الائتمان العقاري: صعب بسبب القضايا القانونية وانخفاض ثقة مشتري المنازل

[إعلان 1]

ANTD.VN - ما يصل إلى 70٪ من مشاكل المشاريع العقارية مرتبطة بالقضايا القانونية، مما يسبب عقبات في صرف الائتمان؛ وفي الوقت نفسه، يؤدي تراجع ثقة مشتري المنازل أيضاً إلى انخفاض الطلب على الائتمان الاستهلاكي العقاري.

لا يزال الائتمان العقاري يرتفع بقوة

في 13 نوفمبر 2023، في هانوي، قام بنك الدولة الفيتنامي بالتنسيق مع وزارة البناء لتنظيم مؤتمر حول الائتمان لتطوير العقارات والإسكان الاجتماعي.

قال رئيس بنك الدولة الفيتنامي، إنه منذ بداية عام 2023، نفذت الصناعة المصرفية حلولاً حاسمة للمساعدة في إزالة الصعوبات وتحسين الوصول إلى رأس المال الائتماني للعملاء. بحلول 31 أكتوبر 2023، من المتوقع أن يصل الائتمان للاقتصاد إلى أكثر من 12.8 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 7.39٪ مقارنة بنهاية عام 2022.

وفيما يتعلق بقطاع العقارات، يشجع البنك المركزي مؤسسات الائتمان على تركيز رأس المال على قطاعات الإسكان التجاري منخفض التكلفة، والإسكان الاجتماعي، والإسكان للعمال؛ وفي الوقت نفسه، السيطرة على مخاطر الائتمان في قطاع الأعمال العقارية لتعزيز التنمية الصحية والمستدامة لسوق العقارات.

بحلول 30 سبتمبر 2023، سيصل إجمالي رصيد الائتمان المستحق لقطاع العقارات لدى مؤسسات الائتمان إلى 2.74 مليون مليار دونج، بزيادة قدرها 6.04٪ مقارنة بـ 31 ديسمبر 2022، وهو ما يمثل 21.46٪ من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد. ومن بينها، تشكل القروض العقارية الموجهة لأغراض الاستهلاك/الاستخدام الذاتي 64%، وتمثل القروض القائمة لأنشطة الأعمال العقارية 36% من القروض العقارية القائمة.

ومع ذلك، خلال الأشهر التسعة الأولى من العام، شهد ائتمان الأعمال العقارية معدل نمو أعلى من معدل نمو الائتمان العام والفترة نفسها من العام الماضي. وهذا يدل على أن الحلول والجهود التي تبذلها الحكومة والقطاع المصرفي والوزارات والقطاعات والمحليات في إزالة الصعوبات والعقبات أمام سوق العقارات تؤتي ثمارها تدريجيا.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước thông tin về tín dụng bất động sản

قادة البنك المركزي يتحدثون عن الائتمان العقاري

وقال ممثلو الشركات والبنوك في المؤتمر إن سوق العقارات في الوقت الحالي لا يزال يواجه العديد من الصعوبات والتحديات، بما في ذلك العديد من المشاكل والعقبات المزمنة مثل مشاكل نظام الإجراءات القانونية المتعلقة بالاستثمار في الأراضي والتخطيط والبناء (والتي تمثل ما يصل إلى 70٪ من مشاكل المشاريع العقارية).

وقال السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام، إن الحكومة والوزارات نجحت مؤخرا في حل القضايا القانونية بشكل حاسم، لكنها لم تكن لديها القوة الكافية لرفع السوق، مما أدى إلى عدم وجود إمدادات جديدة من العقارات. وقال السيد دينه "إن البلاد بأكملها لديها 1200 مشروع تنتظر الحل، منها حوالي 500 مشروع قيد الدراسة، أما المشاريع المتبقية وعددها 800 مشروع فلا تزال تنتظر".

إلى جانب ذلك هناك اختلال في العرض والطلب في القطاعات، حيث يوجد فائض من المساكن الفاخرة والفيلات في حين أن المساكن الاجتماعية والمساكن منخفضة التكلفة لا تزال محدودة؛ يشهد الطلب في السوق في بعض القطاعات انخفاضًا حادًا؛

لا تزال القدرة المالية للمؤسسات محدودة وتعتمد بشكل رئيسي على مصادر خارجية لرأس المال مثل القروض والسندات وتعبئة مشتري المنازل؛ ولم تكن قنوات تعبئة رأس المال الأخرى فعالة حقاً، وخاصة سوق رأس المال (سوق سندات الشركات، سوق الأسهم) التي تعاني من بعض المشاكل ولم تتطور بما يتناسب مع دورها في توفير رأس المال المتوسط والطويل الأجل للاقتصاد؛ أسعار المساكن مرتفعة مقارنة بالقدرة المالية ودخل الكثير من الناس...

أسعار المساكن تظل مرتفعة، وثقة مشتري المنازل تتراجع

وفيما يتعلق بالائتمان، قدمت الشركات أيضًا عددًا من التوصيات مثل مطالبة البنوك بخفض أسعار الفائدة على الإقراض بشكل أكبر، وتوسيع حدود الائتمان، وتمديد شروط القروض، وتبسيط الإجراءات، وتقليل أوقات الموافقة، وتمديد أوقات إعادة هيكلة الديون، وقبول ضمانات أخرى إلى جانب العقارات مثل الأسهم، إلخ.

كما أبدت البنوك صعوبات في منح الائتمان العقاري. وقال المديرون العامون للعديد من البنوك التي لديها ديون عقارية كبيرة إن السبب الرئيسي وراء نقص العرض في السوق هو المشاكل القانونية للمشاريع.

وعلى وجه الخصوص، تؤدي أسعار المساكن المرتفعة حالياً أيضاً إلى خفض الطلب على قروض الإسكان. انخفض سعر فائدة الإقراض بنحو 2.5% لكل من المستثمرين ومشتري المنازل، إلا أن أسعار العقارات انخفضت بشكل طفيف، مما لا يناسب مشتري المنازل. وتقتصر معاملات العقارات على البيع والشراء، مما قد يُسبب فقاعات ومخاطر على الائتمان العقاري، وفقًا للسيد نجوين ثانه تونغ، المدير العام لبنك فيتكوم.

ولم يكتف قادة فيتكومبانك بذلك، بل أشاروا أيضاً إلى حقيقة مفادها أن الطلب على الائتمان الاستهلاكي العقاري انخفض بشكل حاد عندما كانت ثقة العملاء منخفضة. يشهد بنك فيتكوم نموًا ملحوظًا في قاعدة عملائه الأفراد. يودع العملاء الأفراد مبالغ طائلة، رغم تخفيض البنك المستمر لأسعار الفائدة، بينما انخفضت قروض الإسكان بشكل ملحوظ. والسبب هو فقدان العملاء الثقة في سوق العقارات، وانتظارهم لمزيد من الانخفاض في أسعار المنازل، كما قال السيد تونغ.

ومن جانب BIDV، أشار السيد لي نغوك لام، المدير العام، إلى حقيقة أن الائتمان الاستهلاكي العقاري يتزايد ببطء شديد. وبحلول نهاية شهر أكتوبر، بلغ نمو الائتمان في BIDV 8.1%، وهو ما يصل فقط إلى 60% من الخطة المخصصة من قبل بنك الدولة. وارتفعت ديون العقارات بنحو 9%، لتمثل نحو 18% من إجمالي الديون؛ حيث ارتفعت ديون العقارات الاستهلاكية ببطء شديد، بنحو 4% فقط، في حين أن الزيادة في كل عام تبلغ نحو 20%.

خفضت هيئة تنمية وتطوير الإسكان (BIDV) أسعار الفائدة على الودائع والإقراض عشرة أضعاف، وانخفضت أسعار الفائدة على الإقراض بأكثر من 20% مقارنةً بالسابق. ويجري البحث بنشاط عن حزم إسكان اجتماعي لتوزيع القروض، ولكن حتى الآن، لم تتم الموافقة إلا على 385 مليار دونج، وصُرف أكثر من 25 مليار دونج.

بالإضافة إلى ذلك، نقوم بإصدار حزم قروض الإسكان التجاري منخفضة التكلفة مع أسعار فائدة تنافسية للغاية. لكن المشاريع تعاني من العديد من المشاكل القانونية. وقال السيد لي نغوك لام "منذ العام الماضي، وافقت هيئة تنمية الصادرات الماليزية على حوالي 26 ألف مليار، ولم يتم صرف سوى 8 آلاف مليار، والمبلغ المتبقي وهو 18 ألف مليار ينتظر الإجراءات القانونية لصرفه".

وفيما يتعلق بأسعار الفائدة، قالت البنوك إن أسعار الفائدة انخفضت بشكل كبير. بالنسبة للقروض المتوسطة والطويلة الأجل، تقوم البنوك بإعادة التقييم كل 3-6 أشهر لتعديل أسعار الفائدة عندما تنخفض أسعار الفائدة على الودائع.

بالإضافة إلى ذلك، فإن أسعار الفائدة على القروض مناسبة أيضًا لقدرة البنك، وهيكل رأس المال الرخيص، والديون المعدومة لقروض العقارات...

"معدل الفائدة على المديين المتوسط والطويل، والذي يتراوح بين 9% و10% تقريبًا، منخفض جدًا مقارنةً بالسوق العالمية. في الواقع، القروض عند نقطة التعادل للبنك، وسيستغرق تخفيضها وقتًا، عندما يخفض البنك تكلفة رأس المال" - هذا ما صرّح به السيد فام نهو آنه، المدير العام لبنك MB.

وفيما يتعلق بإجراءات تقييم القروض المعقدة والطويلة، قالت البنوك إن ذلك يعود بشكل رئيسي إلى المشاكل القانونية المتعلقة بالمشاريع.

قال السيد فام نهو آنه: "البنوك أعمالٌ محفوفةٌ بالمخاطر، لذا في حال وجود مخاطر كبيرة، يجب على البنوك تقييمها بدقة أكبر. كما يجب على الشركات تقديم معلومات مالية دقيقة وشفافة. في بعض الأحيان، تُقدّم الشركات أفضل الأرقام للبنوك، مما يُصعّب الأمر على البنوك. لم نتخذ أي خطوات لتشديد شروط قروض العقارات، بل وسّعناها لتشمل القروض الشخصية".

[إعلان 2]
رابط المصدر