تقريب أسعار الأراضي من السوق: كيف نتجنب "اتباع التيار"

إن تعديل أسعار الأراضي في هانوي ومدينة هوشي منه لتكون أقرب إلى السوق يجلب فوائد الشفافية ولكنه يحتاج إلى السيطرة على مخاطر استغلالها لرفع أسعار المساكن.

قطعة الأرض في قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي، سعر المزاد أعلى بـ 10-15 مرة من السعر المدرج - الصورة: د.ت.

في ظل ندرة المعروض من المساكن، تشكل مشكلة التحكم في أسعار العقارات ومنع "اتباع التدفق" تحديًا كبيرًا لهيئات الإدارة والأشخاص. ويهدف التعديل إلى ضمان حقوق مستخدمي الأراضي، لكنه ضروري للسيطرة على خدعة استغلال ارتفاع شرائح أسعار الأراضي لرفع أسعار المساكن.

الأراضي المركزية من 600 إلى 700 مليون دونج/ ^م2

وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الجديدة التي أعلنتها لجنة الشعب في هانوي في 20 ديسمبر والتي دخلت حيز التنفيذ على الفور حتى 31 ديسمبر 2025، فإن أعلى سعر للأراضي السكنية هو حوالي 695 مليون دونج / ^{م 2} ، يتم تطبيقه على قطع الأراضي المجاورة للطريق على الطرق المركزية في منطقة هوان كيم مثل: با تريو، دينه تيان هوانج، هاي با ترونج.

ينطبق هذا السعر أيضًا على الطرق التالية: Hang Dao، Hang Khay، Hang Ngang، Le Thai To، Ly Thuong Kiet، Nha Tho وTran Hung Dao.

وبالمقارنة بقائمة الأسعار التي أصدرتها مدينة هانوي في عام 2019، زادت الأراضي السكنية في شارعي هانج نجانج وهانج داو بمقدار 3.7 مرة.

وبحسب قائمة الأسعار الجديدة التي أصدرتها هانوي مؤخرا، تم رفع أسعار الأراضي الخدمية التجارية بنسبة تتراوح بين 50% إلى 100% عن ذي قبل. لا يزال أعلى سعر للأراضي التجارية موجودًا في شوارع منطقة Hoan Kiem مثل: Hang Khay، Hang Ngang، Hang Dao، بأكثر من 244 مليون دونج / ^{متر مربع} .

وفي الوقت نفسه، ارتفعت أسعار الأراضي الزراعية وحقول الأرز والمحاصيل السنوية والدائمة وأراضي تربية الأحياء المائية في هانوي بنحو 15%.

أما بالنسبة لقائمة أسعار الأراضي الجديدة التي أصدرتها مدينة هو تشي منه في نهاية أكتوبر 2024، فإن أعلى سعر للأراضي في مدينة هو تشي منه ينتمي إلى الشوارع الثلاثة دونج خوي، ولي لوي، ونغوين هوي بمبلغ 687.2 مليون دونج/ ^م2 .

وستشكل قائمة أسعار الأراضي الجديدة التي أصدرتها هانوي ومدينة هو تشي منه للتو، والتي تقترب من أسعار السوق، الأساس لحساب التعويضات وتحديد أسعار الأراضي للأشخاص والمنظمات الخاضعة لإخلاء الموقع. وهذا أيضًا هو الأساس لحساب ضريبة استخدام الأراضي، وضريبة الدخل الشخصي من نقل حقوق استخدام الأراضي، والرسوم والتكاليف المتعلقة باستخدام الأراضي، أو النقل أو عند تنفيذ الإجراءات الإدارية المتعلقة بالأرض.

شارع نجوين هيو هو أحد الشوارع ذات أعلى أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه - الصورة: كوانج دينه

إطار السعر الجديد يمثل 10% فقط من العرض الفائز.

وبحسب توي تري، على الرغم من أن هانوي زادت قائمة أسعار الأراضي لتكون أقرب إلى السوق، فإن العديد من المناطق لديها إطارات أسعار جديدة أعلى من إطارات الأسعار القديمة الصادرة في عام 2019 بمقدار 3-4 مرات، ولكن لا تزال هناك فجوة كبيرة مع أسعار المزادات الفائزة للأراضي في العديد من المناطق.

على سبيل المثال، يبلغ سعر الأراضي الريفية في بلدية ثانه لام، الواقعة على الطريق من قرية دوك هاو إلى قرية ثانه فان، 1.54 مليون دونج/ ^م2 . وبالمثل، فإن الأراضي الريفية على الطرق بين البلديات في بلدية داي ثينه يتراوح سعرها بين 1.01 - 1.54 مليون دونج/ ^م2 . في غضون ذلك، يبلغ سعر الفوز بمزاد الأراضي في نفس المنطقة في منطقة ثانه لام - داي ثينه الحضرية في عام 2024 حوالي 60 مليون دونج / ^{متر مربع} .

تعد هذه المنطقة التي تضم العديد من مشاريع الشقق، نقطة ساخنة لارتفاع الأسعار في سوق الشقق في هانوي مؤخرًا، ولديها قائمة أسعار أراضي جديدة ناعمة للغاية. في حين أن أسعار العديد من مشاريع الشقق في بلدية آن خانه، منطقة هواي دوك تتقلب من 60 إلى 80 مليون دونج/ ^م2 ، وفقًا لقائمة أسعار الأراضي الصادرة حديثًا (أسعار الأراضي في المنطقة القريبة من شارع ثانغ لونغ عبر بلدية آن خانه) تتراوح فقط من 2.3 إلى 8.6 مليون دونج/ ^م2 .

بالنسبة لمنطقة LIDECO الحضرية، حي Hoai Duc، واجهة طريق 31 مترًا، سعر الأراضي التجارية والخدمية والحضرية من 6.5 إلى 9.3 مليون دونج / ^{متر مربع} ؛ طريق بعرض 24 مترًا، السعر من 5.9 إلى 8.5 مليون دونج/ ^م2 ؛ طريق بعرض 13.5 متر، السعر من 4.6 إلى 6.3 مليون دونج/ ^م2 . منطقة الطريق السريع الوطني 32، بلدة فونج، مقاطعة دان فونج، سعر الأرض من 2.9 - 9.2 مليون دونج / ^{متر مربع} .

وبالمثل، تتراوح أسعار الأراضي الريفية على الطريق السريع الوطني 21B عبر بلدة كيم باي حتى نهاية بلدية هونغ دونغ من 3.5 إلى 6.1 مليون دونج/ ^م2 . تبلغ تكلفة الأراضي الحضرية على الطريق من قرية كيم باي إلى مدينة كيم باي (القسم المجاور للطريق السريع الوطني 21B) 3.4 - 5.7 مليون دونج/ ^م2 ؛ طريق قرية كات دونج - بلدة كيم باي (القسم المجاور للطريق السريع الوطني 21B إلى الجسر الأيسر) السعر 3.4 - 7.5 مليون دونج / ^{متر مربع} .

في هذه الأثناء، تم رفع سعر الأرض المعروضة للبيع بالمزاد العلني في قرية ثانه ثان، بلدية ثانه كاو، منطقة ثانه أواي (المجاورة لبلدة كيم باي) مؤخرًا إلى أكثر من 100 مليون دونج/ ^{متر مربع} .

منع استغلال ارتفاع أسعار الأراضي لرفع أسعار المساكن

على مدار العام الماضي، ارتفعت أسعار المساكن، وخاصة أسعار الشقق في هانوي ومدينة هوشي منه، بشكل حاد، مما تسبب في الكثير من المخاوف بشأن التقلبات في سوق العقارات. وحذر خبراء وقادة الصناعة من أن السلطات المحلية بحاجة إلى إيجاد حلول للسيطرة على وضع الاستفادة من تعديلات أسعار الأراضي لرفع أسعار المساكن، مما يؤدي إلى تفاقم نقص العرض ودفع العديد من الناس، وخاصة أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، إلى الخروج من السوق.

وقال السيد لي هوانج تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هوشي منه، إن أسعار المساكن المرتفعة حاليا لا ترجع فقط إلى زيادة أسعار الأراضي، بل أيضا إلى نقص العرض. وعليه فإن تكلفة الأرض ليست سوى عامل واحد في هيكل تكلفة العقارات، في حين أن العامل المهم في تحديد السعر هو نقص المعروض من المساكن.

إذا كان هناك حل لزيادة العرض وتحفيز المعاملات في السوق، فإن أسعار المساكن سوف تتجه إلى التباطؤ. ومن ثم فإن زيادة بناء مشاريع الإسكان، وخاصة الإسكان الاجتماعي، يعد أحد الحلول الأساسية لاستقرار السوق.

ومع ذلك، في السياق الحالي، ومع نقص المساكن في المدن الكبرى مثل هانوي ومدينة هوشي منه، فإن تعديل أسعار الأراضي لمتابعة أسعار السوق عن كثب قد يكون عاملاً يدفع أسعار المساكن إلى الاستمرار في الارتفاع. وحذر تشاو من أنه بالإضافة إلى تعديل أسعار الأراضي، فإن أسعار إيجار الأراضي في المدن الكبرى تميل أيضًا إلى الارتفاع، مما يخلق ضغوطًا إضافية على أسعار العقارات.

وقال نائب رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، السيد نجوين تشي ثانه، إن تعديل قائمة أسعار الأراضي لتقترب من سعر السوق هو إجراء صحيح، وفقًا لأحكام قانون الأراضي.

ويهدف هذا إلى جعل السوق أكثر شفافية، مع ضمان حقوق الأشخاص في حساب رسوم التسجيل، أو نقل أو تغيير حقوق استخدام الأراضي. على الرغم من أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة في المناطق المركزية في هانوي ومدينة هوشي منه تصل إلى 600 - 700 مليون دونج/متر مربع، إلا أنها لا تزال أقل من سعر السوق الفعلي. ومن شأن هذا أن يشجع الناس على إجراء معاملات أكثر شفافية، في حين يساعد وكالات الإدارة على الحد من التضخم في أسعار الأراضي.

وأكد السيد ثانه أيضًا أن قائمة أسعار الأراضي الجديدة تم تعديلها لتتناسب مع القيمة الفعلية للمناطق التي تم تطويرها بشكل مستقر على مدى سنوات عديدة. ومع ذلك، بالنسبة للمناطق الجديدة، وخاصة تلك التي يتم تحويلها لمشاريع التنمية السكنية، لا توجد قائمة رسمية لأسعار الأراضي حتى الآن. ويقول الخبراء إن أسعار الأراضي في المناطق الجديدة لا يمكن تحديدها إلا عند تنفيذ المشاريع ووضعها موضع الاستخدام، وحينها فقط يمكن إعطاء أسعار مرجعية مناسبة.

وأخيرا، أكد الخبراء أيضا أن الهدف من تعديل قائمة أسعار الأراضي ليس خلق صدمة سعرية، بل تشجيع عمليات السوق الشفافة، والحد من المضاربة، ورفع أسعار الأراضي في المناطق سريعة النمو.

إن تحديد أسعار الأراضي على أساس عوامل عملية مثل تكاليف التعويضات والاستثمار في البنية التحتية وأرباح الأعمال من شأنه أن يساعد سوق الأراضي على أن تصبح أكثر معقولية، وتجنب الزيادات غير الطبيعية في أسعار الأراضي، والتي تؤثر سلبًا على التنمية المستدامة لسوق العقارات.

رسوم استخدام الأراضي وتكاليف إخلاء الموقع لا تشكل سوى 7-20%، وتطبيق قائمة أسعار جديدة للأراضي قريبة من السوق في الفترة المقبلة سيرفع سعر بيع المنازل والعقارات بمعدل 15-20% مقارنة بالفترة السابقة. (وزارة البناء)

* المحامي نجوين فان دينه (خبير قانوني في مجال الأراضي):

المحامي نجوين فان دينه (خبير في قانون الأراضي)

إن تعديل أسعار الأراضي بالقرب من السوق قد يصبح ذريعة للمضاربين لزيادة الأسعار وأسعار المساكن في عام 2025، لذا يحتاج مشتري المنازل إلى أن يكونوا يقظين عند دفع الأموال لشراء منزل. قد يؤدي ارتفاع أسعار الأراضي إلى زيادة تكاليف المدخلات لمشاريع الإسكان، ولكن تجدر الإشارة إلى أن هذا ليس العامل الرئيسي الذي دفع أسعار الشقق إلى الارتفاع في الآونة الأخيرة. ويظل العامل الرئيسي هو قانون العرض والطلب، لذا فإن وكالات الإدارة والمحليات بحاجة إلى وضع سياسات مناسبة للسيطرة على أسعار المساكن وخفضها.

المصدر: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm