นักลงทุนได้รับอะไรจากโครงการ BT Trieu Son?

ที่ดินราคาถูก?

โครงการถนนสำหรับการจราจรที่เชื่อมระหว่างทางหลวงหมายเลข 514 ของจังหวัดและทางหลวงหมายเลข 47C อำเภอ Trieu Son เป็นโครงการที่มีทุนจดทะเบียนเริ่มต้นทั้งหมดกว่า 79 พันล้านดอง ดำเนินการโดยบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัท Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company (บริษัท BT Trieu Son Limited) นี่เป็นโครงการสุดท้ายในจังหวัดThanh Hoa ที่ดำเนินการในรูปแบบสัญญาร่วมทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน หรือสัญญา BT (สร้าง-โอน) ก่อนที่สัญญาประเภทนี้จะถูก "ยุติ" อย่างเป็นทางการ (มีผลตั้งแต่ 1 มกราคม 2564) เนื่องมาจากมีข้อบกพร่องหลายประการ มีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดผลกระทบด้านลบ ทำให้สูญเสียทรัพย์สินของรัฐเป็นจำนวนมาก

ในการดำเนินโครงการนี้ จังหวัดThanh Hoa มีแผนเบื้องต้นที่จะใช้ที่ดินเปล่าสวยๆ จำนวน 5 แปลง ซึ่งมีพื้นที่รวมเกือบ 28 เฮกตาร์ ในตัวเมือง Trieu Son และตำบลใกล้เคียงในอำเภอ Trieu Son เพื่อชำระเงินส่วนต่างสำหรับโครงการนี้

โครงการถนนทางหลวงหมายเลข 514 สายกรุงเทพฯ-นครราชสีมา อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

บนพื้นฐานดังกล่าว เมื่อวันที่ 27 พฤศจิกายน 2020 คณะกรรมการประชาชนจังหวัด Thanh Hoa ได้จัดสรรที่ดินระยะแรกให้กับบริษัทร่วมทุนผู้รับเหมา BT Trieu Son จำกัด ซึ่งมีพื้นที่รวม 198,998.8 ตร.ม. (เกือบ 20 เฮกตาร์) ในคำตัดสินหมายเลข 5086/QD-UBND คำตัดสินหมายเลข 5085/QD-UBND และคำตัดสินหมายเลข 5084/QD-UBND ที่ดินที่เหลือ 2 แปลงจาก 5 แปลง ซึ่งกำหนดชำระเงินคู่สัญญากับบริษัท ตรีวซัน บีที จำกัด ยังไม่ได้รับการส่งมอบ

อย่างไรก็ตาม ล่าสุด จังหวัดถั่นฮัวได้มีมติอย่างเป็นทางการว่าจะปรับอัตราค่าที่ดินคู่สัญญาจาก 5 พื้นที่ให้เหลือเพียง 3 พื้นที่ตามที่กล่าวข้างต้น เทียบเท่ากับการลดพื้นที่ 9.3 เฮกตาร์ด้วยเหตุผลเรื่อง "อัตราค่าที่ดินคู่สัญญาเกิน" หลังจากพิจารณาให้มั่นใจถึงหลักการสมดุลตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการบริหารจัดการและการใช้ทรัพย์สินสาธารณะ พ.ศ. 2560 และพระราชกฤษฎีกาและบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

ควบคู่ไปกับการจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดถั่นฮัวยังได้ออกมติอนุมัติราคาที่ดินเฉพาะเพื่อใช้เป็นฐานในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จ่ายเข้างบประมาณของรัฐอีกด้วย

ตัวอย่างเช่น เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2021 คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าได้ออกราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจงเป็นเกณฑ์ในการกำหนดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จ่ายให้กับงบประมาณแผ่นดินในการดำเนินโครงการพื้นที่อยู่อาศัย Nam Cong Cheo แห่งใหม่ในตัวเมือง Trieu Son อำเภอ Trieu Son (ระยะที่ 1) ดังนั้นราคาที่ดินเฉพาะที่สอดคล้องกับขนาดพื้นที่ที่รัฐจัดสรรพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หลังจากหักค่าใช้จ่าย (ไม่รวมค่าเคลียร์พื้นที่) ที่ไซต์นี้ที่คำนวณต่อตารางเมตร คือ 2,201,099 ดอง/ตร.ม.

ราคาที่ดินที่ระบุข้างต้นนี้กำหนดโดยมีเงื่อนไขว่าผู้ลงทุนจะต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคทั้งหมดตามโครงการลงทุน แผนผังรายละเอียดที่ได้รับอนุมัติสำหรับพื้นที่ดินที่ได้รับมอบหมายให้ดำเนินการโครงการ และรัฐจัดสรรที่ดินพร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยขนาด 34,029.3 ตร.ม. ที่น่าสังเกตคือ หากพิจารณาเฉพาะพื้นที่และราคาในโครงการ Nam Cong Cheo เพียงอย่างเดียว รัฐบาลสามารถจัดเก็บได้เกือบ 74,000 ล้านดอง หรือคิดเป็นประมาณร้อยละ 93 ของทุนที่เทียบเท่ากับเงินลงทุนทั้งหมดของโครงการ BT ข้างต้น

ที่ดิน Nam Cong Cheo มีทำเลที่สวยงามมาก แบ่งออกเป็นที่ดิน 330 แปลงพร้อมสาธารณูปโภค ในเขต Trieu Son จังหวัด Thanh Hoa (ภาพ: ลัม ลินห์ แลนด์)

กลับมาที่ประเด็นการกำหนดราคาที่ดินตามขนาดพื้นที่ที่รัฐจัดสรรให้พร้อมค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่จัดเก็บจากโครงการพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ Nam Cong Cheo นางสาว Pham Thi Thu Huong ผู้ประเมินราคามืออาชีพ กล่าวว่า การกำหนดราคามีหลายวิธี แต่ปกติแล้ว ในกรณีดังกล่าว การกำหนดราคาที่ดินจะดำเนินการตามวิธีส่วนเกิน และราคาตลาดเทียบเท่าในขณะนั้นเป็นเพียงข้อมูลนำเข้าเท่านั้น

โดยเฉพาะการกำหนดราคาที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกินขั้นพื้นฐานจะคำนวณได้โดยการเอารายได้จากการพัฒนาลบด้วยต้นทุนการพัฒนา โดยที่รายได้นั้นโดยพื้นฐานแล้วจะเป็นเงินที่ได้รับหลังจากดำเนินโครงการแล้ว ค่าใช้จ่ายในการพัฒนาพื้นฐานได้แก่ ค่าลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน ค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน ค่าใช้จ่ายในการจัดการโครงการ ค่าโฆษณาเพื่อการขาย... และค่าใช้จ่าย "ทางอ้อม" เช่น ผลประโยชน์ทางการค้า ค่าใช้จ่ายอื่นตามที่กำหนด... รวมไปถึงกำไรของผู้ลงทุน

การร่วมทุน “ประสบผลสำเร็จครั้งใหญ่” ในโครงการ BT Trieu Son?

ตามบันทึกจริง โครงการพื้นที่อยู่อาศัยใหม่ Nam Cong Cheo (ชื่อทางการค้าคือโครงการ Trieu Son New Central) นับตั้งแต่เปิดขายก็กลายเป็นสินค้า "ฮอต" ในหนังสือพิมพ์และสื่อต่างๆ ทันที และเป็นที่ต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์

จากการแนะนำของหนึ่งในยูนิตข้างต้น โครงการพื้นที่พักอาศัยใหม่ Nam Cong Cheo มีปัจจัยด้านที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เอื้ออำนวยหลายประการ เหมาะมากสำหรับลูกค้าที่วางแผนซื้อที่ดินทั้งเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อธุรกิจ โดยเฉพาะทางด้านเหนือของโครงการอยู่ติดกับทางหลวงหมายเลข 514 ของจังหวัด ซึ่งเชื่อมต่อกับทางหลวงหมายเลข 47 ที่เชื่อมต่อเมืองThanh Hoa กับสนามบินนานาชาติ Tho Xuan ทิศตะวันตก มีอาณาเขตติดกับถนนคู่ขนานระยะทาง 36 ม. ที่เชื่อมทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 47C กับทางด่วน Nghi Son - Sao Vang ภาคใต้ติดกับพื้นที่การวางแผนเขตเมืองระดับไฮเอนด์ Xuan Hung ขนาด 20 เฮกตาร์... จากโครงการใช้เวลาเดินทางเพียง 20 นาทีก็ถึงเมืองThanh Hoa ห่างจากสนามบิน Tho Xuan 15 นาที และมีรัศมี 500 ม. ใกล้กับศูนย์วัฒนธรรมและกีฬา โรงพยาบาล ตลาด Giat ศูนย์บริหารเขต Trieu Son ซูเปอร์มาร์เก็ตในเมือง สวนอุตสาหกรรมระหว่างชุมชนขนาด 50 เฮกตาร์...

ที่ดิน Nam Cong Cheo มีที่ตั้งพิเศษในอำเภอ Trieu Son ตามที่สื่อมวลชนบรรยายไว้ (กราฟิค : ดินแดนลัมลินห์)

ที่จริงแล้ว ในช่วงเที่ยงของวันที่ 15 กรกฎาคม Nguoi Dua Tin ได้ปรากฏตัวอยู่ที่บริเวณโครงการพื้นที่พักอาศัยใหม่ Nam Cong Cheo ในเขต Trieu Son ในฐานะ “นายหน้าที่ดิน” (นายหน้าอสังหาริมทรัพย์อิสระ) ที่ดินมีหน้ากว้างมาก ประมาณ 300 ม. ทอดยาวไปตามถนนกลางเมืองดาด ในขณะที่ความลึกปานกลาง ใกล้กับศูนย์สาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้

ที่บริเวณดังกล่าว นาย Nguoi Dua Tin ได้เข้าไปหาหญิงวัยกลางคนซึ่งขายน้ำอยู่ฝั่งตรงข้ามโครงการ Trieu Son New Central และยินดีที่จะทำหน้าที่เป็น “นายหน้าที่ดิน” ด้วย และเธอได้แจ้งว่าบริเวณดังกล่าวมีราคาขายอยู่ที่ 14 ถึง 25 ล้านดองต่อตารางเมตร ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง

“ถ้าจะซื้อที่นี่ก็ได้ค่ะ ผืนละประมาณ 1.4-2.5 พันล้านดองค่ะ ถ้าไม่ก็ยังมีที่ดินอีกแปลงหนึ่งที่ซื้อตอนประมูลเมื่อปีที่แล้ว ห่างไปไม่กี่กิโลเมตร อยู่ติดถนนเส้นนี้แต่ไกลจากตัวเมือง มีเนื้อที่ประมาณ 100 ตร.ม. ตอนซื้อตอนประมูลราคาเกือบ 1.7 พันล้านดอง ตอนนี้ขายได้แค่ 2 พันล้านดองเท่านั้นค่ะ” เธอกล่าว

Nguoi Dua Tin แสดงความสนใจในการซื้อที่ดินโครงการ Nam Cong Cheo และได้รับการแนะนำให้รู้จักกับบุคคลที่ชื่อ Toan ซึ่งว่ากันว่าเป็น "ญาติ" ของกรรมการบริษัทร่วมทุนแห่งหนึ่งที่ลงทุนในโครงการ BT เนื่องจากบุคคลนี้เดินทางเพื่อธุรกิจ เขาจึงได้รู้จักกับบุคคลที่ชื่อเกวงซึ่งทำงานอยู่ในโครงการนี้

นายเกือง เปิดเผยว่า ที่ดินของเขาตั้งอยู่ริมถนน โดยซื้อภายใต้โควตาทางการทูต ราคาขายอยู่ที่ตารางเมตรละ 25.5 ล้านดอง หรือประมาณ 2,500 ล้านดอง

“ที่ดินที่นี่สวยงาม ที่ดินของฉันไม่มีปัญหาอะไรเลย ฉันซื้อได้ภายใต้โควตาทางการทูต อย่างไรก็ตาม เพื่อซื้อที่ดินของฉัน ฉันต้องสร้าง 4 ชั้นเพื่อรับใบรับรอง ที่ดินที่เหลือไม่จำเป็นต้องสร้าง เพียงแค่ซื้อและรับใบรับรองทันที” นายเกวงกล่าว

มร.เกือง เล่าถึงที่ดินที่เขาเป็นเจ้าของในโครงการ Nam Cong Cheo

นายเกือง กล่าวว่า จำนวนเงินที่เก็บได้จากการขายที่ดินจำนวน 330 แปลงนั้น ถือเป็นจำนวนเงินที่มาก แต่ในการดำเนินโครงการนี้ บริษัทฯ ยังต้องจ่ายเงินค่าเคลียร์พื้นที่สำหรับนาข้าวประมาณ 120 เซ้า ซึ่งแต่ละเซ้ามีมูลค่า 60 ล้านดอง หรือประมาณ 7 พันล้านดองกว่าดอง ในเวลาเดียวกัน บริษัทต้องลงทุนหลายหมื่นล้านดองในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เงินลงทุนโครงการ BT และค่าใช้จ่าย "อ่อน" อื่นๆ ที่สำคัญ

ด้วยเหตุนี้ ด้วยไซต์ Nam Cong Cheo พร้อมกับไซต์ที่เหลืออีกสองไซต์ หากโชคดี บริษัทร่วมทุนระหว่าง Tien Dat Construction Joint Stock Company - Viet Thanh Joint Stock Company ซึ่งเป็นผู้รับเหมาคุ้นเคยเมื่อ "ชนะ" โครงการต่างๆ มากมายในจังหวัด Thanh Hoa ก็อาจ "ชนะรางวัลใหญ่" ได้อย่างสมบูรณ์ในโครงการ BT ขั้นสุดท้ายโครงการใดโครงการหนึ่ง หลังจากหักค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องแล้ว

แหล่งที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-hoa-nha-dau-tu-gat-hai-duoc-gi-tai-du-an-bt-trieu-son-a614360.html