ข้อมูลจากสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่า เฉพาะในปี 2564 ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสองหลัก สูงกว่าช่วงเวลาเดียวกันหลายเท่าเลยทีเดียว ในปัจจุบันแม้ตลาดจะชะลอตัว แต่กลุ่มอพาร์ตเมนท์ยังคงมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ในทำนองเดียวกัน Savills Vietnam ชี้ให้เห็นว่าในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ราคาหลักเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์อยู่ที่ 54 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นเวลา 19 ไตรมาส และเพิ่มขึ้นมากกว่า 77% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562
ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าถึงแม้ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นแต่ไม่สามารถลดลงได้ในระยะสั้น สาเหตุก็คือมีต้นทุนหลายอย่างที่ทำให้ราคาสูง เช่น ราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง ดอกเบี้ยเงินกู้...
คุณเกียง อันห์ ตวน กรรมการผู้จัดการ บริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท วิเคราะห์ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ความถูกต้องตามกฎหมาย ฯลฯ ซึ่งหากปัจจัยเหล่านี้ส่งผลพร้อมกัน ก็จะทำให้ธุรกิจต่างๆ ยากที่จะลดราคาอสังหาริมทรัพย์ได้
ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทำให้ธุรกิจประสบปัญหาในการลดราคาบ้าน (ภาพประกอบ: กงเฮียว)
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนที่ดินถือเป็นต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สำคัญประการหนึ่งที่มีผลต่อราคาผลผลิต โดยเฉลี่ยในเขตเมือง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคิดเป็นประมาณ 10% ของต้นทุนของอพาร์ทเมนท์ 20-30% ของต้นทุนของทาวน์เฮาส์ชั้นต่ำ และประมาณ 50% ของต้นทุนของวิลล่า
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15 - 30% ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น 2 - 8%
ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินเท่านั้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา วัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก เหล็กกล้า ทราย... ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน เช่น ราคาเหล็กและเหล็กกล้าเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% ในขณะที่ต้นทุนวัตถุดิบคิดเป็น 65-70% ของมูลค่าประมาณการของโครงการก่อสร้าง
นอกจากนี้ต้นทุนการดำเนินโครงการยังเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายมากมายที่ทำให้ระยะเวลาการก่อสร้างยาวนานขึ้น นายตวน กล่าวว่า มีโครงการที่ต้องใช้เวลาดำเนินการทางกฎหมายประมาณ 4-5 ปี จึงจะแล้วเสร็จ การดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายสำหรับโครงการไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของการที่ธุรกิจเข้าไปที่หน่วยงานและรับรายงานอย่างเป็นทางการเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการรอให้หน่วยงาน หน่วยงาน และภาคส่วนที่เกี่ยวข้องให้ความเห็นอีกด้วย ระยะเวลาการรอดำเนินการต้องเป็นไปตามระเบียบปฏิบัติ แต่ก็มักจะล่าช้า
“ กระบวนการทางกฎหมายใช้เวลานานมากและส่งผลกระทบอย่างมากต่อต้นทุนทางธุรกิจ ” นายตวน กล่าว
นายตวนยังให้หลักฐานเพิ่มเติมอีกว่าหากธุรกิจซื้อที่ดินมูลค่า 500,000 ล้านดอง ธุรกิจจะสูญเสียค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยร้อยละ 10 ต่อปี หรือ 50,000 ล้านดอง ต้นทุนนี้จะถูกบังคับเพิ่มเข้าไปในราคาสินค้าโดยธุรกิจ
“ ตอนนี้ธุรกิจหลายแห่งติดขัดเพราะว่าถ้าลดราคาลงก็จะขาดทุนหนัก และถ้าไม่ลดราคาก็จะขายผลิตภัณฑ์ไม่ได้” ดังนั้นด้วยโครงการต่างๆ มากมายที่ยังไม่ได้ดำเนินการ นักลงทุนจำนวนมากจึงไม่อยากก่อสร้างแต่ก็มองหาพันธมิตรในการโอน ” นายตวน กล่าว
นายทราน คานห์ กวาง กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เวียดอันฮัว เรียลเอสเตท กล่าวเพิ่มเติมว่า อุปสรรคสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ยากก็คือ ต้นทุนการลงทุนที่สูงเกินไป
“ ในโครงสร้างต้นทุนโครงการปัจจุบัน ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับ 4-5 ปีที่แล้ว จาก 7-7.5 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็นมากกว่า 12 ล้านดองต่อตารางเมตร ” นายกวางกล่าว
นอกจากนี้ ตามที่นายกวางกล่าว การลดราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากมาก เนื่องจากตลาดไม่เพียงแต่มีบริษัทในประเทศเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากอีกด้วย
ดังนั้นบริษัทต่างชาติที่ลงทุนในโครงการต่างๆ จึงมักเลือกกลุ่มโครงการที่สูง ทำเลที่ตั้งดี เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และคุณภาพของผลิตภัณฑ์ที่สูงกว่าโครงการของนักลงทุนในประเทศ ดังนั้นราคาจึงไม่สามารถต่ำได้ เมื่อขายสินค้าสู่ตลาด พวกเขาจะคำนวณผลผลิตย้อนหลังไป 2-3 ปีเสมอ ดังนั้นราคาจึงมักจะสูงมาก บริษัทต่างชาติมีข้อได้เปรียบด้านแหล่งเงินทุนและต้นทุนเงินทุน จึงไม่ได้ตกอยู่ภายใต้แรงกดดันที่จะต้องลดราคาขาย
ตามที่ดร. Nguyen Duy Phuong ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DGCapital กล่าว มีหลายสาเหตุที่นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่เลือกที่จะลดราคาบ้าน
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จะเห็นได้ว่าในการดำเนินโครงการ ผู้ลงทุนมักจะจำนองทั้งที่ดินและสินทรัพย์ในอนาคตเพื่อกู้ยืมทุนจากธนาคาร การลดราคาขายจะส่งผลต่อมูลค่าของหลักประกันที่ธนาคาร ในขณะที่ผู้ลงทุนไม่มีสินทรัพย์อื่นใดที่จะมาเสริมสินเชื่อ
นอกจากนี้ โครงการต่างๆ มากมายยังต้องพัวพันกับปัญหาทางกฎหมายมานานหลายปีก่อนที่จะสามารถนำไปขายได้ ในช่วงดังกล่าวนักลงทุนยังคงต้องแบกรับต้นทุนดอกเบี้ยและต้นทุนที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้น
เจา อันห์
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)