أسعار الشقق ترتفع بشكل كبير، وتتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير. ومن المتوقع أن يحقق هذا القطاع أفضل الأرباح في عام 2025.

أسعار الشقق تتجاوز قيمتها الحقيقية بكثير، والمعاملات تتجاوز المنازل السكنية، والشقق في وسط هانوي تعد بتحقيق أفضل الأرباح في عام 2025... هي أحدث أخبار العقارات.

وارتفعت أسعار بيع الشقق الأولية بشكل مستمر ولا تظهر أي علامات على التوقف، مما خلق قوة دافعة للحفاظ على مستوى أسعار الشقق الثانوية عند مستوى مرتفع، متجاوزا القيمة الحقيقية بكثير. (الصورة: لينه آن)

أعلى 3 مدن من حيث النمو في عام 2024

وبحسب تقرير صادر عن جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، فإن سوق العقارات في عام 2024 قد تجاوز أصعب فترة له.

في عام 2024، سجل السوق بأكمله ما يقرب من 81000 منتج للبيع، بزيادة تزيد عن 40% مقارنة بعام 2023. ومن بينها، كان هناك 65376 منتجًا جديدًا للبيع، أي أعلى بنحو 3 مرات مما كان عليه في عام 2023، ولكن بنسبة 7% فقط مقارنة بعام 2018. وفي الربع الرابع من عام 2024 وحده، سجل السوق 28000 منتج جديد للبيع، أي أعلى بمرتين من الربع السابق و4 مرات من نفس الفترة في عام 2023.

من المتوقع أن يواصل حجم المعاملات في عام 2024 النمو بشكل مطرد مع تحسن العرض. وفي عام 2024، سجل السوق بأكمله أكثر من 47 ألف معاملة ناجحة، وهو ما يعادل معدل امتصاص بنسبة 72%.

ومن الجدير بالذكر ارتفاع أسعار قطاع الشقق بشكل كبير في العديد من الأسواق. وبحسب دراسة أجرتها شركة VARS على مجموعة من 150 مشروعًا مختارًا، ارتفع متوسط ​​سعر البيع في هانوي بحلول نهاية عام 2024 بنسبة 72.4% مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. وتلتها مدينة دا نانغ بزيادة قدرها 49.9%، بينما شهدت مدينة هوشي منه زيادة أبطأ بنحو 34.3%.

ارتفعت الأسعار الأولية بشكل مستمر ولم تظهر أي علامات على التوقف، مما خلق قوة دافعة وحافظ على مستوى أسعار الشقق الثانوية عند مستوى مرتفع، متجاوزًا القيمة الحقيقية بكثير.

إلى جانب ذلك، انتعشت أسعار قطع الأراضي، والأراضي المقسمة، ذات الوثائق القانونية الكاملة، ونمت بقوة في سياق انخفاض المعروض من الأراضي بسبب اللوائح الصارمة المتعلقة بتقسيم الأراضي وبيعها. وعلى وجه الخصوص، أصبحت قطع الأراضي ذات القيمة المنخفضة، والتي تقل قيمتها عن 30 مليون دونج/م2 في المدن ذات البنية التحتية المتطورة أو خطط التنمية، مطلوبة بشدة حيث ارتفعت الأسعار بنسبة 15% مقارنة بنهاية العام الماضي.

وأشار تقرير VARS أيضًا إلى أن المستثمرين يميلون إلى البحث عن الأراضي السكنية في المحافظات والمدن في الضواحي بأسعار معقولة ومساحة كبيرة للنمو بفضل فوائد أنظمة البنية التحتية والتخطيط الحضري ... في حين ارتفعت أسعار الأراضي السكنية في مدينتين خاصتين، هانوي ومدينة هوشي منه، بشكل مستمر وأنشأت مستوى مرتفعًا جديدًا، بعيدًا عن متناول معظم العملاء.

وعلق السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، بأن سوق العقارات لا يزال يتحرك بشكل إيجابي. يميل سيولة السوق إلى الانخفاض قليلاً في قطاع العقارات الراقية ولكنها تظل مستقرة مع منتجات الإسكان التي تلبي الاحتياجات السكنية الحقيقية وتتمتع بقيم معقولة.

وتعتقد VARS أنه من أجل أن يتعافى السوق ويتطور في اتجاه آمن وصحي ومستدام، يحتاج المستثمرون إلى ضمان أن تكون الأسعار مناسبة للقوة الشرائية للسوق، بدلاً من التركيز على الأرباح قصيرة الأجل.

2 قطاعات ستكون محل اهتمام المستثمرين

وبحسب السيد تران كوانج ترونج، مدير تطوير الأعمال في شركة OneHousing، فإن سوق العقارات في عام 2025 سيحتوي على قطاعين سيكونان محل اهتمام المستثمرين، وذلك بسبب التغيرات في السياسات الكلية وخطط تطوير المشاريع وإطلاق المنتجات للمستثمرين.

الأول هو منتج الشقة، وهذا سيكون المنتج الذي يلبي احتياجات الاستثمار في التدفق النقدي أو الاستثمار في انتظار ارتفاع الأسعار. الشقق هي قطاع ذو سعر إجمالي معتدل، ويمكن للعديد من الأشخاص المشاركة في الاستثمار، إلى جانب ذلك، لا يزال الطلب على منتجات الشقق في المستقبل مرتفعًا جدًا. وبالنظر إلى نفس مستوى الاستثمار، تظهر منتجات الشقق قيمًا متفوقة مقارنة بالمنازل المتجاورة ومنتجات الأراضي السكنية من حيث العائد الإيجاري ومعدل زيادة الأسعار.

وفقًا لمركز OneHousing لأبحاث السوق ورؤى العملاء، بدءًا من الربع الأول من عام 2024 فصاعدًا، بلغت نسبة المعاملات بين الشقق والأراضي السكنية في هانوي حوالي 40-60. ومع ذلك، بدءًا من الربع الثاني من عام 2024، ومع الزيادة السريعة في الطلب على منتجات الشقق، تغير هذا التوازن - حيث تجاوزت معاملات الشقق معاملات المنازل السكنية.

أما القطاع الثاني الذي يستهدفه العديد من المستثمرين فهو المنتجات منخفضة الارتفاع في المشاريع، أو المشاريع الكبيرة، أو المنتجات الأرضية ذات الاستثمار الجيد في البنية التحتية، والتي يمكن أن تشكل وحدات سكنية. ومن المتوقع أن يحظى السوق في عام 2025 أيضًا بـ "قطعة أكبر من الكعكة" لهذا القطاع.

ويوصي الخبير المستثمرين في الوقت الحاضر، عند المشاركة في السوق، بضرورة حساب مصادر رأس المال بعناية، وتحديد الاستثمار الطويل الأجل من 2 إلى 3 سنوات من وقت الشراء حتى استلام المنزل. أو يجب عليك الشراء بغرض الاحتفاظ بالأصول أو استغلال التدفق النقدي الإيجاري، بدلاً من المشاركة في "التصفح" والاستثمار قصير الأجل، لأن هذا شكل محفوف بالمخاطر وغير مستدام للاستثمار في السوق.

ما هو القطاع الذي سيعطي أفضل ربح في عام 2025؟

وقال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن الشقق في وسط هانوي تشكل خياراً يمكن للمستثمرين النظر فيه. يجمع خط الإنتاج هذا بين العديد من الخصائص التي تحدد إلى حد كبير ربحية الاستثمار.

قال رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام إن المعروض من الشقق في المنطقة المركزية في هانوي سيظل منخفضًا بشكل مستمر في الفترة 2018-2023 جنبًا إلى جنب مع الانخفاض العام في العرض في هانوي. بحلول عام 2024، من المتوقع أن يبدأ العرض من الشقق في هانوي بالنمو مرة أخرى، ولكن سيتم تركيزه بشكل أساسي في المناطق الضواحي البعيدة عن المركز، حيث يمثل أكثر من 90%.

لا يزال المعروض من الشقق في المناطق المركزية بما في ذلك مناطق هوان كيم، وبا دينه، ودونج دا، وهاي با ترونج نادرًا للغاية. مبدئيا في عام 2024، سجلت المنطقة المركزية حوالي 400 منتج للبيع فقط، مع 3 مشاريع جديدة للبيع فقط حوالي 30٪ من عام 2023.

ظل المعروض من الشقق في المناطق الأساسية في هانوي منخفضًا دائمًا ويتزايد ندرة، بسبب استنزاف صندوق الأراضي المخصص لتطوير المشاريع بشكل متزايد واللوائح الصارمة المتعلقة بالارتفاع وكثافة البناء، مما تسبب في ندرة العرض بشكل متزايد. وتشهد أسعار العقارات في المناطق المركزية على وجه الخصوص اتجاهاً تصاعدياً مع الطلب الكبير من التنمية الاقتصادية والحضرية. تضاعف متوسط ​​سعر الشقق في أربع مناطق مركزية في هانوي مقارنة ببداية عام 2019، أي بنسبة 30% أعلى من متوسط ​​الزيادة في هانوي ككل. ومن بينها، تعد منطقتي هاي با ترونغ ودونغ دا المنطقتين اللتين شهدتا أفضل معدل زيادة في الأسعار خلال السنوات الخمس الماضية.

كما شهدت المشاريع الجديدة التي تم افتتاحها للبيع خلال السنوات الثلاث الماضية تعديلاً مستمراً في أسعارها صعوداً، بنحو 10% بعد كل مرحلة افتتاح. في عام 2024 وحده، سيتم افتتاح مشاريع شقق فاخرة جديدة للبيع في المنطقة المركزية بأسعار مشتركة تبدأ من 125 مليون دونج/م2.

وتبلغ تكلفة الشقق الفندقية حوالي 88 مليون/م2 (باستثناء ضريبة القيمة المضافة ورسوم الصيانة). وارتفعت أسعار إيجارات الشقق بسرعة، أعلى من الزيادة العامة في السوق ككل بسبب الاتجاه العام والندرة، ومن المتوقع أن ترتفع بنحو 15% خلال نفس الفترة.

وبحسب السيد دينه، فإن الطلب على الشقق، بما في ذلك الاستثمار والعقارات في المنطقة المركزية، يظل مرتفعا دائما، وخاصة بالنسبة للمنتجات الفاخرة. إن العرض الأساسي ليس كبيراً، ولكن يتم امتصاصه بشكل جيد للغاية من خلال الإصدارات "قطرة قطرة".

ويقدر معدل الامتصاص الأولي للإمدادات الجديدة في عام 2024 بنحو 50%. معدل إشغال الشقق الإيجارية يكون دائمًا أعلى من 80% ويتزايد تدريجيًا. وتتم المعاملات في هذه المنطقة بشكل رئيسي في السوق الثانوية بسبب العرض الأولي المحدود.

وأكد السيد دينه أن المناطق المركزية الأربع في هوان كيم، وبا دينه، ودونج دا، وهاي با ترونج هي دائما هدف للمستثمرين بفضل مواقعها المتميزة ونظام البنية التحتية الاجتماعية الأحدث والأعلى جودة في العاصمة. وهذا هو المكان أيضًا حيث توجد المقرات الرئيسية للشركات الكبرى والمؤسسات والسفارات.

ونتيجة لذلك، تتمتع العقارات الواقعة في هذه المناطق بسهولة الوصول إلى المطاعم والمقاهي ومراكز التسوق والمستشفيات العالمية ومناطق الترفيه، وهي مناسبة لاحتياجات المستأجرين الراقيين. وعلى وجه الخصوص، يهدف تخطيط 4 مناطق مركزية حتى عام 2030، مع رؤية حتى عام 2050، إلى إنشاء منطقة بها العديد من مساحات المعيشة عالية الجودة التي من شأنها خلق بيئة معيشية مثالية للسكان.

أرض تم بيعها في مزاد علني في منطقة ضواحي هانوي بأعلى سعر يزيد عن 76 مليون دونج/متر مربع

نجح مركز تنمية صندوق أراضي منطقة كووك أواي بالتنسيق مع شركة المزادات الوطنية المساهمة رقم 5 في بيع 26 قطعة أرض (منطقة LK2 و LK6) في منطقة مزاد الأراضي للحصول على حقوق استخدام الأراضي DG31/2019 قرية Yen Quan، بلدية تان فو، منطقة كووك أواي (هانوي).

وتبلغ مساحة قطع الأراضي المعروضة في المزاد ما بين 73.2 و101.5 متر مربع، بسعر ابتدائي يبلغ 4.7 ​​مليون دونج/متر مربع.

بعد مرور ما يقرب من 14 ساعة، تم بنجاح بيع 26 قطعة أرض بالمزاد العلني. ومن بينها، فإن أعلى سعر فائز للقطعة هو 76.7 مليون دونج/م2، أي حوالي 16 مرة أعلى من السعر الابتدائي، وأقل سعر هو 40.7 مليون دونج/م2، أي أكثر من 8.6 مرة أعلى من السعر الابتدائي.

بلغت قيمة الأموال التي جمعتها منطقة كووك أواي من هذا المزاد نحو 133 مليار دونج، بفارق يزيد عن 121 مليار دونج عن السعر الابتدائي.

وفي وقت سابق، في شهر نوفمبر/تشرين الثاني، نجحت منطقة كووك أواي في بيع عشرات قطع الأراضي في قرية ين كوان، ببلدية تان فو في مزاد علني. تبلغ أعلى قيمة فائزة للقطعة الأرض 94.7 مليون دونج/م2، وأدنى قيمة فائزة هي 70.7 مليون دونج/م2.

وبحسب اللجنة الشعبية لمنطقة كووك أواي، نجحت المنطقة في تنظيم 7 مزادات لـ 6 مشاريع بـ 161 قطعة أرض، بمساحة تزيد عن 14920 مترًا مربعًا في عام 2024. بلغت قيمة الفوز بالمزاد أكثر من 825.3 مليار دونج.

في يناير/كانون الثاني، ستواصل شركة المزادات المساهمة رقم 5 - الوطنية بالتنسيق مع مركز تنمية صندوق الأراضي في منطقة كوك أواي تنظيم مزاد الحق في استخدام 26 قطعة أرض (مناطق LK1 وLK2) والتي تعد أصولاً للجنة الشعبية في منطقة كوك أواي.

26 قطعة أرض معروضة للبيع بالمزاد تنتمي إلى مشروع إنشاء البنية التحتية الفنية لمنطقة مزاد الأراضي لحقوق استخدام الأراضي في المديرية العامة 31، قرية ين كوان، بلدية تان فو، منطقة كوك أواي.

مساحة قطعة الأرض من 85-122م2. السعر الابتدائي هو 4.7 مليون دونج/م2؛ ما يعادل 399.5 مليون إلى أكثر من 573 مليون دونج/قطعة أرض.

موعد بيع واستلام وثائق المزاد حتى الساعة الخامسة مساءًا في 15 يناير.

يتم إجراء المزاد عن طريق التصويت المباشر في جولات متعددة في المزاد وعلى الأقل 6 جولات إلزامية. ينتهي التصويت المباشر متعدد الجولات في المزاد عندما لا يقوم أي شخص آخر بالمزايدة. طريقة العرض التصاعدي. سيتم إجراء المزاد في صباح يوم 18 يناير.

المصدر: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html