الائتمان العقاري: صعب بسبب القضايا القانونية وانخفاض ثقة مشتري المنازل

[إعلان 1]

ANTD.VN - ما يصل إلى 70٪ من مشاكل المشاريع العقارية مرتبطة بالقضايا القانونية، مما يسبب عقبات في صرف الائتمان؛ وفي الوقت نفسه، يؤدي تراجع ثقة مشتري المنازل أيضاً إلى انخفاض الطلب على الائتمان الاستهلاكي العقاري.

لا يزال الائتمان العقاري يرتفع بقوة

في 13 نوفمبر 2023، في هانوي، قام بنك الدولة الفيتنامي بالتنسيق مع وزارة البناء بتنظيم مؤتمر حول الائتمان لتطوير العقارات والإسكان الاجتماعي.

وقال رئيس بنك الدولة في فيتنام، إنه منذ بداية عام 2023، نفذت الصناعة المصرفية حلولاً حاسمة للمساعدة في إزالة الصعوبات وتحسين الوصول إلى رأس المال الائتماني للعملاء. اعتبارًا من 31 أكتوبر 2023، بلغ الائتمان للاقتصاد أكثر من 12.8 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 7.39٪ مقارنة بنهاية عام 2022.

وفيما يتعلق بقطاع العقارات، يشجع البنك المركزي مؤسسات الائتمان على تركيز رأس المال على قطاعات الإسكان التجاري منخفض التكلفة، والإسكان الاجتماعي، والإسكان للعمال؛ وفي الوقت نفسه، السيطرة على مخاطر الائتمان في قطاع الأعمال العقارية لتعزيز التنمية الصحية والمستدامة لسوق العقارات.

بحلول 30 سبتمبر 2023، سيصل إجمالي الرصيد الائتماني المستحق لقطاع العقارات لدى مؤسسات الائتمان إلى 2.74 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 6.04٪ مقارنة بـ 31 ديسمبر 2022، وهو ما يمثل 21.46٪ من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد. ومن بينها، تشكل الائتمانات العقارية الموجهة لأغراض الاستهلاك/الاستخدام الذاتي 64%، وتمثل القروض القائمة لأنشطة الأعمال العقارية 36% من الائتمان العقاري القائم.

ومع ذلك، خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، سجل ائتمان الأعمال العقارية معدل نمو أعلى من معدل نمو الائتمان العام وفي نفس الفترة من العام الماضي. وهذا يدل على أن الحلول والجهود التي تبذلها الحكومة والقطاع المصرفي والوزارات والفروع والمحليات في إزالة الصعوبات والعقبات أمام سوق العقارات تؤتي ثمارها تدريجيا.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

قيادات البنك المركزي توضح حقيقة قروض العقارات

وفي المؤتمر، قال ممثلو الشركات والبنوك إن سوق العقارات في الوقت الحالي لا يزال يواجه العديد من الصعوبات والتحديات، بما في ذلك العديد من المشاكل والعقبات القديمة مثل مشاكل نظام الإجراءات القانونية المتعلقة بالاستثمار في الأراضي والتخطيط والبناء (والتي تمثل ما يصل إلى 70٪ من مشاكل المشاريع العقارية).

وقال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، إن الحكومة والوزارات نجحت مؤخرا في حل القضايا القانونية بشكل حاسم، لكنها لم تمتلك القوة الكافية لرفع السوق، مما أدى إلى عدم وجود إمدادات عقارية جديدة. وقال السيد دينه "إن البلاد بأكملها لديها 1200 مشروع تنتظر الحل، منها حوالي 500 مشروع قيد الدراسة، أما المشاريع المتبقية البالغ عددها 800 مشروع ما زالت تنتظر".

إلى جانب ذلك هناك اختلال في العرض والطلب في القطاعات، وفائض من المساكن الراقية والفيلات في حين أن المساكن الاجتماعية والمساكن منخفضة التكلفة لا تزال محدودة؛ يشهد الطلب في السوق في بعض القطاعات انخفاضًا حادًا؛

لا تزال القدرة المالية للمؤسسات محدودة وتعتمد بشكل رئيسي على مصادر خارجية لرأس المال مثل القروض والسندات وتعبئة مشتري المنازل؛ ولم تكن قنوات تعبئة رأس المال الأخرى فعالة حقاً، وخاصة سوق رأس المال (سوق سندات الشركات، سوق الأسهم) التي تعاني من بعض المشاكل ولم تتطور بما يتناسب مع دورها في توفير رأس المال المتوسط والطويل الأجل للاقتصاد؛ أسعار السكن مرتفعة مقارنة بالقدرة المالية ودخل الكثير من الناس...

أسعار المساكن تظل مرتفعة، وثقة المشترين تنخفض

وفيما يتعلق بالائتمان، قدمت الشركات أيضًا عددًا من التوصيات مثل مطالبة البنوك بخفض أسعار الفائدة على الإقراض بشكل أكبر، وتوسيع حدود الائتمان، وتمديد شروط القروض، وتبسيط الإجراءات، وتقليص أوقات الموافقة، وتمديد أوقات إعادة هيكلة الديون، وقبول ضمانات أخرى إلى جانب العقارات مثل الأسهم، إلخ.

كما أبدى البنوك صعوبات في منح الائتمان العقاري، وقال المديرون العامون للعديد من البنوك التي تعاني من ديون عقارية كبيرة إن السبب الرئيسي وراء ذلك هو المشاكل القانونية للمشاريع التي تتسبب في نقص العرض في السوق.

وعلى وجه الخصوص، تؤدي أسعار المساكن المرتفعة حالياً أيضاً إلى خفض الطلب على قروض الإسكان. "انخفض سعر الفائدة على القروض بنحو 2.5% لكل من المستثمرين ومشتري المنازل، لكن أسعار العقارات انخفضت قليلاً جداً، وهي غير مناسبة لمشتري المنازل. "إن المعاملات العقارية هي في الأساس شراء وبيع، وهو ما يفرض خطر الفقاعات ومخاطر الائتمان العقاري" - شارك السيد نجوين ثانه تونج - المدير العام لفيتكوم بنك.

ولم يكتف قادة فيتكومبانك بذلك، بل أشاروا أيضاً إلى حقيقة مفادها أن الطلب على الائتمان الاستهلاكي العقاري انخفض بشكل حاد في ظل انخفاض ثقة العملاء. "يتمتع بنك فيتكوم بنمو جيد جدًا في قاعدة عملائه الأفراد. يقوم العملاء الأفراد بإيداع الكثير من الأموال، على الرغم من أن البنوك تعمل باستمرار على خفض أسعار الفائدة، في حين انخفضت قروض الإسكان بشكل كبير. وقال تونغ "السبب هو أن العملاء فقدوا الثقة في سوق العقارات، وينتظرون انخفاض أسعار المساكن إلى مستويات أدنى".

ومن جانبها، أشارت المديرة العامة لـ BIDV، السيد لي نغوك لام، إلى أن الائتمان الاستهلاكي العقاري يتزايد ببطء شديد. وبحلول نهاية شهر أكتوبر، بلغ معدل نمو الائتمان في بنك BIDV 8.1%، وهو ما يصل فقط إلى 60% من الخطة المخصصة من قبل بنك الدولة. وارتفعت ديون العقارات بنحو 9%، لتشكل نحو 18% من إجمالي الديون؛ حيث ارتفعت ديون العقارات الاستهلاكية ببطء شديد، حوالي 4% فقط، في حين أن الزيادة سنويا تصل إلى حوالي 20%.

"لقد خفض بنك BIDV أسعار الفائدة على الودائع والإقراض 10 مرات، وانخفضت أسعار الفائدة على الإقراض بنسبة تزيد عن 20% مقارنة بما كانت عليه من قبل. تسعى حزم الإسكان الاجتماعي بشكل نشط إلى نشر القروض، ولكن حتى الآن تمت الموافقة على 385 مليار دونج فقط، وتم صرف أكثر من 25 مليارًا.

بالإضافة إلى ذلك، نقوم بإصدار حزم قروض الإسكان التجاري منخفضة التكلفة مع أسعار فائدة تنافسية للغاية. لكن المشاريع تعاني من العديد من المشاكل القانونية. وقال السيد لي نغوك لام "منذ العام الماضي، وافقت هيئة تنمية الصادرات الماليزية على حوالي 26 ألف مليار وتم صرف 8 آلاف مليار فقط، والـ18 ألف المتبقية تنتظر الإجراءات القانونية لصرفها".

وفيما يتعلق بأسعار الفائدة، قالت البنوك إن أسعار الفائدة انخفضت بشكل كبير. بالنسبة للقروض المتوسطة والطويلة الأجل، تقوم البنوك بإعادة التقييم كل 3-6 أشهر لتعديل أسعار الفائدة عندما تنخفض أسعار الفائدة على الودائع.

بالإضافة إلى ذلك، فإن أسعار الفائدة على القروض مناسبة أيضًا لقدرة البنك، وهيكل رأس المال الرخيص، والديون المعدومة لقروض العقارات...

"إن أسعار الفائدة المتوسطة والطويلة الأجل والتي تبلغ حوالي 9-10% منخفضة للغاية مقارنة بالسوق العالمية. "في الأساس، وصلت قروض البنك إلى نقطة التعادل. ولخفضها، سيستغرق الأمر بعض الوقت، عندما يتمكن البنك من خفض تكلفة رأس المال" - قال السيد فام نهو آنه، المدير العام لبنك مومباسا.

وفيما يتعلق بإجراءات تقييم القروض المعقدة والطويلة، قالت البنوك إن ذلك يعود بشكل رئيسي إلى المشاكل القانونية المتعلقة بالمشاريع.

"إن العمل المصرفي عمل محفوف بالمخاطر، لذلك إذا كانت المخاطر كبيرة، فيجب على البنك أن يقوم بتقييمها عن كثب. يتعين على الشركات أيضًا تقديم معلومات مالية دقيقة وشفافة. في بعض الأحيان، قد تتسبب أفضل الأرقام التي تقدمها الشركة للبنوك في صعوبات للبنك أيضًا. وقال السيد فام نهو آنه "لم نتخذ أي خطوات لتشديد الإقراض العقاري، لكننا قمنا بتوسيعه ليشمل الإقراض الشخصي".

[إعلان رقم 2]
رابط المصدر