ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي؟

[إعلان 1]

السيولة "مجمدة" بسبب صعوبة الاتفاق على السعر

وبحسب بعض المستثمرين فإن السيولة في هذا القطاع لم تتحسن في الآونة الأخيرة لأن الكثير من الناس يدركون أن أصحاب الأراضي لم يقعوا فعليا في حالة "اختناق أرضي". وخاصة في قطع الأراضي الواقعة في مواقع جميلة، مع إمكانية الربح العالية على المدى المتوسط، ومالك الأرض ليس تحت الكثير من الضغوط المالية في الوقت الحاضر.

قال السيد فام خاي - وهو مستثمر أراضي منذ فترة طويلة في المناطق المحيطة بمدينة هوشي منه مثل لونغ آن، ودونغ ناي، وبينه فوك، وبا ريا - فونج تاو، إنه في الماضي، كان هو وبعض الأصدقاء يبحثون عن قطع أراضي بأسعار معقولة. لكن أغلب قطع الأراضي الجميلة غالبا ما يكون من الصعب إغلاقها بسبب الخلاف على السعر.

لا يزال مُلاك الأراضي يُحافظون على السعر مرتفعًا جدًا مقارنةً بتقييمنا، حتى أن بعضهم يرفض التفاوض على سعر أقل ظنًا منهم أن السعر الحالي مناسب. وعلى وجه الخصوص، يعتقد العديد من مُلاك الأراضي أن السوق سيتعافى قريبًا، لذا فهم يُقلّصون خسائرهم إلى حدٍّ ضئيل جدًا. ولهذا السبب، لم أتمكن خلال الأشهر الثلاثة الماضية إلا من شراء قطعة أرض واحدة إضافية في دات دو، با ريا - فونغ تاو، بأكثر من مليار دونج فيتنامي، حسبما أفاد السيد خاي.

وأضاف المستثمر أيضًا أنه حتى مع وجود بعض قطع الأراضي التي تحمل سند الملكية حاليًا لدى البنك، فإن مالك الأرض لم يتمكن بعد من إعادة السعر إلى مستوى "جيد" في رأيه الشخصي. ويحاول العديد من مالكي الأراضي رفع الأسعار إلى مئات الملايين من الدولارات أعلى من تقييمات البنوك وبعض شركات التقييم الأخرى.

ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي في الشكل 1؟ — تعتبر أراضي المشروع الاختيار المفضل للعديد من المستثمرين.

إن حقيقة أن مالك الأرض استخدم سعر الذروة في عام 2022 كمعيار لتحديد مستوى خفض الخسارة جعلت العديد من الناس يرغبون في الشراء للاستثمار ولكنهم لم يتمكنوا من إغلاق الصفقة. حتى وقف الخسارة بنسبة 50% بالنسبة للعديد من المستثمرين على المدى الطويل ما هو إلا جزء من الأرباح.

وبالإضافة إلى ذلك، من وجهة نظر البائع، يدخل بعض الأشخاص السوق في وقت تكون فيه أسعار الأراضي مرتفعة، ويمكن أن ترتفع أسعار الأراضي إلى عدة مئات في المائة. ناهيك عن رسوم الوساطة والرسوم القانونية والقروض ذات الفائدة للاستثمار في العقارات. لذلك، بعد مرور عام، حتى لو قبلت البيع بالسعر الأصلي، فسوف تضطر إلى خسارة مئات الملايين. ولذلك، عندما يواجه العديد من مالكي الأراضي "أسعارًا ضاغطة" من جانب العملاء، فإنهم لا يوافقون على هذه الصفقة، مما يتسبب في بقاء السيولة في السوق "مجمدة".

وبالإضافة إلى ذلك، علق بعض المستثمرين على أن الأراضي والمنتجات الزراعية فقط في المحافظات المحيطة بمدينة هوشي منه، وخاصة في السوق التي لم تحدث فيها حمى الأراضي بعد، هي التي تتمتع بأسعار شراء معقولة. ومع ذلك، فإن المخاطر المستقبلية أعلى أيضًا بسبب الافتقار إلى التوجه التنموي. وفي المناطق التي تجاوزت "الموجة"، فإن خفض الأسعار بنسبة تتراوح بين 30% و40% لا يزال سعراً ينبغي أخذه في الاعتبار في الوقت الحاضر.

هل من الممكن أن تنخفض الأسعار أكثر؟

وبحسب تقرير حول سوق العقارات أعدته Batdongsan.com.vn، فإن أسعار الأراضي في عام 2023 تميل إلى الانخفاض بشكل حاد في العقارات المضاربة، مع الاحتفاظ بالمخزون في انتظار زيادات الأسعار (لا تخدم احتياجات الإسكان الحقيقية، وتستغل الاستهلاك)، في حين أن الأراضي بشكل عام ستنخفض بنسبة 8-12% فقط. وشهدت أسعار المنازل والفلل والشقق المستقبلية أكبر انخفاض، حيث انخفضت إلى حوالي 15-30%، مع وجود حالات استثنائية قليلة حيث انخفضت الأسعار إلى الحد الأدنى البالغ 40% مقارنة بالربع الثاني من عام 2022.

وفي الوقت نفسه، فإن القطاعات المناسبة للمشترين الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية واستخدام فوري تبيع القليل جدًا. ولا تزال بعض المشاريع تسجل تخفيضات في الأسعار بسبب تأثير نفسية السوق ككل، ولكن فقط ضمن نطاق ضيق. لا تنجرف في فوضى محاولة البيع بخسارة.

وبحسب استطلاع رأي نفسي أجراه موقع Batdongsan.com.vn على مشتري المنازل، توقع حوالي 56% أن تستمر أسعار المنازل في الانخفاض في الأشهر الأخيرة من العام، بينما قال 23% فقط إنها ستستمر في الارتفاع. وبناء على ذلك، قال 54% من المشاركين إن أسعار الفائدة ستستمر في الارتفاع خلال الفترة المقبلة، وقال نحو 20% إنه اعتباراً من الربع الثالث فصاعداً قد تنخفض أسعار الفائدة ولكن من الصعب العودة إلى فترة 2020 - 2021.

ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي في الشكل 2؟ — اختار معظم الأشخاص الذين شملهم الاستطلاع الأرض كنوع من الأراضي التي يرغبون في شرائها في المستقبل القريب.

في المقابل، أظهرت بيانات المسح حول أسباب البيع بين مجموعة البائعين أن 49% منهم كانوا يعيدون هيكلة محافظهم الاستثمارية؛ 23% منهم معروضون للبيع لأنهم لا يحتاجون إلى استخدامها، و22% فقط لأسباب مالية، حيث يضطرون إلى التحويل لحل مشاكل اقتصادية. مع عدم ارتفاع عدد الأشخاص الذين يقلصون خسائرهم بسبب الضغوط المالية، لا يزال معظم البائعين عند مستوى القدرة على الصمود، ويتوقعون البيع عند مستوى مربح.

وعلى وجه التحديد، فإن ما يصل إلى 42% من الأشخاص الذين يحملون الأصول يريدون البيع بربح يزيد بنسبة 10% على الأقل عن سعر الشراء، في حين يقبل 38% البيع بفارق ربح أقل من 10%. حوالي 16% فقط يقبلون خصمًا يتراوح بين 5-20% للتخلص من البضائع. وتبلغ نسبة المستثمرين الذين يقبلون خصمًا يزيد عن 20% حوالي 3% فقط.

وقال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن معاملات العقارات دخلت نقطة منخفضة، واختفى الطلب المضاربي، وانخفض الاستثمار ولم يتبق سوى عمليات شراء العقارات. خسر السوق عددًا كبيرًا من المشترين الاستثماريين، مما أدى إلى تأثر السيولة وتأثر أسعار الأراضي في عام 2023 أيضًا.

من الصعب أن تنجح المعاملات العقارية بسبب وجود فجوة كبيرة في التوقعات بين البائعين والمشترين. في الوقت الحالي، يتم حل القضايا القانونية من قبل الحكومة والمحليات. وسجلت البنوك أيضًا العديد من الإشارات الإيجابية عندما انخفضت أسعار الفائدة. من المحتمل أن يتعافى قطاع العقارات الاستهلاكية الذي يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية قريبًا.

وفي الوقت نفسه، يعطي المشترون الأولوية للعقارات التي تلبي معايير الاستخدام الفوري، والحفاظ على السعر الجيد، والسلامة، والسيولة العالية. ولذلك، فإن هذه المجموعة من المنتجات سوف تعمل على تحسين السيولة في الفترة المقبلة. من المحتمل أن تستمر أسعار مجموعات المضاربة العقارية في الانخفاض.

[إعلان 2]
مصدر