أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، مما يجعل من الصعب العثور على مكان للعيش؛ قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ومدينة هوشي منه تخلق فرصًا متساوية وتبطئ موجة المضاربة

الشقق منخفضة التكلفة غائبة، والناس يكافحون من أجل العثور على مكان للعيش؛ نأمل أن تساهم قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي ومدينة هوشي منه في إبطاء سرعة موجة المضاربة... هي أحدث أخبار العقارات.

لقد اختفى قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة تمامًا من السوق، كما أصبحت الشقق متوسطة السعر نادرة بشكل متزايد. (الصورة: لينه آن)

أسعار الشقق تستمر في الارتفاع

شهد سوق العقارات الفيتنامي، وخاصة قطاع الشقق، ارتفاعات قوية في الأسعار في الآونة الأخيرة. وهذا يجعل من الصعب على العديد من الأشخاص، حتى مع وجود 3-4 مليارات دونج في متناول أيديهم، العثور على مكان مناسب للعيش.

وبحسب لاو دونج، فإن قطاع الشقق ذات الأسعار المعقولة غائب تماما عن السوق، كما أصبحت الشقق متوسطة المدى نادرة بشكل متزايد. في أوائل عام 2024، سيبدأ السوق بمتوسط ​​سعر يبلغ حوالي 65 مليون دونج/م2.

ومع ذلك، بعد ربعين فقط، تجاوز السعر 68 مليون دونج/م2 واستمر في الارتفاع في الأشهر الأخيرة من العام. تركز جميع المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها هذا العام على القطاع الرفيع المستوى في مناطق مثل نام تو ليم، وكاو جياي، وجيا لام، ودونج آنه، حيث تتجاوز الأسعار بانتظام 70 مليون دونج/متر مربع.

وفي معرض تعليقه على قطاع الشقق، قال السيد فو هوينه توان كيت - مدير قسم تسويق الإسكان في شركة سي بي آر إي فيتنام - إنه في الربع الرابع من عام 2024، وصل سعر البيع الأساسي للشقق في هانوي إلى متوسط ​​72 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 36% عن نفس الفترة من العام الماضي و12% عن الربع الثالث من عام 2024.

وتجعل هذه الزيادة من الصعب على العديد من مشتري المنازل لأول مرة، وخاصة الأسر الشابة، الوصول إلى السوق. وهذا يعني أنه مع 3-4 مليارات دونج، فإن مشتري المنازل لا يملكون الكثير من الخيارات، إذ يمكنهم فقط امتلاك شقة بمساحة متواضعة، مستخدمة لسنوات عديدة، أو الاضطرار إلى قبول موقع بعيد عن المركز. ونتيجة لذلك، اضطر العديد من مشتري المنازل لأول مرة، بعد بحث طويل، إلى تعليق خططهم بسبب الأسعار التي تتجاوز قدراتهم المالية.

قالت السيدة نغوك فان (33 عامًا، نام تو ليم، هانوي) إنها وزوجها يخططان بعد سنوات عديدة من الادخار لشراء شقة بميزانية قدرها 3 مليارات دونج. ولكن عندما قامت بالبحث في السوق، أدركت أن أسعار الشقق ارتفعت بشكل كبير، إلى ما هو أبعد من قدرة عائلتها على الدفع، لذلك اضطرت إلى تأجيل خطة شراء منزلها بسبب ارتفاع الأسعار.

في ظل ارتفاع أسعار الشقق، أصبح امتلاك منزل بميزانية تتراوح بين 3 و4 مليارات دونج أمرا صعبا مع استمرار ارتفاع أسعار الشقق. وهذا لا يجعل من الصعب على أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط ​​امتلاك منزل فحسب، بل يقلل أيضاً من استدامة السوق. لقد أصبح خفض أسعار المساكن مطلبا ملحا لضمان حصول الناس على السكن واستقرار الاقتصاد.

أحد الحلول لخفض أسعار العقارات في هانوي هو تعزيز تطوير الإسكان الاجتماعي.

قال الدكتور نجوين فان دينه - رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام - إن الإسكان الاجتماعي يعد اتجاهًا مهمًا لتقليل الضغط على أسعار المساكن في السوق. وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري تكثيف الجهود لإزالة العوائق القانونية أمام المشاريع لتسهيل العرض في السوق.

ارتفعت أسعار الأراضي في هانوي بشكل حاد، ويخشى بعض الناس من إنفاق عشرات المليارات لتحويلها إلى أراضي سكنية.

سجلت قائمة أسعار الأراضي المعدلة التي أعلنتها لجنة الشعب في هانوي والتي دخلت حيز التنفيذ في 20 ديسمبر 2024 حتى 31 ديسمبر 2025 زيادة حادة مقارنة بقائمة أسعار الأراضي القديمة. ويؤدي هذا أيضًا إلى ارتفاع تكاليف استخدام الأراضي لدى الناس.

قال السيد فام ب. (منطقة ماي دوك، هانوي) إنه في نهاية عام 2024، كان قد انتهى للتو من دفع رسوم استخدام الأراضي لتحويل جزء من أرضه السكنية إلى أرض حديقة. وبما أن الموعد النهائي لتلقي قرار استكمال الملف هو بعد 20 ديسمبر 2024، فإن رسوم استخدام الأراضي المطبقة وفقًا لقائمة الأسعار الجديدة تزيد عن 800 مليون دونج. وفي الوقت نفسه، إذا تم تطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة، فسوف تحتاج أسرته إلى دفع حوالي 350 مليون دونج.

قالت السيدة نجوين ت. (لونغ بيان، هانوي) إن عائلتها تمتلك أكثر من 1000 متر مربع من أراضي الحدائق. والآن إذا أرادوا تحويلها إلى أرض سكنية لتقسيمها بين أبنائهم، فعليهم أن يدفعوا حوالي 15 مليون دونج/متر مربع. وبذلك فإن المبلغ المقدر لتحويل المنطقة بأكملها يبلغ نحو 15 مليار دونج. هذا الرقم يفوق قدرتنا المالية لذا تفكر الأسرة في موازنته بشكل مناسب.

كما أن ارتفاع أسعار الأراضي وما نتج عنه من زيادة في رسوم استخدام الأراضي أجبر العديد من المستثمرين الذين يمتلكون أراضٍ زراعية في الضواحي على تعديل خططهم الاستثمارية.

في ورشة عمل حول تطبيق قائمة أسعار الأراضي وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024 والتي أقيمت للتو، قام البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق (TN-MT)، بتقييم أنه في الواقع، سواء كانت قائمة أسعار الأراضي منخفضة أو مرتفعة، فهناك دائمًا "شكاوى".

وأكد السيد فو أن قائمة أسعار الأراضي يجب أن تكون مكافئة للسوق ومناسبة للسوق. السؤال هو كيفية تنفيذ ذلك؟ هذه قصة سياسة الدولة. وفي هذه الحالة يتم تطبيق 80% من السوق، وفي هذه الحالة يتم تطبيق 20% من السوق، وستكون للحالات المحددة معدلات تطبيق مختلفة. إن كيفية جذب الاستثمارات وتنمية الاقتصاد وضمان الأمن الاجتماعي تعتمد على السياسة التنظيمية للدولة.

قال السيد لي فان بينه، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، إن مشاريع العقارات (الإسكان والعقارات السياحية) لا تطبق قوائم أسعار الأراضي بل تطبق أساليب محددة للحساب. قائمة أسعار الأراضي تهدف بشكل أساسي إلى تحصيل الالتزامات المالية للأسر الفردية وحالات مشاريع الإيجار السنوي للأراضي؛ ومن الحالات الأخرى المزادات والمزايدة.

وفيما يتعلق بتكلفة تحويل استخدام الأراضي إلى أراض سكنية، أشار السيد بينه إلى أن تحويل الأراضي الزراعية في المناطق السكنية أو الأراضي الزراعية الملحقة بالأراضي السكنية إلى أراض سكنية في هانوي أصبح الآن متساويا للغاية. في السابق، كان من الصعب جدًا الانتقال لأن سعر انتقال الأشخاص كان نصف سعر الأراضي السكنية فقط.

وبحسب نائب مدير دائرة الأراضي فإن قائمة أسعار الأراضي التي تقترب من سعر السوق هي لعبة عادلة، ولم يعد هناك فرق بين السعرين. يتقبل المشاركون في السوق مبدأ تكافؤ الفرص، وأسعار الأراضي لم تعد مختلفة، بحيث يمكن للناس أن يروا أنه حتى لو تم تحويل أرض عائلاتهم إلى أرض سكنية وإعادة بيعها في السوق العامة، فلن تكون قيمتها كبيرة، وبالتالي ستصبح مشبعة تدريجيا.

عند تقييم قائمة أسعار الأراضي الجديدة في هانوي، وفقًا لخبراء من سافيلز فيتنام، فإن التأثير على أسعار العقارات غير مهم ولكنه يساعد أيضًا في تقليل سرعة موجات المضاربة، ويحصل الناس على تعويضات قريبة من القيمة الفعلية...

توصي السيدة نجوين ثي هونغ فان، نائبة مدير إدارة التقييم والاستشارات المالية في سافيلز هانوي، المستثمرين الذين يضاربون حاليًا في الشراء والبيع بالتفكير بعناية أكبر، حيث يجب أن تكون الزيادة في أسعار العقارات أعلى من تكلفة رأس المال، وتكلفة استخدام الرافعة المالية وكذلك تكلفة ضريبة الدخل من تحويلات العقارات المحسوبة على قائمة أسعار الأراضي الجديدة الأقرب إلى السوق.

قائمة أسعار الأراضي الجديدة في مدينة هوشي منه: تحسين الشفافية وتعزيز تطوير البنية التحتية

أعلنت مدينة هو تشي منه مؤخرًا عن قائمة جديدة لأسعار الأراضي وفقًا للقرار رقم 79/2024/QD-UBN سارية المفعول من 31 أكتوبر 2024 إلى 31 ديسمبر 2025. وهذا هو أول تعديل منذ عام 2020، حيث ارتفعت أسعار الأراضي بشكل حاد، من 4 إلى 38 مرة حسب المنطقة. أقل سعر في منطقة ثينج ليينج (منطقة كان جيو) هو 2.3 مليون دونج/م2، في حين أن أعلى سعر في الشوارع المركزية في المنطقة الأولى مثل دونج كوي، ولي لوي، ونجوين هوي هو 687.2 مليون دونج/م2.

ويعتقد أن تعديل قائمة أسعار الأراضي لا يضمن العدالة فحسب، بل ويساهم أيضًا في تسريع مشاريع تطوير البنية التحتية المهمة في المدينة. يساعد تقييم الأراضي بالقرب من القيمة السوقية على تقليل النزاعات في إخلاء الموقع - وهو أحد الأسباب الرئيسية وراء تأخير المشاريع الكبرى مثل الطريق الدائري الثالث وخط المترو الثاني لسنوات عديدة.

إن قائمة أسعار الأراضي الجديدة لها تأثيرات عديدة على مجموعات مختلفة من الأشخاص في السوق، بدءًا من الأفراد والشركات وحتى المستثمرين الأجانب. ويمكن القول إن الأشخاص الذين تم استرداد أراضيهم أصبحوا يتمتعون بحقوق مضمونة أكثر بكثير من ذي قبل، وهذه هي الفئة المتضررة الرئيسية.

ومع اقتراب الأسعار من قيمتها السوقية، أصبحت التعويضات أكثر شفافية ومعقولية، مما يساعد على تقليل النزاعات على الأراضي. وهذا مهم بشكل خاص في مشاريع البنية التحتية الكبيرة مثل الطريق الدائري الثالث أو خط المترو الثاني. ووفقًا للسيدة جيانج دو، مديرة قسم الاستشارات في سافيلز فيتنام، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة لا تساعد فقط في زيادة الإجماع العام، بل تعمل أيضًا على تسريع إخلاء الموقع، وهو عامل رئيسي للمشاريع الكبيرة.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن وجود بيئة استثمارية أكثر شفافية بفضل قائمة أسعار الأراضي الجديدة يعد أيضاً ميزة إضافية. ويستطيع المستثمرون الأجانب تحديد التكاليف وحساب الأرباح بسهولة، خاصة في سياق تحول مدينة هوشي منه إلى المركز الاقتصادي الرائد في المنطقة. قال ممثل قسم الاستشارات في سافيلز فيتنام: "إن تعديل أسعار الأراضي بشكل أكثر شفافية استنادًا إلى القيم الفعلية سيعزز ثقة المستثمرين الأجانب. وهذه خطوة ضرورية لضمان التنمية المستدامة للسوق".

وعلى العكس من ذلك، فإن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تخلق ضغوطاً مالية على المستثمرين. وتؤدي تكاليف استخدام الأراضي المرتفعة إلى ارتفاع أسعار العقارات، مما يؤثر بشكل مباشر على قدرة الناس على الحصول على السكن.

قالت السيدة جيانغ دو: "نشعر بالقلق من أن ارتفاع تكاليف استخدام الأراضي سيُشكّل ضغطًا على أسعار المنتجات، وخاصةً في قطاع الإسكان المُخصّص لذوي الدخل المحدود والمتوسط. وهذا تحدٍّ يجب دراسته بعناية". وعلى وجه الخصوص، في المناطق الضواحي، تجعل أسعار الأراضي الجديدة من الصعب تحويل استخدامات الأراضي من الأراضي الزراعية إلى الأراضي السكنية، مما يقلل من فرص تطوير مشاريع الإسكان منخفض التكلفة.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html