ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي؟

[إعلان_1]

السيولة «مجمدة» بسبب صعوبة الاتفاق على السعر

وبحسب بعض المستثمرين فإن السيولة في هذا القطاع لم تتحسن في الآونة الأخيرة لأن الكثير من الناس يدركون أن أصحاب الأراضي لم يقعوا فعليا في حالة "اختناق أرضي". وخاصة في قطع الأراضي الواقعة في مواقع جميلة، مع إمكانية الربح العالية على المدى المتوسط، ومالك الأرض ليس تحت الكثير من الضغوط المالية في الوقت الحاضر.

قال السيد فام خاي - وهو مستثمر أراضي منذ فترة طويلة في المناطق المحيطة بمدينة هوشي منه مثل لونغ آن ودونغ ناي وبينه فوك وبا ريا - فونج تاو إنه في الماضي، كان هو وبعض الأصدقاء يبحثون عن قطع أراضي بأسعار معقولة. لكن معظم قطع الأراضي الجميلة غالبا ما يكون من الصعب إغلاقها بسبب الخلاف على السعر.

"لا يزال أصحاب الأراضي يحتفظون بالسعر مرتفعًا جدًا مقارنة بتقييمنا، حتى أن بعض الأشخاص يرفضون التفاوض على سعر أقل لأنهم يعتقدون أن السعر الحالي مناسب. وعلى وجه الخصوص، يعتقد العديد من أصحاب الأراضي أن السوق سوف يتعافى قريبًا، لذا فإنهم لا يقومون إلا بتقليص الخسائر على مستوى صغير للغاية. "ولهذا السبب، خلال الأشهر الثلاثة الماضية، لم أتمكن إلا من شراء قطعة أرض أخرى واحدة في دات دو، با ريا - فونج تاو مقابل أكثر من مليار دولار"، كما شارك السيد خاي.

وأضاف المستثمر أيضًا أنه حتى مع وجود بعض قطع الأراضي التي تحمل سند الملكية حاليًا لدى البنك، فإن مالك الأرض لم يتمكن بعد من إعادة السعر إلى مستوى "جيد" في رأيه الشخصي. ويحاول العديد من مالكي الأراضي رفع الأسعار إلى مئات الملايين أعلى من تقييمات البنوك وبعض شركات التقييم الأخرى.

ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي في الشكل 1؟ — تعتبر أراضي المشروع الخيار المفضل للعديد من المستثمرين.

إن حقيقة أن مالك الأرض استخدم سعر الذروة في عام 2022 كمعيار لتحديد مستوى خفض الخسارة جعلت العديد من الناس يرغبون في الشراء من أجل الاستثمار ولكنهم لم يتمكنوا من إتمام الصفقة. حتى وقف الخسارة بنسبة 50% بالنسبة للعديد من المستثمرين على المدى الطويل هو مجرد جزء من الأرباح.

وبالإضافة إلى ذلك، من وجهة نظر البائع، يدخل بعض الناس السوق في وقت تكون فيه أسعار الأراضي مرتفعة، ويمكن أن ترتفع أسعار الأراضي إلى عدة مئات في المائة. ناهيك عن رسوم الوساطة والرسوم القانونية والقروض ذات الفائدة للاستثمار في العقارات. لذلك، بعد مرور عام، حتى لو وافقت على البيع بالسعر الأصلي، فسوف تضطر إلى خسارة مئات الملايين. ولذلك، عندما يواجه العديد من مالكي الأراضي "أسعاراً ضاغطة" من جانب العملاء، فإنهم لا يوافقون على هذه الصفقة، مما يؤدي إلى بقاء السيولة في السوق "مجمدة".

وبالإضافة إلى ذلك، علق بعض المستثمرين بأن الأراضي والمنتجات الزراعية فقط في المحافظات المحيطة بمدينة هوشي منه، وخاصة في السوق حيث لم يحدث حمى الأراضي بعد، هي التي تتمتع بأسعار شراء معقولة. ومع ذلك، فإن المخاطر المستقبلية أعلى أيضًا بسبب الافتقار إلى التوجه التنموي. وفي المناطق التي مرت بـ"الموجة"، فإن خفض الأسعار بنسبة تتراوح بين 30% و40% لا يزال سعراً ينبغي أخذه في الاعتبار في الوقت الحاضر.

هل من الممكن أن تنخفض الأسعار أكثر؟

وبحسب تقرير عن سوق العقارات نشره موقع Batdongsan.com.vn، فإن أسعار الأراضي في عام 2023 تميل إلى الانخفاض بشكل حاد في العقارات المضاربية، مع الاحتفاظ بالمخزون في انتظار زيادات الأسعار (لا تخدم احتياجات الإسكان الحقيقية، وتستغل الاستهلاك)، في حين أن الأراضي بشكل عام ستنخفض بنسبة 8-12% فقط. وشهدت أسعار المنازل والفلل والشقق المستقبلية أكبر انخفاض، حيث انخفضت إلى حوالي 15-30%، مع وجود حالات استثنائية قليلة حيث انخفضت الأسعار إلى الحد الأدنى البالغ 40% مقارنة بالربع الثاني من عام 2022.

وفي الوقت نفسه، فإن القطاعات المناسبة للمشترين ذوي الاحتياجات السكنية الحقيقية والاستخدام الفوري تبيع القليل جدًا. ولا تزال بعض المشاريع تسجل تخفيضات في الأسعار بسبب تأثير نفسية السوق ككل، لكنها لم تعدل إلا في نطاق ضيق. لا تنجرف في فوضى محاولة البيع بخسارة.

وبحسب استطلاع رأي نفسي أجراه موقع Batdongsan.com.vn على مشتري المنازل، توقع حوالي 56% أن تستمر أسعار المساكن في الانخفاض في الأشهر الأخيرة من العام، بينما قال 23% فقط إنها ستستمر في الارتفاع. وبناء على ذلك، قال 54% من المشاركين إن أسعار الفائدة ستستمر في الارتفاع خلال الفترة المقبلة، وقال نحو 20% إنه اعتبارا من الربع الثالث فصاعدا قد تنخفض أسعار الفائدة ولكن من الصعب العودة إلى فترة 2020 - 2021.

ما هو السعر المتوقع لمستثمري الأراضي في الشكل 2؟ — اختار معظم الأشخاص الذين شملهم الاستطلاع الأرض كنوع من الأراضي التي يرغبون في شرائها في المستقبل القريب.

في المقابل، أظهرت بيانات المسح حول أسباب البيع بين مجموعة البائعين أن 49% منهم كانوا يرغبون في إعادة هيكلة محافظهم الاستثمارية؛ 23% منها معروضة للبيع لأنهم لا يحتاجون إلى استخدامها، و22% فقط منها لأسباب مالية، أي أنهم مضطرون إلى النقل لحل مشاكل اقتصادية. مع عدم ارتفاع عدد الأشخاص الذين يقومون بتقليص خسائرهم بسبب الضغوط المالية، فإن معظم البائعين ما زالوا عند مستوى القدرة على الصمود، ويتوقعون البيع عند مستوى مربح.

على وجه التحديد، ما يصل إلى 42% من الأشخاص الذين يحملون الأصول يريدون البيع بربح لا يقل عن 10% أعلى من سعر الشراء، و38% يقبلون البيع بفارق ربح أقل من 10%. حوالي 16% فقط يقبلون خصمًا يتراوح بين 5-20% للتخلص من البضائع. وتبلغ نسبة المستثمرين الذين يقبلون خصمًا يزيد عن 20% حوالي 3% فقط.

وقال السيد نجوين كووك آنه، نائب المدير العام لشركة Batdongsan.com.vn، إن معاملات العقارات تدخل نقطة منخفضة، واختفى الطلب المضاربي، وانخفض الاستثمار ولم يتبق سوى عمليات شراء العقارات. خسر السوق عددًا كبيرًا من المشترين الاستثماريين، مما أدى إلى تأثر السيولة وأسعار الأراضي في عام 2023 أيضًا.

من الصعب نجاح المعاملات العقارية بسبب وجود فجوة كبيرة في التوقعات بين البائعين والمشترين. في الوقت الحالي، يتم حل القضايا القانونية من قبل الحكومة والمحليات. وسجلت البنوك أيضًا العديد من الإشارات الإيجابية عندما انخفضت أسعار الفائدة. من المحتمل أن يتعافى قطاع العقارات الاستهلاكية الذي يخدم احتياجات الإسكان الحقيقية قريبًا.

وفي الوقت نفسه، يعطي المشترون الأولوية للعقارات التي تلبي معايير الاستخدام الفوري، والاحتفاظ بالسعر الجيد، والسلامة، والسيولة العالية. ولذلك فإن هذه المجموعة من المنتجات سوف تعمل على تحسين السيولة في الفترة المقبلة. من المحتمل أن تستمر أسعار مجموعات المضاربة العقارية في الانخفاض.

[إعلان رقم 2]
مصدر