ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียลดลงอย่างรวดเร็ว

ข้อมูลจาก Savills Prospects แสดงให้เห็นว่าการระดมทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกมีแนวโน้มที่จะลดลง 6% ในปี 2022 เมื่อเทียบกับการลดลง 15% ในอเมริกาเหนือ และลดลง 28% ในยุโรป ทุนการลงทุนทั้งหมดในเอเชียมีสัดส่วนสูงกว่าของทุนทั้งหมดที่ระดมได้ทั่วโลก

นายไซมอน สมิธ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย Savills เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า กิจกรรมการลงทุนจะยังคงเป็นเรื่องยาก ขณะเดียวกันก็ยังมีความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ในระดับโลกอยู่มาก

ความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียลดลงอย่างรวดเร็ว (ภาพ : TN)

“อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียยังคงแข็งแกร่ง ทำให้ภูมิภาคนี้มีความน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุน” นายไซมอนกล่าว

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันมีความเสี่ยงมากขึ้น โดยมีปัจจัยต่างๆ มากมายที่สามารถส่งผลต่อประสิทธิภาพในการลงทุน เช่น อัตราเงินเฟ้อ ความไม่แน่นอนทางกฎหมาย ภูมิรัฐศาสตร์ การชะลอตัวของการเติบโต หรือการเปลี่ยนแปลงนิสัยและความต้องการของผู้บริโภค นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องรับรู้ความเสี่ยงอย่างแม่นยำเพื่อให้สามารถตัดสินใจได้ถูกต้อง

นายไซมอนยังได้ชี้ให้เห็นถึงกลุ่มความเสี่ยงที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในเวลานี้ต้องให้ความสำคัญ ได้แก่ ความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง ความเสี่ยงเชิงวัฏจักร และความเสี่ยงด้านตลาด

ประการแรกคือความเสี่ยงเชิงโครงสร้าง การเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัลได้ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในโครงสร้างตลาดในภูมิภาคต่างๆ แล้ว การประมวลผลบนคลาวด์ การซื้อของออนไลน์ วิดีโอออนไลน์ และเครือข่ายโซเชียลทำให้เราทำกิจกรรมออนไลน์มากขึ้นทุกวัน

แนวโน้มนี้ได้รับการเร่งให้เพิ่มมากขึ้นในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ และคาดว่าจะเติบโตเร็วขึ้นในช่วงเวลาข้างหน้า

ตัวอย่างเช่น ในเกาหลีใต้ ซึ่งเป็นตลาดการค้าปลีกออนไลน์ที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของโลก คาดว่า 37% ของธุรกรรมจะได้รับการชำระเงินทางออนไลน์ในปี 2022 และคาดว่าตัวเลขจะเพิ่มขึ้นเป็น 45% ในอีก 5 ปีข้างหน้า

ในตลาดอื่นๆ อีคอมเมิร์ซถือเป็นสาขาที่มีศักยภาพมาก และยังมีพื้นที่ให้พัฒนาอีกมาก การเติบโตของการค้าปลีกออนไลน์จะช่วยดึงดูดความสนใจของผู้ลงทุนให้กับกลุ่มศูนย์ข้อมูลและโลจิสติกส์มากยิ่งขึ้น ส่งผลให้โฉมหน้าของการค้าปลีก โดยเฉพาะการค้าปลีกแบบออฟไลน์เปลี่ยนไป

ประการที่สองคือความเสี่ยงแบบเป็นวัฏจักร โดยอัตราเงินเฟ้อเป็นความเสี่ยงแบบเป็นวัฏจักรที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ในเอเชียเท่านั้น แต่ทั่วโลกต่างต้องเผชิญ

อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงอย่างรวดเร็วในอดีตส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ด้านดีคือเงินเฟ้อกำลังลดลง ในออสเตรเลีย อัตราเงินเฟ้อลดลงเหลือ 6.8% ในเดือนมีนาคม 2023 จากจุดสูงสุด 8.4% ในเดือนธันวาคม 2022

อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยที่สูง ประกอบกับต้นทุนวัตถุดิบและแรงงานที่เพิ่มขึ้น ยังคงเป็นปัญหาสำคัญที่นักลงทุนต้องกังวล อัตราดอกเบี้ยที่สูงยังก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อการเติบโตอีกด้วย

ตามข้อมูลของกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) การเติบโตของ GDP ทั่วโลกจะชะลอตัวลงเหลือ 2.7% ในปี 2023 จาก 3.2% ในปี 2022 และ 6% ในปี 2021 หากอัตราดอกเบี้ยยังคงสูงอยู่ ความเสี่ยงที่การเติบโตจะชะลอตัวลงจะยังคงมีอยู่ต่อไป

ประการที่สามคือความเสี่ยงจากปัญหาตลาดภายใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มักเผชิญกับความเสี่ยงจากอุปทานล้นตลาดอยู่เสมอ ซึ่งถือเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ภาคส่วนนี้ไม่ค่อยคึกคักนัก อุปทานส่วนเกินเป็นปัญหาในตลาดและกลุ่มตลาดต่างๆ มากมาย เช่นตลาดค้าปลีกในประเทศจีน

นายเจมส์ แมคโดนัลด์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนโยบาย บริษัท Savills China ให้ความเห็นว่า “พื้นที่ขายปลีกล้นตลาดในบางทำเลในประเทศจีนกำลังเพิ่มสูงเป็นประวัติการณ์ โดยอัตราพื้นที่ว่างในตลาดหลักๆ พุ่งแตะระดับสองหลักในช่วงหลายเดือนแรกของปี 2566”

หลายแห่งยังคงมีอุปทานเดิมจำนวนมากและอาจมีอุปทานในอนาคตจำนวนมากเช่นกัน ในขณะเดียวกัน พื้นที่ค้าปลีกยังคงได้รับแรงกดดันจากการเติบโตอย่างรวดเร็วของอีคอมเมิร์ซ

นอกจากนี้ความเสี่ยงทางตลาดอื่นๆ ยังรวมถึงกรอบทางกฎหมายด้วย ในประเทศจีน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ยังต้องให้ความสำคัญกับนโยบายของรัฐบาลมากขึ้น แม้จะมีการเคลื่อนไหวเพื่อผ่อนปรนข้อจำกัดทางการเงิน แต่ภาวะวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ของประเทศก็ยังไม่มีทีท่าว่าจะสิ้นสุดลง

ในขณะเดียวกันในประเทศกำลังพัฒนาเช่นอินโดนีเซีย นักลงทุนจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับความโปร่งใสของตลาด ถัดไปคือเสถียรภาพทางการเมือง เช่น ความไม่มั่นคงทางการเมืองในประเทศไทยยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการลงทุน

ในประเทศเวียดนาม ช่วงเดือนแรกของปีได้เห็นการสนับสนุนที่ชัดเจนจากรัฐบาลในการแก้ไขปัญหาด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วยการออกพระราชกฤษฎีกาและมติใหม่ๆ นอกจากนี้ในเดือนมีนาคม ธนาคารกลางได้ลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาดการเงินและสนับสนุนเศรษฐกิจให้เร่งเติบโต

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการ Savills Vietnam กล่าวว่า “คาดว่านโยบายเหล่านี้จะส่งผลดีต่อตลาด แต่ตลาดต้องใช้เวลาในการดูดซับ” คาดว่าแนวโน้มที่สดใสจะเริ่มตั้งแต่ไตรมาส 3/2566”

ความท้าทายที่ใหญ่กว่านั้นเกี่ยวข้องกับโครงสร้างข้อตกลงและเอกสารทางกฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา นี่เป็นปัญหาที่ต้องมีการแทรกแซงและการสนับสนุนด้วยกรอบทางกฎหมายที่ชัดเจน เพื่อเร่งกิจกรรมการลงทุนจากต่างชาติในเวียดนาม

จะเห็นได้ว่าตลาดแต่ละแห่งก็มีความเสี่ยงในการลงทุนที่แตกต่างกันออกไป กลุ่มเสี่ยงมักจะทับซ้อนกัน ไม่ได้แยกออกจากกันอย่างชัดเจน เพื่อแก้ไขปัญหาเหล่านี้ จำเป็นต้องมีมาตรการและคำแนะนำที่ซิงโครไนซ์จากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ในตลาด ภายใต้สถานการณ์ตลาดปัจจุบัน นักลงทุนจำเป็นต้องประสานงานกับหน่วยงานมืออาชีพเพื่อเตรียมสถานการณ์ล่วงหน้า เพื่อลดผลกระทบจากความเสี่ยงต่อการตัดสินใจลงทุนของตน

แหล่งที่มา