben und noch den alten Preiskatalog verwenden, ist eine eingehende Prüfung erforderlich. Dadurch werden wir feststellen, ob die neue Politik wirklich das Prinzip der Interessenharmonie gewährleistet", meinte Herr Chau.
Gewerbliche Serviceflächen werden wie „Adoptivkinder“ behandelt
Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group, stellte fest, dass es immer noch eine große Diskriminierung zwischen „natürlichem“ Wohngrundstück und „übernommenem“ Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstück gibt und dass die Bestimmungen zu den Grundstückspreisen für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke immer noch viele Beschränkungen und Unzulänglichkeiten aufweisen, die weiter verbessert werden müssen.
Tatsächlich erheben Kommunen derzeit oft sehr hohe einmalige Pachtzinsen für gewerblich genutzte Serviceflächen, die für Ferientourismusprojekte genutzt werden. Hohe Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke führen zu hohen Immobilienpreisen und halten Investoren davon ab, in Tourismus- und Erholungsprojekte auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken zu investieren.
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| Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group. |
„Unserer Meinung nach müssen die Gemeinden bei der Festlegung der Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke in der Grundstückspreisliste eine wissenschaftlich fundierte Ermittlung und Berechnung gemäß den Grundsätzen des „Marktes“ und der „Interessenharmonisierung“ vornehmen, damit die Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 Prozent niedriger sind als die Preise für Wohngrundstücke“, erklärte Frau Lan Anh.
Der Grund für diesen Vorschlag liegt darin, dass die derzeitige Landnutzungsstruktur für Unternehmen gemäß der genehmigten 1/500-Detailplanung des Stadtgebietsprojekts und des Touristen- und Erholungsgebiets etwa 40 % der gesamten Projektfläche ausmacht. Während der Investor des Stadtgebietsprojekts nach Abschluss der Investitionen und Bauarbeiten 60 % der verbleibenden Landfläche der technischen Infrastruktur dem Staat zur Verwaltung und zum Betrieb übergibt; Der Wohnkomplex wird von einem von den Bewohnern gewählten Verwaltungsrat verwaltet und betrieben. Der Investor des Resortprojekts muss die gesamten Kosten für Verwaltung und Betrieb der technischen und sozialen Infrastruktur während des gesamten Projektlebenszyklus investieren und tragen.
Frau Vu Lan Anh, stellvertretende Generaldirektorin der CEO Group, hielt eine Rede zum Thema 04: Die Rolle von gewerblichen Dienstleistungsgrundstücken und Fragen bei der Bestimmung der Grundstückspreise.
Gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes von 2024 sind Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke Grundstücke für den Bau von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben und anderen Anlagen, die Geschäften, Handel und Dienstleistungen dienen; einschließlich Bauten, Touristen- und Ferieneinrichtungen (Hotels, Touristenvillen, Touristenapartments usw.). Damit Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke ihrer heutigen und künftig zunehmend wichtigeren Rolle gerecht werden können, ist eine angemessene Regelung der Grundstückspreise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, insbesondere für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, die für Projekte zur Entwicklung von Erholungsgebieten genutzt werden, von besonderer Bedeutung.
Auf Grundlage der geltenden gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere des Bodengesetzes von 2024, das die Erstellung von Bodenpreislisten nach dem „Marktprinzip“ vorschreibt und gleichzeitig das Prinzip der „Harmonisierung der Interessen zwischen Staat, Bodennutzern und Investoren“ umsetzt, sowie der praktischen Anwendung kommt die CEO Group zu dem Schluss, dass es immer noch eine große Diskriminierung zwischen „nachkommendem“ Wohngrundstück und „adoptiertem“ Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstück gibt und dass die Bestimmungen zu den Bodenpreisen für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke immer noch viele Beschränkungen und Unzulänglichkeiten aufweisen, die weiter verbessert werden müssen.
Tatsächlich erheben Kommunen derzeit oft sehr hohe einmalige Pachtzinsen für gewerblich genutzte Serviceflächen, die für Ferientourismusprojekte genutzt werden. Hohe Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke führen zu hohen Immobilienpreisen und halten Investoren davon ab, in Tourismus- und Erholungsprojekte auf Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken zu investieren. Unserer Meinung nach müssen die Gemeinden bei der Festlegung der Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke im Grundstückspreisverzeichnis eine wissenschaftlich fundierte Ermittlung und Berechnung nach den Grundsätzen „Marktwirtschaft“ und „Interessenausgleich“ vornehmen, damit die Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 Prozent unter den Preisen für Wohngrundstücke liegen.
Dieser Vorschlag stützt sich auf eine Reihe von Gründen:
Erstens beträgt die Landnutzungsstruktur für Unternehmen gemäß der genehmigten 1/500-Detailplanung des Stadtgebietsprojekts und des Touristen- und Erholungsgebiets etwa 40 % der gesamten Projektfläche. Während der Investor des Stadtgebietsprojekts nach Abschluss der Investitionen und Bauarbeiten 60 % der verbleibenden Landfläche der technischen Infrastruktur dem Staat zur Verwaltung und zum Betrieb übergibt; Der Wohnkomplex wird von einem von den Bewohnern gewählten Verwaltungsrat verwaltet und betrieben. Der Investor des Resortprojekts muss die gesamten Kosten für Verwaltung und Betrieb der technischen und sozialen Infrastruktur während des gesamten Projektlebenszyklus investieren und tragen.
Daher sollte der Grundstückspreis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke nur maximal 40 % des Wohngrundstückspreises betragen, was wissenschaftlich fundiert ist.
Zweitens die übergeordnete Rolle gewerblicher Dienstleistungsflächen bei der Entwicklung von Touristen- und Urlaubsgebieten – Beherbergungsinfrastruktur für den wichtigsten Wirtschaftssektor Tourismus.
Auf Grundlage der obigen Analyse empfehlen wir:
Bedenken Sie zunächst, dass der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke etwa 20 bis 40 Prozent des Preises für Wohngrundstücke betragen sollte.
Zweitens ist es im Hinblick auf die Grundstücke für die technische Infrastruktur von Resortprojekten wie interne Straßen, Landschaftsbäume, Abwasseraufbereitungsanlagen, Plätze usw. ratsam, (i) eine Befreiung von der Grundmiete während der gesamten Projektlaufzeit in Betracht zu ziehen und nur die Grundmiete für die Gewerbegrundstücke des Projekts zu berechnen und (ii) den Investoren zu gestatten, die technische Infrastruktur an den Staat zu überlassen (nach dem gleichen Mechanismus wie bei Projekten in städtischen Gebieten).
Drittens sehen wir bei der Überschussmethode für die Berechnung der Preise für Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücke, dass die Einnahmen auf der Grundlage des bei der Versteigerung der Landnutzungsrechte erzielten Grundstückspreises ermittelt werden, wobei häufig kleine Landflächen als Referenz verwendet werden. Es ist nicht sinnvoll, Grundstückspreise kleinerer Grundstücke für Großprojekte heranzuziehen.
Hinzu kommt, dass die Kosten bei der Berechnung der gesamten Erschließungskosten des Grundstücks nicht angemessen sind. Die Bauinvestitionskosten zur Bestimmung der Grundstückspreise basieren auf dem vom Staat festgelegten Investitionskapitalsatz. Dieser Kapitalsatz ist viel niedriger als die tatsächlichen Bauinvestitionskosten des Projekts und diese Kosten werden auf der Grundlage der Entwurfsschätzung und der genehmigten Baupläne wissenschaftlich berechnet. Als Vertriebskosten sind lediglich 1 % des Umsatzes anzusetzen, die tatsächlichen Vertriebskosten liegen jedoch bei ca. 10 bis 15 %. Zinskosten werden nur für 50% des gesamten Kreditkapitals berechnet und fallen nur für 01 - 02 Jahre an.
Mit der obigen Berechnung werden Einnahmen auf höchstem Niveau ermittelt, während die berechneten Kosten im Vergleich zur Realität unzureichend, nicht vorhanden oder niedrig sind. Dies führt dazu, dass Unternehmen hohe Landnutzungsgebühren zahlen müssen, die Immobilienpreise steigen und eine Marktblase entsteht. Die Grundsätze der Grundstückspreisbestimmung werden nicht wirklich befolgt.
Aufgrund der Feststellung der oben genannten Mängel empfehlen wir, die Vorschriften zur Anwendung der Überschussmethode bei der Ermittlung des Grundstückspreises zu ändern, und zwar:
Erstens basieren die Einnahmen nicht auf Auktionserlösen oder Musterpreisen für kleine Grundstücke, sondern müssen auf typischen Marktwerten über einen ausreichend langen Zeitraum beruhen.
Zweitens müssen die Kosten richtig, ausreichend und realitätsgetreu berechnet werden. Insbesondere müssen die Kosten auf der Grundlage von durch staatliche Stellen genehmigten Schätzungen berechnet werden. Die Vertriebskosten werden auf Grundlage der tatsächlichen Zahlungen des Unternehmens berechnet (empfohlener Betrag: 10 %). Die Zinsaufwendungen werden auf der Grundlage des gesamten Darlehenskapitals berechnet und während des von der zuständigen staatlichen Behörde im Investitionsgrundsatzbeschluss/Investitionsbeschluss des Projekts genehmigten Bauinvestitionszeitraums berechnet.
Assoc.Prof.Dr. Nguyen Quang Tuyen, stellvertretender Vorsitzender des Schulrats und Leiter der Fakultät für Wirtschaftsrecht der Rechtsuniversität Hanoi, hielt eine Rede zum 3. Thema: „Rechtliche und praktische Fragen im Zusammenhang mit der Bekanntgabe und Anwendung der neuen Grundstückspreisliste.“
Das aktuelle Grundstückspreisproblem ist der Engpass aller Engpässe. In vielen Kommunen liegen derzeit viele Projekte „auf Eis“, die nicht umgesetzt werden können. Einer der Hauptgründe sind die unbestimmten Grundstückspreise. Daher möchte ich einige Meinungen zum Thema Grundstückspreise aus rechtlicher Sicht einbringen.
Derzeit gibt es im Bodenrecht zahlreiche Neuerungen. Dies stellt einerseits einen Durchbruch dar, erzeugt andererseits aber auch Druck auf die Kommunen. Wir setzen Resolution 18 um, indem wir den Grundstückspreisrahmen entfernen und nur die Grundstückspreistabelle anwenden. Insbesondere wird die Erstellung der Grundstückspreisliste den Volkskomitees der einzelnen Orte übertragen. Das heißt, die Kommune tut es selbst, entscheidet selbst und übernimmt selbst die Verantwortung. Hinzu kommen Gesetze, Verordnungen und Rundschreiben. Insgesamt ist erkennbar, dass der Rechtskorridor immer vollständiger und passender wird, im Detail sind jedoch noch viele Einschränkungen erkennbar.
Die Verordnung zur Grundstückspreisbestimmung enthält fünf Grundsätze, darunter das Marktprinzip. Allerdings erklärt niemand, was das Marktprinzip ist. Dies erschwert den Kommunen die Antragstellung.
Derzeit ist das Immobiliensegment mit 20–30 Mio. VND/m2 auf dem Immobilienmarkt „ausgestorben“, was es für Angestellte unmöglich macht, ein Haus zu kaufen. Daher halte ich es für notwendig, zu klären, was Marktprinzipien sind. Zweitens: Nach welchen Kriterien werden Marktprinzipien bestimmt? Auch hier besteht Klärungsbedarf.
Und wir müssen auch klarstellen, dass es kein Prinzip gibt, wonach sich Grundstückspreise an Marktpreisen orientieren. Es ist falsch, sich am Marktpreis zu orientieren. Wir müssen uns an „Marktprinzipien“ orientieren.
Darüber hinaus müssen die 5 Grundsätze der Grundstückspreisbestimmung für Harmonie sorgen. Was also ist Harmonie? Auch dies muss angegeben werden. Harmonie bedeutet für mich, dass die Interessen aller Beteiligten gewahrt werden. Bleibt es bei der aktuellen Situation der Grundstücksbewertung, werden die Betriebe mit Sicherheit „einfrieren“.
Als nächstes schlage ich vor, dass wir über einen sehr klaren Rechtsmechanismus verfügen müssen, um die Teams und Organisationen zu schützen, die bei der Grundstücksbewertung beraten. Sie sind Experten, befolgen die korrekten rechtlichen Verfahren und müssen diese schützen. Erst dann traut sich der Wertermittlungsberater.
Wir müssen außerdem materielle Ressourcen bereitstellen, darunter auch Experten für die Grundstücksbewertung. Rückblickend betrachtet: Wie viele Hundert Grundstücksbewertungsexperten gibt es in unserem Land, die Grundstücke bewerten können? Ich bin der Meinung, dass das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt den Gemeinden nicht nur Workshops organisieren, sondern ihnen auch helfen und sie anleiten muss. Es ist sehr schwierig, dies den Kommunen selbst zu überlassen.
Die Bewertung von Grundstücken gestaltet sich derzeit unter anderem deshalb schwierig, weil aktuelle Eingangsdaten und Informationen nicht verfügbar und nicht standardisiert sind.
Im Übrigen teile ich die Auffassung, dass die Festlegung eines einheitlichen Grundstückspreises, insbesondere für gewerblich genutzte Grundstücke, nicht möglich ist. Für Projekte in Gegenden mit sozioökonomischer Entwicklung müssen unterschiedliche Preise gelten. Je nach Projektgruppe und konkretem Standort kommen unterschiedliche Preise zur Anwendung. Wir müssen konkrete Angaben machen. Erst dann können wir die aktuellen Grundstückspreise sukzessive abschaffen. Andernfalls werden die Grundstückspreise zum Engpass und nicht zur Ressource.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association, hielt eine Rede 2
Diskussion: Setzen Sie bei der Entwicklung der Grundstückspreisliste das Prinzip der „Sicherstellung der Interessenharmonie zwischen Staat, Landnutzern und Investoren“ und die „Marktprinzipien“ um und regeln Sie den Prozentsatz (%) des Einheitspreises für Grundstücksmieten angemessen, um die Grundstücksmiete für jede Art von Grundstück in der Provinz zu berechnen und so ein attraktives Investitionsumfeld zu schaffen und einen sicheren, gesunden und nachhaltigen Immobilienmarkt zu entwickeln.
Von der Resolution 18 bis zum Landgesetz 2024 können wir große Anstrengungen erkennen, die politischen Mechanismen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt immer einheitlicher und klarer zu gestalten und die zuvor bestehenden rechtlichen Lücken zu schließen.
Nach dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024 wurden zahlreiche Verordnungen mit Einzelheiten zu dem Gesetz erlassen. Das aktuelle Problem ist jedoch die Strafverfolgung. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es derzeit 58.000 Immobilienprodukte, bei denen es Probleme mit den Grundstückspreisen gibt.
Im Rahmen unseres heutigen Workshops möchten wir eine Empfehlung zum Thema Grundstücksbewertung abgeben. In Dekret 102/2024/ND-CP sind die Arten von Grundstücken detailliert aufgeführt, darunter landwirtschaftliche Flächen, nicht landwirtschaftliche Flächen sowie Gewerbe- und Dienstleistungsflächen. Wir haben jedoch festgestellt, dass Golfplatzland sowohl in Abschnitt 4 als auch in Abschnitt 5 geregelt ist. Abschnitt 4 spricht von landwirtschaftlichem Land mit einem Golfplatzanteil, aber das Produktions- und Gewerbeland unter der Verwaltung des Golfplatzes steht in Abschnitt 5. Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat jedoch eine angepasste Landpreisliste mit der Regelung herausgegeben, es als nichtlandwirtschaftliches Produktions- und Gewerbeland zu gruppieren, ohne es klar im Detail zu klassifizieren. Ein Beispiel hierfür ist der Zoo und Botanische Garten von Saigon. Die Gesamtfläche beträgt etwa 20 Hektar, von denen nur einige Tausend Quadratmeter Gewerbe- und Dienstleistungsflächen sind. Für die gesamte Fläche gilt jedoch der Preis für Gewerbe- und Dienstleistungsflächen, wodurch die Unternehmen fast 900 Milliarden VND an Steuern zahlen müssen. Erst als sich die Presse einschaltete, blickte die Stadt zurück und kam zu dem Schluss, dass sie für eine genauere Einschätzung noch einmal nachsehen müsse.
Derzeit laufen die Arbeiten an der angepassten Grundstückspreisliste. Einer Zusammenfassung der vietnamesischen Immobilienvereinigung zufolge haben 25 Kommunen ihre Grundstückspreislisten angepasst. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich, dass die meisten Orte einen Anstieg um ein Vielfaches im Vergleich zum Vorjahr verzeichnen konnten. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde der Bezirk Can Gio im Vergleich zum vorherigen Zeitpunkt um das 1,7- bis 2,7-fache angepasst. Der geringste Anstieg war mit 2,7-fach im Bezirk 3 zu verzeichnen, während der Bezirk Hoc Mon mit bis zu 38-fach den höchsten Anstieg verzeichnete. Damit übertrifft der Anstieg der aktuellen Grundstückspreise die bisherige Preisliste deutlich.
Daher haben wir der Regierung und den Ministerien mitgeteilt, dass die erste Anpassung offenbar keine unmittelbaren Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat, da die derzeitige Bewertungsmethode noch auf dem Überschuss und nicht ausschließlich auf der Grundstückspreisliste basiert. Allerdings könnten beim Kauf des Grundstücks und bei der Entschädigung für die Projektumsetzung Probleme auftreten. Dann würden die Grundstückspreise in die Höhe getrieben und es käme zu einem Ungleichgewicht auf dem Markt.
Das Prinzip, über das wir immer sprechen, ist die Harmonisierung der Interessen dreier wichtiger Akteure: des Staates, der Landnutzer und der Investoren. In der Realität wurde dieser Grundsatz bei der Umsetzung jedoch nicht vollständig gewährleistet. Daher schlage ich vor, dass für die 25 Kommunen, die angepasste Grundstückspreislisten herausgegeben haben, umgehend eine Verträglichkeitsprüfung durchgeführt wird. In der Zeit von jetzt an bis zum Inkrafttreten des neuen Grundstückspreisverzeichnisses am 1. Januar 2026 sollten wir eine vorläufige Überprüfung und Bewertung der Auswirkungen des neuen Grundstückspreisverzeichnisses in diesen Ortschaften durchführen. Auch für Kommunen, die keinen neuen Grundstückspreiskatalog herausgegeben haben und noch den alten Preiskatalog verwenden, ist eine eingehende Prüfung erforderlich. Dadurch wird sich zeigen, ob die neue Politik tatsächlich dem Grundsatz des Interessenausgleichs gerecht wird.
Von 2023 bis Ende 2024 hat Ho-Chi-Minh-Stadt die Grundstückspreise um etwa das 1,64-fache nach oben angepasst. Mit den neuen Anpassungen bleibt die Erhöhung weiterhin im gleichen Bereich. Somit stehen Unternehmen innerhalb von drei Jahren vor einer erheblichen Änderung ihrer finanziellen Verpflichtungen, wobei die Tendenz zur Zahlung höherer Steuern und Gebühren besteht. Dies setzt die Unternehmen einem erheblichen finanziellen Druck aus.
Daher haben wir der Stadt vorgeschlagen, einen Steuersatz zwischen 0,25 % (dem niedrigsten Satz gemäß Dekret 103) und 1,5 % anzuwenden. Zwar verhält sich die Stadt noch immer im Einklang mit dem Gesetz, doch stellt sich die Frage, ob dies auch mit der Realität übereinstimmt. Wir weisen darauf hin, dass dieses Dekret eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren vorsieht, sodass in der Anfangsphase ein Zinssatz von 0,25 – 1,5 % recht hoch ist. Wir empfehlen, den Pachtzinssatz für Grundstücke lediglich auf einen Prozentsatz von 0,25 – 0,5 % festzulegen, um die finanzielle Belastung der Unternehmen zu verringern und ihnen die Möglichkeit zu geben, sich schrittweise an Veränderungen anzupassen.
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Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
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