كيف يغير قانون الإسكان 2023 إدارة وتشغيل المباني السكنية؟

هناك العديد من الجوانب الإيجابية التي لوحظت عند تطبيق القانون الجديد.

وبناء على ذلك، نص قانون الإسكان 2023 على العديد من النقاط الجديدة فيما يتعلق بتطوير الإسكان، والتجديد، وبناء الشقق القديمة، والإسكان الاجتماعي، وإدارة واستخدام المباني السكنية. وفي تقييمه لتأثير قانون الإسكان 2023 على السوق وإدارة المشاريع، قال السيد تران نغوك دوي، نائب مدير إدارة العقارات في سافيلز هانوي، إن القانون سيساعد في جعل كل شيء أكثر منهجية، مما يساهم بشكل إيجابي في عملية تعافي السوق.

بالإضافة إلى ذلك، يساعد قانون الإسكان لعام 2023 أيضًا على التغلب على القيود الموجودة في القانون القديم، وتوضيح مواضيع ومدة المشروع، وجودة البناء، وحقوق ملكية المساكن، وما إلى ذلك. وخاصةً، في مجال إدارة وتشغيل مشاريع الإسكان، فإنه يساعد على حل النزاعات المشتركة بين العملاء ووحدات الإدارة، وينص بشكل أكثر وضوحًا على حقوق ومسؤوليات الأطراف ذات الصلة.

ومع ذلك فإن آثار هذا القانون ستكون طويلة الأمد. في الواقع، عندما تم تطبيقه قبل خمسة أشهر من الخطة الأصلية، لم تكن هناك بعد العديد من اللوائح والتعليمات المحددة للتنفيذ. على سبيل المثال، تم إصدار المرسوم 95/2024/ND-CP فقط الذي يوجه قانون الإسكان الجديد في 24 يوليو 2024 وتم إصدار التعميم 05/2024/TT-BXD في 31 يوليو 2024.

السيد تران نغوك دوي - نائب مدير إدارة العقارات في سافيلز هانوي

وفي حديثهم عن التغييرات بين قانون الإسكان 2023 وقانون الإسكان 2014، قال خبراء سافيلز إن القانون الجديد يركز على جودة البناء والخدمات أثناء التشغيل. وفيما يتعلق بجودة البناء، فبدلاً من إبقاء فترة الاستخدام ثابتة عند 50 عاماً كما كان من قبل، ينص القانون الجديد على أنه سيتم تعديل فترة استخدام المشروع بناءً على الجودة الفعلية للبناء، من أجل صيانة وإصلاح المشاريع المتدهورة على الفور.

وفيما يتعلق بجودة الخدمة، يقدم القانون الجديد تغييرات في الإدارة التشغيلية، مثل تفصيل بنود الإيرادات/النفقات ووضع متطلبات محددة بشأن قدرة وحدة الإدارة. وبالإضافة إلى ذلك، سيتم فصل صندوق التأمين ضد الحريق ومكافآت مجلس الإدارة عن رسوم الخدمة وتصبح مصاريف منفصلة. وتحتاج وحدة إدارة العمليات إلى العمل مع مجالس الإدارة/المستثمرين لإصدار جداول حساب تكاليف الخدمة الجديدة بسرعة وفقًا لأحكام القانون.

وينص قانون الإسكان لعام 2023 أيضًا على أنه يجب تحويل جميع الإيرادات الناتجة عن استغلال المناطق المشتركة، مثل أرباح الإعلانات في الردهات أو المصاعد أو مواقف الدراجات النارية أو المرافق المشتركة... إلى صندوق الصيانة.

في السابق، كانت هذه الإيرادات تُضاف إلى صندوق الإدارة والتشغيل لتعويض تكاليف التشغيل. سيؤثر هذا التغيير على إيرادات صندوق الإدارة، مما يتطلب من وحدات التشغيل إعادة موازنة ميزانياتها وخططها التشغيلية للتكيف مع اللوائح الجديدة، وضمان استقرار العمليات وعدم التأثير على السكان، كما صرّح السيد تران نغوك دوي.

كما تم تحديد مدة عقد الخدمة أيضاً بحيث لا تتجاوز 3 سنوات كحد أقصى حسب مدة مجلس الإدارة. يجب على وحدات إدارة العمليات ضمان والحفاظ على الجودة والقدرة طوال فترة التشغيل. وهذا يشجع وحدات الإدارة على التركيز بشكل أكبر على كفاءة العمل، ليس فقط لتلبية المتطلبات الفورية ولكن أيضًا لضمان القدرة التنافسية لتجديد العقود بعد انتهاء صلاحيتها.

ضمان الشفافية في إدارة العمليات

وفي حديثه عن التأثيرات على السكان، قال نائب مدير إدارة العقارات في سافيلز هانوي أيضًا إن قانون الإسكان لعام 2023 أدخل تعديلات مهمة مقارنة باللوائح لعام 2014، مما عزز الإطار القانوني، وضمان الشفافية في الإدارة والتشغيل وحماية حقوق السكان.

وعلى وجه الخصوص، أضاف القانون الجديد ضوابط لتحديد الملكية المشتركة والمنفصلة في الحالات التي لا يحددها العقد، مما يساعد على حماية حقوق مشتري المنازل. يكمل القانون طرق تحديد الملكية المشتركة للمعدات والمكونات الملحقة بالشرفات واللوجيا.

إن الفصل الواضح بين التأمين ضد الحرائق ومكافأة مجلس الإدارة مع سعر الوحدة لرسوم الخدمة يساعد السكان على فهم الغرض من استخدام الرسوم بشكل أفضل. كما ينص القانون الجديد على أن عائدات استغلال الخدمات للملكية المشتركة يجب أن تحوّل إلى صندوق الصيانة بدلاً من استكمال صندوق إدارة التشغيل، مما يساهم في خلق آلية مناسبة لصيانة الممتلكات المشتركة وتحسين جودة البنية التحتية.

قانون الإسكان لعام 2023 يجعل عملية إدارة المباني السكنية شفافة، مما يضمن حقوق السكان.

بالإضافة إلى ذلك، فإن اللائحة الجديدة بشأن الإعلان عن خطة التدريب على المعرفة والمهارات المهنية في إدارة وتشغيل المباني السكنية لمجلس الإدارة في مؤتمر المباني السكنية تتطلب أيضًا تدريب أعضاء مجلس الإدارة ومنحهم الشهادات (في موعد لا يتجاوز 3 أشهر من تاريخ قرار الاعتراف)، مما يضمن أن يكون لدى أعضاء مجلس الإدارة فهم قوي للمعرفة والمهارات المهنية المتعلقة بإدارة وتشغيل المباني السكنية.

يُلزم قانون الإسكان، المُسترشد بالمرسوم 95/2024/ND-CP، المستثمرين أيضًا بالإفصاح علنًا عن الوثائق القانونية للمشروع للمشترين والمستأجرين، بما في ذلك محاضر قبول إتمام المشروع، والوثائق التي تُقرّ نتائج قبول الوقاية من الحرائق ومكافحتها، وإشعارات الموافقة من وكالات البناء المتخصصة، ورسومات مواقف السيارات، وما إلى ذلك. قد يؤثر هذا التنظيم على تقدم تشغيل المشروع للمستثمرين وتوريد الشقق إلى السوق، ولكنه سيضمن الشفافية والسلامة في التشغيل ويقلل من المخاطر على مشتري المنازل.

بالإضافة إلى ذلك، يتم تنظيم تصنيف المباني السكنية بشكل صارم ويشتمل على معايير أكثر تحديدًا، مما يساعد المشترين على تقييم جودة المشروع بشكل صحيح، ومنع حالة التصنيف الذاتي من رفع أسعار الشقق بشكل غير معقول.

بدلاً من لوائح A وB وC، سيتم تصنيف المشاريع إلى 1 و2 و3. وسيعتمد التصنيف على ثمانية معايير إلزامية، تشمل: الموقع، وموقع المبنى السكني، والمرافق داخل المبنى، ومواقف السيارات، والممر، والردهة، والمصعد، ومصدر الطاقة، والشقة. والحد الأدنى للمعايير هو الامتثال لمعايير البناء. إلى جانب ذلك، هناك خمسة معايير إضافية، تشمل: خدمات الإدارة والتشغيل، والبيئة، والأمن والسلامة، والوقاية من الحرائق، والمباني الخضراء، وكفاءة استخدام الطاقة، والرقمنة، والمنازل الذكية، وفقًا لتحليل خبراء سافيلز.

المصدر: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html