Ist der Immobilienmarkt wirklich „heiß“?

(Dan Tri) – Experten zufolge herrscht derzeit nur auf dem Immobilienmarkt in den Großstädten reger Betrieb, die Preise steigen dramatisch, während es in anderen Gebieten noch recht ruhig ist.

Kontrast zwischen dem Immobilienmarkt in Hanoi und anderen Provinzen

Daten von Forschungseinrichtungen zufolge sind die Preise für alte und neue Wohnungen in Hanoi seit Jahresbeginn dramatisch gestiegen. Dementsprechend liegt der Durchschnittspreis für neue Wohnungen in diesem Markt derzeit zwischen 65 und 70 Millionen VND/m2.

Nicht nur die Zahl der Wohnungen, auch die Zahl der Häuser in Gassen, Stadthäuser und Villen in Hanoi hat in letzter Zeit zugenommen. Den Daten eines Immobilienforschungsinstituts zufolge haben die Preisschwankungen in einigen Gebieten am Stadtrand von Hanoi seit dem ersten Quartal 2023 (als der Markt ruhig war) bis heute deutlich zugenommen. Insbesondere im Bezirk Hoai Duc sind die Grundstückspreise im Vergleich zum Jahresbeginn um 81 %, im Bezirk Dong Anh um 53 % und im Bezirk Thanh Oai um 90 % gestiegen.

Im Gegenteil, auf den Immobilienmärkten der Provinz ist nur eine leichte Erholungstendenz zu erkennen, die nicht so dynamisch ist wie in Hanoi. Herr Pham Duc Toan, Immobilienexperte, sagte, dass derzeit nur auf dem Markt in Hanoi reger Betrieb herrscht und die Preise in den meisten Segmenten dramatisch gestiegen seien. Unterdessen ist es auf den Immobilienmärkten in den meisten Provinzen noch recht ruhig.

Ihm zufolge sei es in den Provinzen und Städten, in denen die Grundstückspreise in den Jahren 2021-2022 stark gestiegen seien, bisher ruhig geblieben, insbesondere in Bac Ninh und Bac Giang. Die gleiche Situation herrschte in Quang Ninh und Hai Phong, doch dank der guten wirtschaftlichen Entwicklungsdynamik kam es dort wieder zu Transaktionen.

Ein Grundstück in einem Vorort von Hanoi (Foto: Duong Tam).

Ein weiteres Gebiet mit schwierigen Transaktionen ist die Provinz Hoa Binh, ein Gebiet, das für seinen florierenden Immobilienmarkt bekannt ist, derzeit aber auch eine geringe Liquidität aufweist.

In Thanh Hoa sagte Herr Toan, dass dies auch der Ort sei, in dem im Jahr 2021 das stärkste Landfieber verzeichnet wurde, als alle loszogen, um Land zu kaufen. Allerdings ist auch hier das Transaktionsvolumen gering, die meisten weiterverkaufswilligen Anleger müssen dennoch etwa 20% Preisnachlässe gegenüber dem Peak hinnehmen.

Experte: Investoren neigen dazu, Cashflow auf den provinziellen Immobilienmarkt zu verlagern

Im Gespräch mit dem Reporter von Dan Tri sagte Herr Le Dinh Chung, Mitglied der Marktarbeitsgruppe der vietnamesischen Vereinigung der Immobilienmakler, dass die derzeitige Immobilienwelle sich nur auf die Region Hanoi beschränke und sich noch nicht auf andere Provinzen und Ortschaften ausgebreitet habe.

Erst im zweiten Quartal 2025 könne es vielerorts zu einer gleichmäßigeren Entwicklung des Grundstücksmarktes kommen, sagte er. Allerdings erfordert eine Investition in Grundstücke zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine mittelfristige Vision mit einer Kapitalrückgewinnungsdauer von mindestens 1 bis 3 Jahren, statt auf einen schnellen „Surf“ zu hoffen.

Parzelliertes Land in Hanoi (Foto: Duong Tam).

Herr Chung betonte auch, dass die Grundstückspreise in den Vororten von Hanoi derzeit hoch seien, was viele potenzielle Risiken berge. Wenn Anleger in diesem Segment investieren möchten, sollten sie daher Gebiete mit entsprechender Infrastruktur und guter wirtschaftlicher Entwicklung wählen, in denen die Grundstückspreise in letzter Zeit jedoch nicht zu stark gestiegen sind.

„Einige Investoren haben begonnen, in einigen Gegenden, in denen die Preise in letzter Zeit nicht wesentlich gestiegen sind, Grundstücke zu kaufen. Diese Leute neigen dazu, proaktiv zu sein, denn nach dem aktuellen Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 ist es in 105 Städten und Gemeinden im ganzen Land nicht erlaubt, Grundstücke aufzuteilen und zu verkaufen“, sagte er.

Gleichzeitig empfiehlt der Experte, dass Anleger nicht „alle Eier in einen Korb legen“, also derzeit keine großen Mengen kaufen sollten. Stattdessen sollten sie Projekte mit klarem Rechtsstatus, attraktiven Produkten oder Gebieten mit umfassender Infrastruktur auswählen.

Der Experte Nguyen Anh Que erläuterte die gegensätzlichen Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Hanoi und anderen Provinzen und sagte, dass der Investitionsbedarf der Menschen in Hanoi sehr groß sei. Früher gingen sie oft in andere Provinzen, um Immobilien zu kaufen und zu verkaufen, was den regionalen Markt lebendiger machte.

Nach zwei Jahren schleppender Immobilienmarktlage haben die Investoren in Hanoi jedoch ihr Verhalten geändert. Anstatt wie zuvor „vor der Küste zu fischen“, zogen sie den Cashflow aus den Provinzen ab und investierten stattdessen in Cashflow-Immobiliensegmente im Zentrum von Hanoi, etwa Wohnungen, Häuser in Gassen, Stadthäuser, Villen und Vorstadtgrundstücke. Aus diesem Grund hat sich der Immobilienmarkt in Hanoi in jüngster Zeit erhitzt.

Ihm zufolge erreichten die Preise aller Immobiliensegmente in Hanoi im April ihren Höhepunkt. Bei Wohnungen gab es Projekte, bei denen die Preise in letzter Zeit weiter gestiegen sind, allerdings nur lokal und nicht repräsentativ für den gesamten Markt. Was vorstädtisches Land betrifft, haben einige Leute, die frühzeitig ab 2022-2023 investiert haben, begonnen, Gewinne zu machen.

In seiner Prognose sagte Herr Que, dass in der kommenden Zeit einige Leute dazu neigen würden, ihre Cashflows in die Provinzen zu verlagern, wo die Immobilienpreise in der letzten Zeit nicht stark gestiegen seien.

Allerdings wird es erst in den Jahren 2026 bis 2027 wieder zu einer Belebung des provinziellen Grundstücksmarktes kommen. Insbesondere Provinzen mit Vorteilen in der industriellen und touristischen Entwicklung werden zuerst von den Geldströmen profitieren, die sich dann auf viele Provinzen und Städte ausweiten werden.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-co-dang-thuc-su-nong-20241025165938828.htm