“อยู่อย่างทุกข์ระทม ตายอย่างทุกข์ระทม” เพราะซื้อโครงการไม่ตรงตามเงื่อนไขการเปิดขาย

ตลาดอสังหาฯภาคใต้เริ่มฟื้นตัว มีโครงการใหม่ๆ แข่งขันเปิดขาย อย่างไรก็ตาม นี่ยังเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนจำนวนมากหลบเลี่ยงกฎหมายด้วยการขายโครงการที่ไม่มีขั้นตอนทางกฎหมายที่เพียงพอ ทำให้ลูกค้า "มีชีวิตอย่างทุกข์ทรมานและตายอย่างน่าอนาจใจ" โครงการนี้ไม่มีสิทธิ์ขาย

“อยู่อย่างทุกข์ระทม ตายอย่างทุกข์ระทม” เพราะซื้อโครงการไม่ตรงตามเงื่อนไขการเปิดขาย

ตลาดอสังหาฯภาคใต้เริ่มฟื้นตัว มีโครงการใหม่ๆ แข่งขันเปิดขาย อย่างไรก็ตาม นี่ยังเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนจำนวนมากหลบเลี่ยงกฎหมายด้วยการขายโครงการที่ไม่มีขั้นตอนทางกฎหมายที่เพียงพอ ทำให้ลูกค้า "มีชีวิตอย่างทุกข์ทรมานและตายอย่างน่าอนาจใจ" โครงการนี้ไม่มีสิทธิ์ขาย

โครงการ Charm Diamond ถูกขายโดยนักลงทุนมาตั้งแต่ปี 2562 แต่ยังไม่ได้ก่อสร้าง

การระบุโครงการ “ใต้ดิน”

ภายใต้ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายการขายได้ ต้องมีกระบวนการทางกฎหมายที่ครบถ้วน เช่น นโยบายการลงทุน การวางแผน 1/500 ภาระผูกพันภาษีการใช้ที่ดินที่ครบถ้วน ใบอนุญาตการก่อสร้าง การก่อสร้างฐานรากที่เสร็จสมบูรณ์ และได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่มีอำนาจในการเปิดขายผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน โครงการต่างๆ มักจะเปิดขายแม้ว่าจะไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมดก็ตาม ซึ่งโครงการใหม่ส่วนใหญ่มีเพียงการตัดสินใจ 1/500 และมีการเชิญลูกค้าวางเงินมัดจำเพื่อจองพื้นที่โดยไม่ใช้คำว่า “เปิดขาย”

เช่น ในช่วงต้นเดือนกันยายน พ.ศ.2567 ในเมือง โครงการอพาร์ตเมนต์ดิอาน (บิ่ญเซือง) บิ่ญทัง (ชื่อทางการค้า Avenue Binh Thang) ได้รับการแนะนำสู่ตลาดโดยผู้ลงทุน และยังได้เก็บเงิน "จอง" จากลูกค้าอีกด้วย ตามโฆษณาโครงการนี้สร้างบนพื้นที่ 3,351 ตร.ม. มีชั้นใต้ดิน 2 ชั้น 35 ชั้น รวม 536 ยูนิต ราคาขาย 33 - 40 ล้านดอง/ตร.ม. จากการวิจัย เราได้เรียนรู้ว่า โครงการดังกล่าวมีนโยบายการลงทุน มติที่ 1/500 และได้รับใบอนุญาตการก่อสร้างจากกรมก่อสร้างจังหวัดบิ่ญเซือง แต่ยังไม่ได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินและยังไม่ได้มีการก่อสร้าง

กรมการก่อสร้างจังหวัดบิ่ญเซืองกำหนดให้ผู้ลงทุนต้องยึดมั่นว่าจะไม่ขายสินค้าหรือรับเงินจากลูกค้าเมื่อโครงการไม่เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมาย นอกจากนี้ กรมฯ ยังมีเอกสารต่างๆ มากมายที่แนะนำให้และสั่งการให้หน่วยงานในท้องถิ่นบริหารจัดการโครงการต่างๆ ในพื้นที่อย่างเคร่งครัด รวมถึงให้ติดประกาศแจ้งโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีคุณสมบัติในการระดมทุน

ในเมืองใหม่บิ่ญเซือง โครงการชื่อ KH ก็มีนักลงทุนเสนอขายเช่นกัน ในฐานะลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้าน ผมได้รับคำแนะนำจากพนักงานชื่อเชาว์ ซึ่งเป็นโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์และสังคม โดยผู้ลงทุนรับเงินมัดจำเพื่อจองสถานที่ โดยสัญญาเงินมัดจำจะได้รับการลงนามอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 ตุลาคม และจะเปิดการขายอย่างเป็นทางการในวันที่ 15 พฤศจิกายน อย่างไรก็ตาม เมื่อถูกถามถึงปัญหาทางกฎหมาย ชอว์กล่าวว่าโครงการกำลังยื่นขอใบอนุญาตการก่อสร้าง

โครงการชื่อ The Felix (Thuan An City) ซึ่งลงทุนโดยบริษัท C-Holding Joint Stock Company จะเปิดขายตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2567 เป็นต้นไป โครงการนี้ก่อสร้างบนพื้นที่กว่า 9,000 ตร.ม. ประกอบด้วยอาคารชุด 2 ตึกสูง 40 ชั้น รวม 1,206 ยูนิต ราคาต่ำสุดอยู่ที่ 1.5 พันล้านดอง/ยูนิต อย่างไรก็ตาม กรมก่อสร้างจังหวัดบิ่ญเซืองกล่าวว่า โครงการนี้ไม่เข้าข่ายที่จะระดมทุนในรูปแบบที่อยู่อาศัยในอนาคต เพราะไม่เพียงพอตามกฎหมาย

ยังอยู่ในเมืองด้วย โครงการ The Emerald Golf View กำลังได้รับการแนะนำสู่ตลาดโดย Le Phong Group โครงการนี้ประกอบด้วยอพาร์ทเมนต์ 770 ยูนิต ราคาตั้งแต่ 45 ถึงกว่า 50 ล้านดองต่อตร.ม. โครงการนี้ยังอยู่ในรายชื่อโครงการที่ไม่สามารถขายได้อีกด้วย

สถานการณ์เช่นนี้มีอยู่ไม่เพียงแต่ในจังหวัดชานเมืองเท่านั้น แต่ยังรวมถึงในนครโฮจิมินห์ด้วย โครงการฟิทาโต้ ในเมือง Thu Duc ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Hung Phu Invest มีอพาร์ทเมนต์ 383 ยูนิต ราคาขาย 46 - 60 ล้านดอง/ตร.ม. กรมก่อสร้างนครโฮจิมินห์ประกาศว่าโครงการนี้ไม่มีสิทธิ์ขายหรือระดมทุน

ซื้อบ้านมา 5 ปีแล้วแต่ยังไม่มีการก่อสร้าง

ผลที่ตามมาจากการซื้อบ้านในโครงการที่ไม่ผ่านคุณสมบัติในการขายและการระดมเงินทุนทำให้ลูกค้าจำนวนมากต้องทุกข์ใจ ต้องร้องเรียนไปทั่วทุกแห่ง

นางสาวถุ้ย อันห์ ลูกค้าที่ซื้ออพาร์ทเม้นท์ในโครงการ Charm Diamond (เมืองดีอัน จังหวัดบิ่ญเซือง) เปิดเผยว่า ในปี 2562 Charm Group ได้เปิดขายอพาร์ทเม้นท์ในโครงการ Charm Diamond โดยเธอซื้ออพาร์ทเม้นท์ที่นี่ในราคาเกือบ 2 พันล้านดอง แต่ขณะนี้ ปลายปี 2567 โครงการยังคงสร้างรากฐานไม่เสร็จ แม้จะเสียเงินไปมากมายก็ตาม

“มีลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการนี้หลายร้อยรายเช่นเดียวกับฉัน ในปี 2021 และ 2022 เราทำงานร่วมกับนักลงทุนหลายครั้ง ถึงขนาดฟ้องร้องและเรียกร้องคืนเงินค่าซื้อบ้าน แต่ผู้ลงทุนก็ปฏิเสธที่จะจ่าย” นางสาวถุ้ย อันห์ แสดงความไม่พอใจ

โครงการ LDG Sky (Di An City) ซึ่งลงทุนโดย LDG Investment Joint Stock Company ก็ได้เปิดขายในปี 2019 เช่นกัน โดยมีห้องพักจำนวน 1,670 ยูนิต ราคาขายในปี 2019 อยู่ที่ 30 ล้านดอง/ตร.ม. แต่หลังจากผ่านไป 5 ปี โครงการนี้ก็ยังไม่ก่อสร้างเนื่องจากไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอ

นายฮวีญ ฟาม ตวน อันห์ รองผู้อำนวยการแผนกก่อสร้างจังหวัดบิ่ญเซือง กล่าวว่า นักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ และบริษัทนายหน้า "เลี่ยงกฎหมาย" เพื่อระดมทุนในรูปแบบต่างๆ เช่น แบบฟอร์มการขอสิทธิ์ก่อน แบบฟอร์มการฝากเงิน และแบบฟอร์มการลงทะเบียนขอความประสงค์ เป็นต้น มักเกิดขึ้น

โครงการบางโครงการที่มีเพียงเอกสารทางกฎหมายเบื้องต้นได้ดำเนินการระดมเงินทุนโดยไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขและไม่ได้รับการอนุมัติจากทางการ สิ่งเหล่านี้เป็นธุรกรรมที่มีความเสี่ยง

ตามที่ทนายความ Tran Duc Phuong (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) กล่าว นักลงทุนจำนวนมากมีฐานะทางการเงินไม่ดี จึงจงใจหลบเลี่ยงกฎหมายเพื่อระดมทุนไม่ว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้หรือไม่ก็ตาม นี่เป็นสาเหตุที่หลายๆ โครงการในช่วงนี้เก็บมูลค่าห้องชุดได้ถึง 95% แต่ไม่สามารถส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้ นักลงทุนหลายรายถึงกับขายโครงการจำนองให้กับลูกค้าให้กับธนาคาร ซึ่งทำให้ผู้ซื้อบ้านตกอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ต่างจากการถูกจับเป็นตัวประกันเลย

“ตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นมา ผมได้รับการฟ้องร้องจากลูกค้าหลายรายต่อนักลงทุน เนื่องจากพวกเขาซื้อโครงการที่ไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอโดยไม่ได้ตั้งใจ แต่กลับขายออกไป เก็บเงินจากลูกค้า แล้วไม่ดำเนินการก่อสร้างต่อ” นายฟอง กล่าว

ตามที่ทนายความ Phuong กล่าว ความจริงที่ว่านักลงทุนจำนวนมากละเมิดกฎหมายว่าด้วยการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้รับใบอนุญาตจากทางการ "โดยตั้งใจหรือไม่ได้ตั้งใจ" กำลังส่งผลกระทบด้านลบต่อตลาด โดยโยนความเสี่ยงไปไว้บนตัวลูกค้า

นักลงทุนมักจะให้เหตุผลว่าการทำเช่นนี้เป็นประโยชน์ต่อลูกค้า เนื่องจากการซื้อล่วงหน้าจะได้รับราคาที่ถูกกว่า เลือกผลิตภัณฑ์ที่ดีได้ และธุรกิจต่างๆ ก็จะมีเงินสำหรับสร้างโครงการอีกด้วย แต่นั่นก็ตอนที่ธุรกิจกำลังไปได้ดี หากมีปัญหาเรื่องขั้นตอน กฎหมาย เงินทุน ฯลฯ โครงการอาจหยุดชะงักลงทุกปี ท้ายที่สุดผู้ซื้อก็ต้องทนทุกข์

“ผู้ซื้อบ้านควรพิจารณาอย่างรอบคอบและเด็ดขาด ไม่ซื้อโครงการหรือบ้านที่กำลังสร้างในอนาคต เมื่อนักลงทุนไม่มีเอกสารทางกฎหมายเพียงพอ ควรไปสอบถามกับทางการท้องถิ่นก่อนลงนามในเอกสารหรือโอนเงินให้บริษัทนายหน้าหรือผู้ลงทุนโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง” ทนายความฟองแนะนำ

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html