أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، متى ستنخفض؟

[إعلان 1]

وبحسب تقرير سوق العقارات للربع الأول من عام 2024 الصادر عن شركة PropertyGuru Vietnam، استمرت أسعار الشقق في الارتفاع في الربع الأول. بعد 6 سنوات، وصل متوسط ارتفاع أسعار الشقق في هانوي إلى 70%.

في بداية عام 2018، بلغ سعر بيع الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه 27 و31 مليون دونج/متر مربع على التوالي. بعد 6 سنوات، وصل متوسط ارتفاع أسعار الشقق في هانوي إلى 70%، متجاوزة مدينة هوشي منه (ارتفاع الأسعار بنسبة 55%).

وبحسب تقرير صادر عن شركة PropertyGuru Vietnam، ستستمر أسعار الشقق في مدينة هوشي منه في الارتفاع بنسبة 2-5% مقارنة بنفس الفترة في عام 2023.

وعلى وجه الخصوص، ارتفع سعر بيع الشقق الراقية في مدينة هوشي منه (أكثر من 55 مليون دونج/م2) بنسبة 5%؛ ارتفع متوسط السعر (السعر 35-55 مليون دونج/م2) بنسبة 2% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023.

تستمر أسعار الشقق في وسط المدن الكبرى في الارتفاع (تصوير: كونغ هيو).

وبحسب الخبراء، فإن أسعار المساكن لا يمكن أن تستمر في الارتفاع. وإذا تكرر السيناريو الذي حدث قبل أكثر من عشر سنوات، عندما تزيد مشاريع الإسكان بأسعار معقولة ويتوازن ميزان العرض والطلب، فإن أسعار المساكن سوف تنخفض.

واعترف السيد نجوين آنه كيو، رئيس مجموعة جي 6، بأن سبب زيادة أسعار الشقق، بالإضافة إلى زيادة تكاليف المدخلات، يأتي أيضًا من حقيقة أن الشركات متورطة في العديد من الإجراءات القانونية، مما يؤدي إلى فترة طويلة من الزمن وعدم تلبية العرض للطلب.

ومع ذلك، وفقا للسيد كيو، فمجرد ارتفاع أسعار الشقق لا يعني أنها لا يمكن أن تنخفض. والدليل على ذلك أنه في الماضي، في الفترة 2008 - 2010، كانت هناك مشاريع شقق بسعر 50 - 70 مليون دونج/م2. ومع ذلك، في الفترة 2011-2013، عندما ظهرت مشاريع الإسكان التجاري منخفضة التكلفة في السوق، بمتوسط 11-15 مليون دونج/م2، انخفضت أسعار الشقق في السوق على الفور.

على سبيل المثال، في عام 2010، بلغ متوسط سعر بيع مشروع شقق إندوتشينا بلازا في شارع شوان ثوي (كاو جياي، هانوي) 50 - 60 مليون دونج/متر مربع. ولكن بحلول عام 2013، عندما زاد العرض، بلغ سعر العديد من الشقق في هذه المنطقة 30-35 مليون دونج/متر مربع فقط. بعد أكثر من 10 سنوات، وصل سعر الشقق هنا الآن إلى حوالي 100 مليون دونج/م2.

ومع التطورات الفعلية، علق ممثل مجموعة G6 أنه إذا تكرر السيناريو القديم، فقد تنخفض أسعار المساكن اعتبارًا من عام 2026. والسبب هو أن مشاريع الإسكان بشكل عام ومشاريع الإسكان الاجتماعي بشكل خاص ستبدأ في استكمال الإجراءات، مما يزيد العرض بعد حوالي عام واحد، مما يساعد على تبريد أسعار المساكن.

وبحسب جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، من المتوقع أن يزداد المعروض من الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه مرة أخرى بعد فترة طويلة من التراجع، وذلك بفضل تعافي السوق والجهود المبذولة لإزالة العقبات القانونية أمام المشاريع من قبل وكالات إدارة الدولة.

ومن المقرر على وجه الخصوص أن يتم طرح وحدات الإسكان الاجتماعي ومساكن العمال في السوق في المستقبل القريب. ومع ذلك، فإن إمدادات هذه المنتجات تحتاج إلى وقت لاستكمال الإجراءات القانونية قبل طرحها في السوق، وتأتي في الغالب من المناطق النائية.

ولذلك، يتوقع VARS أنه على المدى القصير، ستستمر أسعار الشقق في وسط المدن الكبرى في الارتفاع، وخاصة في الفئات المعقولة والمتوسطة. في هذه الأثناء، قد تسجل أسعار الشراء وإعادة البيع للمشاريع الفاخرة الراقية انخفاضاً طفيفاً.

ومع ذلك، بحلول منتصف عام 2025، عندما تدخل الوثائق القانونية المتعلقة بقطاع العقارات حيز التنفيذ لتخفيف الصعوبات على المستثمرين ومشتري المساكن الاجتماعية والمساكن للعمال، قد تنخفض أسعار المساكن.

وقالت الهيئة إن " المعروض من السكن الاجتماعي سوف يزيد، وستنخفض أسعار الشقق إلى مستوى أكثر ملاءمة للأشخاص الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية ".

وبحسب السيدة دونج ثوي دونج - المديرة الأولى لشركة سي بي آر إي فيتنام - أكدت أن أسعار الشقق لا يمكن أن ترتفع إلى الأبد، بل سترتفع الشقق حتى تصل إلى "عتبة التحمل" والقدرة على تحمل التكاليف لمشتري المنازل.

ويتوقع العديد من الخبراء أن تنخفض أسعار المساكن اعتباراً من منتصف عام 2025.

وبحسب السيدة دونج، فإن الدليل الأكثر وضوحا على هذا الواقع هو أن أسعار الشقق في مدينة هوشي منه، بعد ارتفاعها المستمر من عام 2017 إلى عام 2019 ووصولها إلى ذروتها، استقرت وظلت مستقرة بحلول عام 2022.

وعلقت السيدة دونج قائلة: "لقد وصلت أسعار الشقق في مدينة هوشي منه إلى مستويات لم يعد الناس قادرين على تحملها".

وفي سوق الشقق في هانوي، تعتقد السيدة دونج أن الأسعار ستستمر في الارتفاع حتى تصل إلى متوسط سعر يتراوح بين 100 و200 مليون دونج/م2، وعندها ستضطر إلى التوقف.

" بالطبع، ستعتمد زيادة الأسعار هذه على موقع وجودة كل مشروع. ستستمر مواقع المشاريع التي تبلغ حاليًا 70 مليون دونج/م2 في الزيادة حتى تصل إلى 100-120 مليون دونج/م2. يمكن أن تزيد مواقع المشاريع التي تبلغ حاليًا 30-40 مليون دونج/م2 إلى 50-60 مليون دونج/م2 اعتمادًا على جودة الشقة وسمعة المستثمر"، قالت السيدة دونج.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للخبراء، عندما يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ، فإن المعروض من المساكن سوف يزيد ومن ثم ستنخفض أسعار المساكن.

أكد السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA)، أن قانون الأراضي لعام 2024، الذي تم تنفيذه قبل نصف عام، سيعزز تطوير العرض في السوق، وبالتالي خفض أسعار المساكن.

في الآونة الأخيرة، أدى النقص المستمر في المعروض من الشقق إلى ارتفاع أسعار الشقق في هانوي بشكل غير طبيعي، حتى في المناطق الضواحي، حيث يبلغ السعر المطلوب 60-70 مليون دونج/م2، وهو ما يعادل أسعار الأراضي. وفي المركز يوجد مشروع بقيمة تقارب 300 مليون دونج/م2.

وبحسب بحث أجرته شركة PropertyGuru Vietnam، فإن المشاريع الجديدة الأخيرة تساهم بنحو 20 ألفاً إلى 30 ألف شقة سنوياً، في حين أن الطلب الطبيعي يصل إلى 70 ألفاً إلى 80 ألف شقة سنوياً.

وبنفس الرأي، قام الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، بتحليل الأمر بشكل أعمق: إن قانون الأراضي الذي سيدخل حيز التنفيذ قريبًا سيساعد في إزالة العقبات بسرعة من العديد من المشاريع حتى يمكن تنفيذها وإكمالها. ومن هناك، سوف يرتفع المعروض في السوق، مما يساهم في تخفيف الضغوط الحالية بين العرض والطلب. أسعار المساكن ستنخفض تدريجيا إلى مستوى معقول وأكثر ملاءمة لدخل الناس.

وبالإضافة إلى ذلك، عندما يتمكن المستثمرون من الوصول بسهولة إلى الأراضي، فإن تكاليف تطوير المشاريع تتاح لها أيضًا فرصة الانخفاض بفضل عملية الإكمال القانوني المختصرة. أسعار المنتجات قابلة للتعديل.

تشاو آنه

[إعلان رقم 2]
مصدر