7 "جدران" تعيق تقدم سوق العقارات في فيتنام

قال الدكتور نجوين فان كوي، رئيس جمعية العقارات الفيتنامية: إن سوق العقارات الفيتنامي يواجه 7 تحديات ضخمة.

أولا، يشهد سوق العقارات الفيتنامي اختلالا بين العرض والطلب، وهي قضية بارزة تؤثر بشكل خطير على التنمية المستدامة للسوق.

تركز العديد من المشاريع العقارية فقط على تطوير المنتجات التي تستهدف العملاء ذوي الدخل المرتفع، مما أدى إلى حالة حيث يتزايد المعروض من العقارات الراقية والفيلات والشقق الفاخرة باستمرار، بل وأكثر من اللازم، في حين أن المعروض من الإسكان الاجتماعي والإسكان منخفض التكلفة الذي يخدم غالبية الناس يفتقر بشكل خطير.

يواجه سوق العقارات في فيتنام 7 تحديات ضخمة. (الصورة: ST)

ويؤدي هذا الخلل إلى عدم بيع العديد من المشاريع، مما يفرض ضغوطاً على تدفقات رأس المال لدى الشركات. ونتيجة لذلك، أصبح عدد كبير من الشقق الفاخرة فارغاً، مما يتسبب في هدر كبير للموارد الاجتماعية، في حين لا يزال غالبية الناس يواجهون صعوبة في العثور على سكن يتناسب مع قدراتهم المالية.

السبب الرئيسي وراء هذا الوضع هو عدم التزامن في استراتيجية التنمية، وسياسات الحوافز الضعيفة، والإجراءات الإدارية المعقدة، مما يجعل الشركات غير مهتمة بالاستثمار في قطاع الإسكان منخفض التكلفة.

وللتغلب على هذا، قال رئيس جمعية المطورين العقاريين الفيتناميين إن فيتنام بحاجة إلى سياسات دعم واضحة، وتعزيز إصلاح الإجراءات الإدارية، وخلق ظروف أكثر ملاءمة للشركات للمشاركة في تطوير الإسكان الاجتماعي، وبالتالي إعادة التوازن إلى السوق، وتلبية الاحتياجات الفعلية لغالبية الناس.

ثانياً، يواجه السوق تحديات تتعلق بالبنية التحتية والتخطيط.

وقال الدكتور نجوين فان كوي إن البنية التحتية الحضرية البطيئة التطور وأعمال التخطيط التي لم تواكب الواقع أصبحت تشكل حواجز رئيسية أمام سوق العقارات الفيتنامية.

ومع التوسع السريع للمناطق الحضرية، وزيادة عدد السكان بشكل حاد وزيادة الطلب على السكن، فإن البنية التحتية التقنية مثل النقل والكهرباء والمياه ومعالجة مياه الصرف الصحي لا تزال غير قادرة على تلبية المتطلبات.

وقال السيد خوي: "إن هذا يتسبب في ازدحام مروري خطير، وفيضانات مطولة بعد كل هطول أمطار غزيرة، ونقص في الخدمات العامة الأساسية، مما يؤثر بشكل مباشر على نوعية حياة سكان المناطق الحضرية".

علاوة على ذلك، فإن التخطيط الحضري الحالي لا يزال يعاني من العديد من النواقص، ويفتقر إلى المرونة ويتم تحديثه ببطء مقارنة بسرعة التنمية. وتوافق العديد من المحليات على التخطيط الجامد الذي يبتعد عن الواقع ولا يتوافق مع التنمية الاجتماعية والاقتصادية.

ونتيجة لذلك، يتم تنفيذ المشاريع العقارية الكبيرة ببطء وتعديلها عدة مرات، مما يتسبب في خسائر كبيرة للشركات والأفراد، ويقلل من جاذبية الاستثمار.

وللتغلب على هذا الوضع، اقترح السيد كوي أن تركز المحليات على الاستثمار القوي والمتزامن في تطوير البنية التحتية الأساسية، مع تعزيز التنسيق بين القطاعات في بناء تخطيط حضري أكثر عملية وعلمية ومرونة واستدامة.

وقال السيد خوي: "فقط عندما تواكب البنية التحتية والتخطيط التنمية الحضرية، يمكن لسوق العقارات أن يتطور بشكل مستقر ومستدام، مما يساهم بشكل إيجابي في التنمية الاجتماعية والاقتصادية الشاملة للبلاد".

ثالثا، صعوبة الوصول إلى رأس المال والمخاطر المالية. ورغم أن الحكومة قامت بالعديد من الإصلاحات الإيجابية لدعم سوق العقارات، إلا أن الواقع يظهر أن الوصول إلى رأس المال الائتماني لا يزال يشكل تحدياً كبيراً للشركات، وخاصة الشركات الصغيرة والمتوسطة.

ومن بين الأسباب الرئيسية لهذا الوضع أن شروط الإقراض لا تزال صارمة نسبيا، وتتطلب ضمانات عالية وإجراءات معقدة تجعل من الصعب على الشركات الوفاء بها.

وعلاوة على ذلك، تظل أسعار الفائدة على القروض مرتفعة بما يتجاوز قدرة الشركات ومشتري المنازل على التحمل، مما يؤدي إلى زيادة تكاليف الاستثمار وضغوط سداد الديون بشكل كبير.

وقد أدى هذا إلى توقف أو تأخير العديد من المشاريع المحتملة، مما أعاق تعافي السوق وعرقل فرص النمو. في حين أن الشركات الكبيرة قادرة على جمع رأس المال من مجموعة متنوعة من المصادر، فإن الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم تعتمد بشكل شبه كامل على رأس المال المصرفي، مما يجعلها أكثر عرضة لتقلبات السوق والسياسة النقدية.

وللتغلب على هذه الصعوبة، يأمل السيد كوي في وضع سياسات أكثر تحديداً، ودعم خفض أسعار الفائدة، وتبسيط إجراءات القروض، وتوسيع المصادر المالية البديلة مثل صناديق الاستثمار وسندات الشركات.

لن يستقر سوق العقارات الفيتنامي ويتطور بشكل مستدام إلا عندما يتم حل مشكلة الوصول إلى رأس المال بشكل كامل. ويواجه مشتري المساكن الاجتماعية صعوبة في الحصول على القروض بسبب ارتفاع أسعار الفائدة، وفترات السداد القصيرة، والصعوبات المالية (أقل من 20% من رأس المال)، وبالتالي لا يمكنهم اقتراض 80% من رأس مال البنك في الحزمة البالغة 145 ألف مليار دونج.

رابعا، تطبيق القوانين الجديدة المتعلقة بسوق العقارات. إن السياسات القانونية الجديدة تفتح الفرص لسوق العقارات للعمل بشكل أكثر شفافية واستدامة، ومع ذلك، في عام 2025، ستظل هناك تحديات ناجمة عن تأخر السياسات. ولا يزال السوق يحتاج إلى مزيد من الوقت للتكيف، وبالتالي فإن التأثيرات الإيجابية المتوقعة قد لا تخلق تأثيرات حقيقية في الواقع، ولكن فقط على مستوى الاعتقاد.

ورغم التأثيرات الإيجابية، فإن تطبيق القوانين الجديدة لا يزال يواجه العديد من العقبات والارتباك، مما قد يؤدي إلى التأخير وعدم اليقين، مما يشكل مخاطر على الشركات. وخاصة أن قضية تقييم الأراضي ورسوم استغلالها كانت سبباً في ازدحام العديد من المشاريع في العديد من المناطق.

سيكون للأنظمة الجديدة المتعلقة بأسعار الأراضي تأثير معين على سوق العقارات، حيث ستؤثر على القدرة على الوصول إلى الأراضي لتطوير المشاريع وربما تتسبب في استمرار ارتفاع أسعار العقارات.

قال الدكتور نجوين فان كوي: إن اللوائح الجديدة المتعلقة بأسعار الأراضي سيكون لها تأثير معين على سوق العقارات. (الصورة: VNM)

واقترح الدكتور نجوين فان كوي حلولاً لتنظيم وحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي والضرائب والرسوم وتكاليف الأراضي وفقاً للظروف الفعلية لكل منطقة، على أساس ضمان الانسجام بين المصالح وتقليل الآثار السلبية.

خامساً، المخاطر الناجمة عن سوق سندات الشركات. لقد كان استخدام السندات المؤسسية في قطاع العقارات في الآونة الأخيرة محفوفًا بالعديد من المخاطر، مما أدى إلى خلق خطر الإفلاس والتأثير سلبًا على ثقة المستثمرين، مما يؤثر سلبًا على السوق بأكمله.

سادساً، المخاطر القانونية والنزاعات على الأراضي. ولا تزال العديد من المشاريع العقارية عالقة في الإجراءات القانونية وتطهير الموقع والنزاعات المطولة على الأراضي، مما يؤدي إلى التأخير وارتفاع تكاليف الاستثمار، وفقدان ثقة المستثمرين والعملاء.

وأخيرا، المخاطر الناجمة عن التقلبات الاقتصادية العالمية. وقال الدكتور نجوين فان كوي إن سوق العقارات الفيتنامية يتأثر بشدة بالاقتصاد العالمي، وخاصة عوامل مثل الركود الاقتصادي والحرب التجارية وتقلبات أسعار الصرف وأسعار الفائدة الدولية.

وأكد رئيس جمعية المستثمرين الأجانب أن "هذه التقلبات تؤثر بشكل مباشر على القدرة على تعبئة رأس المال وتدفقات الاستثمار الأجنبي المباشر ومعنويات المستثمرين الأجانب".

دينه تران

المصدر: https://www.congluan.vn/7-buc-tuong-can-buoc-tien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post340904.html