بعد أربع تخفيضات في أسعار الفائدة التشغيلية منذ بداية العام، أشار بنك الدولة الفيتنامي إلى عكس السياسة من التيسير الحذر إلى التيسير المنضبط. ومع ذلك، بالنسبة لشركات العقارات، فإن أسعار الفائدة ليست بنفس أهمية القدرة على الوصول إلى رأس المال.
الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو
ظهرت في الآونة الأخيرة مقترحات لتشجيع الائتمان العقاري على شكل "دائرة مغلقة". وبناءً على ذلك، يمكن للقطاع المصرفي البحث عن حزم ائتمان عقارية ونشرها لشرائح سعرية معينة (متوسطة وما دون). سيتم صرف الائتمان في حلقة مغلقة مع سيطرة البنك على 100٪ من التدفق النقدي (البنك - مشتري المنزل - المستثمر - البنك).
وبفضل هذا الحل، سيضطر المستثمرون إلى تحمل خسارة بسيطة عند خفض أسعار البيع، ولكنهم سيكونون قادرين على إطلاق المخزون. ومن المتوقع أن يساعد هذا الحل في حل مشكلة الإسكان للأشخاص ذوي الإمكانات ورأس المال الكبير، مما يساعد البنوك على توزيع الائتمان بشكل انتقائي مع التحكم في المخاطر...
لكن الخبير الاقتصادي الدكتور نجوين تري هيو قال إنه من الضروري إعادة تقييم واقع سوق العقارات من حيث العلاقة بين الأطراف الثلاثة بما في ذلك البنوك والمستثمرين ومشتري المنازل. وأشار إلى أنه في الولايات المتحدة لا تقوم البنوك بإقراض مشتري المنازل إلا بعد اكتمال المشروع، ويمكن للبنك تقييم القيمة بحيث يكون لدى العملاء المال لدفعه للمستثمر.
"في فيتنام، الأمر أكثر إبداعًا ولكنه خطير إلى حد ما، أي أن المستثمرين يدعون مشتري المنازل إلى الإيداع والدفع وفقًا للتقدم. وهذا يعني أن المستثمرين اقترضوا من البنوك لتطوير مشاريع مستقبلية، ولكنهم في الوقت نفسه ما زالوا يحصلون على الأموال من مشتري المنازل. عندما يكون هناك الكثير من المال، سوف يستخدم المستثمر المال لتمويل مشاريع أخرى. وأوضح الخبير أن "المستثمرين الذين يلعبون على الجانبين سيخاطرون بعدم إكمال المشروع، في حين يكون مشتري المنازل قد دفعوا ثمنه بالفعل".
وبناء على ذلك، أثار الدكتور نجوين تري هيو مسألة كيفية التحكم في التدفق النقدي بحيث يحصل مشتري المنازل في النهاية على منزل، ويحصل البنك على المال، ويكمل المستثمر المشروع ويحقق الربح. وقال إنه في الواقع لا يوجد في فيتنام حتى الآن آلية لدورة الائتمان المغلقة، لأن العديد من المشاكل تنشأ عند تنفيذ المشاريع.
"الحل البسيط هو أنه بالنسبة لكل مشروع يتم تشكيله في المستقبل، عندما يقوم مشتري المنازل بالدفع، سيتعين عليهم الدفع مباشرة إلى البنك لخصم الديون المستحقة على مستثمر المشروع. على الرغم من أن صاحب المشروع لديه ضمان المشروع المستقبلي، إلا أن قيمته ستنخفض تدريجيا عند بيع العقار لمشتري المنازل وخصمها من الأصول الأولية التي يحتفظ بها البنك. ولذلك فإن البنوك لا تقبل بانخفاض أسعار الضمانات إلا عندما ينخفض الدين المستحق تبعاً لذلك"، حسبما قال الخبير.
وعلق الدكتور نجوين تري هيو بأن المشكلة الحالية المتمثلة في "انسداد" الائتمان العقاري ترجع إلى عدم قدرة البنوك على التحكم في التدفق النقدي، وبالتالي فهي لا تجرؤ على الإقراض في سياق سوق العقارات المتجمدة. وبناء على ذلك، اقترح ثلاثة حلول لفك حصار الائتمان العقاري.
أولاً، لا ينبغي خفض المعايير الحالية للإقراض العقاري. لا تزال الشركات بحاجة إلى حساب وضمان التدفق النقدي ومؤشر الربح ومؤشر الرفع المالي.
ثانياً، يجب على الشركات المقترضة إعادة هيكلة أنظمتها المالية وتدفقاتها النقدية حتى تتمكن من سداد ديونها.
ثالثا، ينبغي أن يكون هناك برنامج قروض خاص لدعم الإسكان الاجتماعي مثل حزمة الـ 30 مليار دونج التي تم تنفيذها، ودعم الشركات لتوفير المنتجات التي تلبي احتياجات غالبية المجتمع.
[إعلان رقم 2]
مصدر
تعليق (0)