ขาดการคว่ำบาตรในการจัดการกับคณะกรรมการบริหารอาคารชุดที่ใช้อำนาจในทางมิชอบ

ข้อบังคับทั่วไปเกี่ยวกับเงื่อนไขและมาตรฐานสำหรับสมาชิกคณะกรรมการบริหารอพาร์ทเมนท์นำไปสู่การใช้อำนาจในทางมิชอบและการแสวงหากำไรเกินควร และไม่มีการลงโทษ ตามที่คณะกรรมการกฎหมายกล่าวไว้

คณะกรรมการกฎหมายได้ระบุเนื้อหาดังกล่าวไว้ในรายงานการติดตามเชิงวิชาการเรื่อง “การบังคับใช้นโยบายและกฎหมายเกี่ยวกับการบริหารจัดการ การดำเนินงาน การปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์” ที่ออกเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม

คณะกรรมการกฎหมายพบว่าพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขและมาตรฐานสำหรับสมาชิกคณะกรรมการบริหารอาคารชุด ในขณะที่หนังสือเวียนที่ 28/2559 ของกระทรวงก่อสร้างว่าด้วยกฎข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดการและการใช้อาคารชุด ระบุว่า “สั้นและเรียบง่ายมาก” ทั้งนี้ กรรมการบริหารจะต้องมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขและมาตรฐานในการเป็นเจ้าของและใช้งานอาคารชุดในปัจจุบันหรือได้รับอนุญาตจากเจ้าของให้เข้าร่วมประชุมอาคารชุดเท่านั้น

อาคารอพาร์ทเมนต์อาคารสูงทางตะวันตกของฮานอย ภาพโดย: ง็อก ทานห์ — อาคารอพาร์ทเมนต์อาคารสูงทางตะวันตกของฮานอย ภาพโดย: *ง็อก ทานห์*

ในขณะเดียวกันคณะกรรมการบริหารเป็นองค์กรที่เป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดทุกคน ดำเนินการตามภารกิจสำคัญหลายประการเกี่ยวกับการใช้เงินของประชาชน (กองทุนบำรุงรักษา) การจัดการและการดำเนินงานด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคของอาคารชุด ในความเป็นจริง เนื่องจากเงื่อนไขและมาตรฐานสำหรับสมาชิกคณะกรรมการนั้นเรียบง่ายมาก โดยพื้นฐานแล้วผู้อยู่อาศัยทุกคนจึงมีสิทธิ์เข้าร่วม

ส่งผลให้คณะกรรมการบริหารบางแห่งละเมิดการใช้งบประมาณเพื่อการบำรุงรักษา บริหารจัดการ และดำเนินงานอาคารชุด การไม่เข้าใจบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยอย่างครบถ้วนทำให้เกิดความขัดแย้งและข้อพิพาทกับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์บางแห่ง

มีบางกรณีที่สมาชิกคณะกรรมการบริหารใช้ตำแหน่งหน้าที่โดยมิชอบเพื่อแสวงหาผลประโยชน์ส่วนตัว เช่น การว่าจ้างบริการนอกหน่วยงานบริหารและปฏิบัติการ การใช้เงินบำรุงรักษาโดยมิชอบ การแต่งตั้งผู้รับเหมาให้มาดูแล ป้องกัน ทำความสะอาด บำรุงรักษา และให้บริการอาคารเพื่อรับค่าคอมมิชชั่น “มีกรณีที่คณะกรรมการบริหารยุยงให้ประชาชนยื่นเรื่องร้องเรียนจนเกิดการรวมตัวเป็นจำนวนมากจนเกิดความวุ่นวาย” รายงานระบุ

คณะกรรมการกฎหมายยังชี้ให้เห็นว่ากฎหมายปัจจุบันไม่ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะว่าจะต้องจัดการประชุมคอนโดมิเนียมอย่างไร (แบบพบหน้ากัน, ออนไลน์...) การลงโทษสำหรับการละเมิดโดยคณะกรรมการและสมาชิกไม่ครอบคลุม ไม่เจาะจง และไม่มีประสิทธิผล

ดังนั้น คณะกรรมาธิการการเคหะจึงได้เสนอให้ร่างกฎหมายว่าด้วยการเคหะ (แก้ไข) ศึกษาและเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับการลงโทษกรณีที่คณะกรรมการบริหารหรือกรรมการบริหารกระทำการเกินขอบเขตอำนาจ ใช้อำนาจโดยมิชอบ และสร้างความเสียหายแก่ผู้อยู่อาศัย

ภายใต้พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย คณะกรรมการบริหารจะต้องมีตัวแทนของผู้ลงทุนเข้าร่วมด้วย หากอาคารชุดมีส่วนการเป็นเจ้าของส่วนบุคคลของผู้ลงทุน โดยอาศัยประโยชน์จากกฎระเบียบนี้ นักลงทุนบางรายจึงจงใจไม่เข้าร่วมคณะกรรมการบริหาร เมื่อไม่มีองค์ประกอบของนักลงทุน ผลการเลือกตั้งคณะกรรมการบริหารจะไม่ได้รับการยอมรับจากคณะกรรมการประชาชนท้องถิ่น

ดังนั้น คณะกรรมการกฏหมายจึงได้เสนอให้ปรับแนวทางว่า ในกรณีที่ผู้ลงทุนไม่ส่งตัวแทนเข้าร่วมโครงการ คณะกรรมการบริหารจัดการจำเป็นต้องมีเพียงตัวแทนจากเจ้าของและผู้ใช้งานอาคารชุดเท่านั้น

หัวหน้าสำนักงานสมาคมสถาปนิกเวียดนาม Pham Thanh Tung กล่าวถึงสถานการณ์ที่คณะกรรมการบริหารของอาคารชุดหลายแห่งใช้อำนาจในทางมิชอบ เอาเปรียบผู้อื่น และเอาเปรียบกลุ่มผลประโยชน์ในช่วงที่ผ่านมาว่า สาเหตุส่วนหนึ่งก็มาจากสมาชิกคณะกรรมการบริหารขาดความรู้ ทักษะ และคุณสมบัติ สมาชิกคณะกรรมการจะต้องมีประสบการณ์และความรู้ด้านเศรษฐศาสตร์และการก่อสร้าง โดยจะให้ความสำคัญกับผู้ที่มีความเข้าใจกฎข้อบังคับด้านความปลอดภัยและการป้องกันอัคคีภัย

เพื่อดึงดูดคนที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเข้ามาร่วมเป็นคณะกรรมการบริหาร นายตุง กล่าวว่า สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการมีระบบการจ่ายเงินตอบแทนที่เหมาะสมและน่าดึงดูด เพื่อให้มีคนจำนวนมากต้องการเข้ารับตำแหน่ง “ถ้าได้เงินเดือน 1-2 ล้านคงไม่มีใครอยากทำ แต่ถ้าได้เงินเดือน 7-8 ล้านคงมีคนที่พร้อมจะลงสมัครแน่นอน โดยเฉพาะเมื่อระดับการศึกษาและความเข้าใจกฎหมายของประชาชนเพิ่มขึ้นเหมือนสมัยนี้” เขากล่าว

ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 และหนังสือเวียนที่ 02/2559 ของกระทรวงก่อสร้าง อาคารชุดที่สร้างหลัง พ.ศ. 2537 ที่มีจำนวน 20 ยูนิตขึ้นไป จะต้องจัดตั้งคณะกรรมการจัดการ จากสถิติแห่งชาติ จำนวนอาคารชุดทั้งหมดที่ต้องมีคณะกรรมการจัดการคือ 2,715 แห่ง ในขณะที่จำนวนคณะกรรมการจัดการที่จัดตั้งขึ้นใหม่คือ 1,973 แห่ง (73%)

คณะกรรมการบริหารของตึกชุดหรือกลุ่มตึกชุดที่มีเจ้าของหลายรายจะถูกจัดตั้งและดำเนินงานตามรูปแบบคณะกรรมการบริหารของบริษัทสหกรณ์หรือบริษัทมหาชน ที่ประชุมคณะกรรมการอาคารชุดมีมติเลือกรูปแบบการดำเนินงานของคณะกรรมการบริหารจัดการอาคารชุดให้เหมาะสมกับความเป็นจริงของแต่ละอาคารและกลุ่มอาคารชุด

ซน ฮา

ลิงค์ที่มา