يجب التعامل بصرامة مع المضاربة والتلاعب بأسعار العقارات.

علاوة على ذلك، فإن الانتهاكات في قطاع العقارات تحدث باتجاهات أكثر تعقيدًا وتطورًا، وخاصة أن أسعار العقارات تتزايد باستمرار كل ربع سنة وكل عام.

مشكلة المضاربة والتلاعب بالسوق

في الآونة الأخيرة، في العديد من المناطق، وخاصة المدن الكبرى مثل هانوي، دا نانغ، مدينة هوشي منه، أصبحت صور المناطق الحضرية "الأشباح" أو آلاف الهكتارات من مشاريع الإسكان الكبيرة والصغيرة المهجورة، والتي ظلت "مغطاة" لعقود من الزمن، صورًا مألوفة. وهذا شكل منهجي من المضاربة بهدف انتظار الوقت المناسب لتحقيق أرباح فائقة. وهذا لا يؤدي فقط إلى إهدار موارد الأرض، بل يعد أيضًا أحد الأسباب المباشرة للارتفاع السريع في أسعار العقارات.

وبحسب بيانات أبحاث السوق الصادرة عن جمعية العقارات في فيتنام، استمرت أسعار العقارات في الارتفاع بشكل حاد في الربع الثالث من عام 2024. وعلى وجه التحديد، سجل قطاع الأراضي زيادة متوسطة بلغت نحو 3.5% في السوق الأولية؛ وعلى نحو مماثل، تضيف المساكن المنخفضة الارتفاع ما بين 5% إلى 10%؛ وعلى وجه الخصوص، حقق قطاع الشقق مستوى جديدًا حيث ارتفعت الأسعار بمعدل 24% في المتوسط ​​وانخفض إجمالي العرض الجديد بنحو 20% مقارنة بالربع السابق. وفي أسواق هانوي ودا نانغ ومدينة هوشي منه وحدها، بلغت الزيادات المقابلة على أساس سنوي 64% و30.6% و46.2% على التوالي.

شهدت أسعار العقارات ارتفاعًا مطردًا على مر السنين. الصورة: كونغ هونغ

إلى جانب مشكلة المضاربة على الأراضي وجمعها، هناك مؤشرات على استغلال مزادات حقوق استخدام الأراضي للتلاعب بالسوق. وهذا هو أكبر قيد تواجهه مزادات حقوق استخدام الأراضي، فضلاً عن الاستفادة من الموارد المالية التي يتم جمعها لميزانية الدولة. وفي العديد من المناطق، ظهر "سماسرة المزادات" الذين يتواطؤون مع بعضهم البعض لدفع عشرات المرات فوق السعر الأولي، مما يؤدي إلى إنشاء "سعر افتراضي" لشراء وإعادة بيع قطع الأراضي المعروضة في المزاد أو تصفية قطع الأراضي المجاورة التي تم شراؤها سابقًا بأسعار منخفضة.

ونتيجة لذلك، بعد تحديد سعر مرتفع بشكل غير عادي، ومن أجل تحقيق هدف السيولة السريعة والربح، يكون "وسطاء المزاد" على استعداد طبيعي للتنازل عن الوديعة، لأن الوديعة لا تتجاوز 10 - 20٪ من القيمة الإجمالية لقطعة الأرض المحسوبة وفقًا للسعر الابتدائي الذي قدمته الوحدة المنظمة، وهذا السعر غالبًا ما يكون أقل من سعر السوق الفعلي في تلك المنطقة.

وهذا لا يؤثر فقط بشكل مباشر على مصالح المشاركين في المزاد، بل يؤثر أيضًا سلبًا على سوق العقارات، عندما يكون هذا السعر الافتراضي مطلوبًا لاستخدامه كمرجع للتعويضات وتطهير الموقع لمشاريع الإسكان الجديدة...

في الربع الثالث من عام ٢٠٢٤، سجل سوق العقارات انتعاشًا إيجابيًا، إلا أنه لم يعد بنفس حيوية ما قبل جائحة كوفيد-١٩؛ إذ لا يزال العرض الجديد محدودًا، بينما لا تزال أسعار العقارات مرتفعة. ونرى عددًا من الأسباب التي أدت إلى هذا الوضع، مثل: ارتفاع طلب الناس على المساكن والأعمال التجارية، في حين أن العرض منخفض، حيث يفوق الطلب العرض؛ وارتفاع تكاليف مشاريع العقارات (مواد البناء، ورسوم استخدام الأراضي، إلخ). وعلى وجه الخصوص، تشهد العديد من المناطق علامات على ارتفاع الأسعار وتضخمها للتلاعب بالسوق من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي.

إجراءات صارمة ضد المشاريع التي "تحتضن" الأراضي المهجورة

لقد خلفت الدروس المستفادة من "الموجات السرية" من المضاربة والتلاعب بأسعار العقارات عواقب عديدة على سوق العقارات، مما تسبب في حمى الأرض الافتراضية التي تجعل من المستحيل على الأشخاص الذين لديهم احتياجات حقيقية (للسكن والإنتاج والأعمال التجارية ...) الوصول إلى الأرض. إذا أرادوا ذلك، فعليهم أن يدفعوا مبلغًا كبيرًا من المال مقابل المضاربة، مما يؤدي إلى التخلي عن الأرض؛ وتشعر الشركات التي تقوم بتطوير مشاريع جديدة بالقلق من عدم قدرتها على ضمان الأرباح بسبب زيادة الاستثمار وتكاليف الأراضي؛ ويضطر الفقراء بشكل متزايد إلى دفع المزيد من الأموال، ويفقدون تدريجيا القدرة على امتلاك منزل.

ومن المثير للقلق أن الموارد المخصصة للاستثمار في الإنتاج والأعمال التجارية وخلق فرص العمل والقيمة الفائضة للمجتمع "مدفونة" في الأرض؛ إن الأراضي المضاربية التي لا يتم استغلالها لا تحفز نمو الصناعات ذات الصلة، وعلى المدى الطويل، عندما يتراكم العرض لفترة طويلة، سيؤدي ذلك إلى ديون معدومة للمستثمرين في النظام المصرفي، وفي مرحلة معينة سوف يتسبب في التضخم للاقتصاد كله.

على هيئات إدارة الدولة والسلطات المحلية اتخاذ إجراءات صارمة ضد المشاريع التي "تستحوذ" على الأراضي لأغراض المضاربة، والتي تُهملت لسنوات طويلة دون استغلالها أو استخدامها، وذلك من خلال دراسة وتقييم دقيقين لأسباب ذاتية وموضوعية. أما المشاريع التي تتمتع بقدرة كافية على التنفيذ، فيجب وضع آلية لمواصلة تنفيذها. وفي المقابل، ينص قانون العقوبات بوضوح على التعامل مع أعمال التلاعب والتضخيم ورفع الأسعار في قطاع العقارات. ويجب تطبيق هذه الأحكام بصرامة لتصحيح المخالفات على الفور، وفقًا للدكتور نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام.

وبحسب الخبير الاقتصادي الأستاذ المشارك الدكتور دين ترونغ ثينه، فإن أهم شيء لتحقيق استقرار أسعار العقارات والحد من الزيادات السريعة والمفاجئة هو منع المضاربة والتضخم في الأسعار. وعليه، يتعين على الجهات المختصة اتخاذ تدابير أكثر صرامة للسيطرة على أسعار البيع وإعادتها إلى قيمها السوقية الفعلية بالنسبة لمعاملات العقارات، بما في ذلك مزادات حقوق استخدام الأراضي.

لقد نجحت دول العالم نجاحًا باهرًا في ضبط أسعار العقارات، وفقًا لقيمتها السوقية الفعلية، من خلال مراسيم ضرائب العقارات. قبل نحو عشرين عامًا، أصدرت اللجنة المركزية للحزب قرارًا بشأن إصلاح ضرائب العقارات، إلا أن هذه السياسة لم تُطبّق حتى الآن.

ولذلك، نحن بحاجة إلى بناء مرسوم ضريبي منفصل لسوق العقارات، لتنفيذه بشكل مستقر وطويل الأمد؛ "وبالتالي، فإن العقارات المهجورة، والعقارات التي تباع عدة مرات أو تملك العديد من العقارات، يجب أن تخضع لضرائب عالية، حتى على مستوى يساوي الإيجار لمساحة الأرض ومساحة البناء المتاحة حاليًا" - قال الأستاذ المشارك الدكتور دين ترونج ثينه.

وبالإضافة إلى ذلك، يعتقد الخبراء أن القضايا القانونية هي أيضا واحدة من الأسباب الرئيسية المؤدية إلى ركود سوق العقارات. تمكنت مجموعة العمل الخاصة التي شكلها رئيس الوزراء لمراجعة وإزالة الصعوبات التي تواجه سوق العقارات من حل كمية كبيرة من العمل (تم حل الصعوبات التي كانت تواجه أكثر من 800 مشروع من أصل 1200 مشروع متوقف).

وعلى وجه الخصوص، اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، عندما تدخل القوانين المعدلة والمكملة حيز التنفيذ رسميًا مع توقع العديد من اللوائح الجديدة لإزالة العقبات القانونية قريبًا، تحتاج وكالة الإدارة إلى تسريع إصدار وثائق القانون الفرعي وتعليمات التنفيذ للمساعدة في تسريع تقدم المشروع وزيادة العرض في السوق؛ وفي الوقت نفسه، التركيز على إعطاء الأولوية لمشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان التجاري منخفض التكلفة لخدمة احتياجات غالبية الناس، وضمان فعالية سياسات الضمان الاجتماعي.

 

وتبقى القضية الأهم في الوقت الحاضر هي الدور التنظيمي للدولة، من خلال الآليات والسياسات وأدوات الإدارة والعقوبات، للحد من المضاربة ومنعها، وإعادة سوق العقارات إلى حالة التوازن على المدى الطويل.

لقد دخل النظام القانوني المعدل والمكمل مؤخرًا حيز التنفيذ، ولكن لا يزال من الضروري الاستمرار في تلقي التعليقات؛ إجراء ملخص للدروس المستفادة ومواصلة معالجة القضايا العالقة، حيث من الضروري لزيادة العرض واستقرار الأسعار حل مسألة الموافقة على سياسات الاستثمار بشكل شامل، وفي نفس الوقت الموافقة على المستثمرين الذين يستخدمون الأراضي.

نائب رئيس نادي هانوي للعقارات نجوين ذا ديب

المصدر: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html