 |
| ปัจจุบันในตลาดมีผลิตภัณฑ์อสังหาฯรีสอร์ทจำนวนมากที่ถูกส่งมอบแต่ไม่ได้ดำเนินการ ทำให้เจ้าของและนักลงทุนเกิดความกังวล (ที่มา : TCTC) |
สภาพคล่องลดลง เพิ่มความกดดันต่อสินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท
นายเหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า ในปัจจุบันทั้งประเทศมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวที่ดำเนินการไปแล้วมากกว่า 200 โครงการ โดยสร้างคอนโดเทลเกือบ 100,000 แห่ง วิลล่า 3,000 หลัง และห้องพักโรงแรมใหม่ 15,000 ห้อง อย่างไรก็ตาม โครงการมากกว่าครึ่งหนึ่งถูก "ระงับ" เพื่อรอการแก้ไขทางกฎหมาย
“หากสถานการณ์เช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป การลงทุนในอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวจะลดน้อยลง นักลงทุนจะท้อถอย และแม้แต่หน่วยงานท้องถิ่นที่ต้องการส่งเสริมการลงทุนก็จะต้องเผชิญกับความยากลำบากมากมาย” นายดิงห์วิเคราะห์ สินค้าคงคลังของอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทกำลังเพิ่มแรงกดดันให้กับกลุ่มนี้
ปัจจุบันในตลาดมีผลิตภัณฑ์อสังหาฯรีสอร์ทจำนวนมากที่ถูกส่งมอบแต่ไม่ได้ดำเนินการ สร้างความกังวลให้กับเจ้าของและนักลงทุน หลายโครงการถูกส่งมอบแล้วแต่ไม่สามารถขายได้ ทำให้ตลาดฟื้นตัวได้ยาก
นายเมาโร กัสปารอตติ กรรมการผู้อำนวยการของ Savills Hotels ให้ความเห็นว่าอุปทานส่วนเกินของอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทเกิดจากการสร้างผลิตภัณฑ์ที่ไม่เหมาะสมกับสภาพตลาด นักลงทุนบางรายแห่เข้าสู่ตลาดโดยไม่ได้ทำการวิจัยอย่างละเอียดถี่ถ้วนในระหว่างกระบวนการวางแผน ส่งผลให้เกิดช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในจุดหมายปลายทางบางแห่ง นอกจากนี้ในโครงการอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทบางแห่งยังมีสถานการณ์ที่เน้นปริมาณมากกว่าคุณภาพอีกด้วย
การขาดการพิจารณาถึงคุณลักษณะของตลาดและแนวโน้มของอุตสาหกรรมก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมายเมื่อโครงการได้รับการพัฒนาแต่ไม่ตรงตามความต้องการด้านประสบการณ์ของนักท่องเที่ยว ขณะเดียวกันแทนที่จะเดินทางไปยังจุดหมายปลายทางภายในประเทศ นักท่องเที่ยวชาวเวียดนามสามารถเดินทางไปต่างประเทศได้สะดวกและง่ายดายยิ่งขึ้นด้วยค่าใช้จ่ายที่เหมาะสม ดังนั้นพวกเขาจึงสามารถเลือกที่จะเปลี่ยน “รสนิยม” ของพวกเขาได้
จากการสำรวจของกลุ่ม DKRA พบว่าสต๊อกบ้านทาวน์เฮาส์ริมทะเลมีเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 30,000 รายการ หากพิจารณาเฉพาะวิลล่าริมชายหาดเพียงอย่างเดียว สินค้าคงคลังสะสมภายในสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2566 จะสูงถึง 15,000 ยูนิตทั้งในภาคเหนือและภาคใต้
ตามข้อมูลจากบริษัทพัฒนาอสังหาฯรีสอร์ทแห่งหนึ่งในตัวเมือง ในนครโฮจิมินห์ บริษัทนี้มีทาวน์เฮาส์ วิลล่ารีสอร์ท และร้านค้าริมทะเลมากกว่า 200 แห่งที่ต้อง "ปิดกิจการ" เนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย โครงการที่เปิดขายก็อยู่ในช่วงซบเซาเช่นกัน แม้ว่าราคาขายจะลดลงแล้วก็ตาม แต่ก็ยังไม่มีผู้ซื้อ
เนื่องจากมีสินค้าคงเหลือจำนวนมาก ธุรกิจนี้จึงประสบปัญหาในการบริหารกระแสเงินสดเพื่อจ่ายเงินพนักงานและรักษาการดำเนินงาน ปัจจุบันธุรกิจต่างๆ กำลังส่งเสริมโครงการจูงใจและส่งเสริมการขายเพื่อเพิ่มยอดขายในช่วงปลายปี
ในเมืองดานัง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รีสอร์ทแห่งหนึ่งเปิดเผยว่าบริษัทกำลังเผชิญกับสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นเดียวกัน เนื่องจากทาวน์เฮาส์ริมชายฝั่งที่กำลังเปิดขายอยู่ขณะนี้กลับขายออกได้ช้ามาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผลิตภัณฑ์วิลล่ารีสอร์ทมูลค่าสูง มูลค่าคงคลังคิดเป็นร้อยละ 95 ของตะกร้าสินค้าขององค์กร
นางสาวงัน ฟาม ผู้จัดการฝ่ายที่ปรึกษา Savills Hotels ให้ความเห็นว่าสถานการณ์อุปทานล้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทนั้น เป็นผลมาจากนักลงทุนในโครงการต่างให้ความสำคัญกับขนาดมากเกินไป จึงสร้างโครงการในความหนาแน่นสูงและเน้นขายผลิตภัณฑ์มากเกินไป
นักลงทุนจำนวนมากต่างแข่งขันกันพัฒนาผลิตภัณฑ์ (ที่พักอาศัยที่ช่วยให้สุขภาพโดยรวมดีขึ้น) ในด้าน “ความหรูหรา” และ “ความสมบูรณ์ของร่างกาย” แต่กลับไม่เข้าใจแนวคิดเหล่านี้อย่างถูกต้องจริงๆ และไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยแวดล้อมที่เกี่ยวข้อง ซึ่งนำไปสู่สถานการณ์ที่มีแต่ความเกินดุลและความหยุดนิ่ง
ดังนั้น นางสาวงัน พัม จึงเชื่อว่าเพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์รีสอร์ทอย่างยั่งยืน นักลงทุนจำเป็นต้องเข้าใจแนวโน้มของตลาดเป็นอย่างดี และดำเนินการวิจัยอย่างรอบคอบในระหว่างขั้นตอนการวางแผน จากนั้นสร้างสรรค์ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพและหลากหลายเพื่อตอบสนองความต้องการที่หลากหลายยิ่งขึ้นของลูกค้า
นายทราน วู ผู้ก่อตั้งหน่วยวิจัย SPE.R กล่าวว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในรีสอร์ทยังคงไม่สามารถหนีพ้นจากสถานการณ์ที่เลวร้ายนี้ได้ ตลาดแทบไม่มีการบันทึกอุปทานใหม่ในปีนี้ ในขณะเดียวกัน โครงการเก่าๆ ล่าช้ากว่ากำหนดและการก่อสร้างล่าช้า ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของตลาดได้รับผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ
แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยธนาคารจะลดลง แต่จำนวนคนที่ต้องการกู้เงินมาลงทุนก็มีไม่มากนัก และทัศนคติแบบ "ป้องกันตัว" ก็ยังคงแพร่หลายอยู่ ดังนั้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ปริมาณธุรกรรมจะคงที่ ไม่มีการเปลี่ยนแปลงกะทันหันใดๆ
หลังจากช่วงเวลาดังกล่าว ตลาดอาจปรับตัวดีขึ้นได้เนื่องมาจากรัฐบาลมีท่าทีที่จะขจัดอุปสรรคทางกฎหมายผ่านกฎหมายที่แก้ไขใหม่ – นายวูทำนาย
เร่งรัดให้ธุรกิจลดราคาที่อยู่อาศัยและลดความคาดหวังกำไร
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งออกเอกสารขอให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปฏิบัติตามความคิดเห็นของนายกรัฐมนตรีในการปรับโครงสร้างกลุ่มตลาดและลดราคาที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน เพื่อร่วมมือกันแก้ไขปัญหาช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างปลอดภัย มีสุขภาพดี และยั่งยืน
สมาคมพบว่าธุรกิจ "ยังไม่ได้ถูกดำเนินการอย่างจริงจัง" ตามที่นายกรัฐมนตรีให้ความเห็น ขณะเดียวกัน ตั้งแต่ปี 2561 สมาคมได้ออกเอกสารแนะนำให้ธุรกิจต่างๆ เปลี่ยนการลงทุนไปสู่กลุ่มตลาดอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กและขนาดกลางที่ราคาไม่แพง ซึ่งตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยจริง มีสภาพคล่องสูง และยั่งยืน
สมาคมแนะนำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดราคาผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัย ลดความคาดหวังกำไร และไม่ควร "คงราคาให้สูง"
ขณะเดียวกันธุรกิจต่างๆ ก็เพิ่มส่วนลดและมีนโยบายส่งเสริมการขายและหลังการขายเพื่อกระตุ้นความต้องการของผู้บริโภคในตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นในตลาด สร้างกระแสเงินสดและสภาพคล่องให้กับธุรกิจ จากประสบการณ์ที่ว่า “ขายขาดทุนดีกว่ากู้มามีกำไร”
สมาคมจึงแนะนำให้ธุรกิจต่างๆ เปลี่ยนการลงทุนไปสู่กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดที่เหมาะสมกับรายได้ของประชาชน นอกจากนี้ วิสาหกิจยังเข้าร่วมโครงการพัฒนาอพาร์ทเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมอย่างน้อย 1 ล้านแห่งในช่วงปี 2564-2573 เพื่อเข้าถึงแพ็คเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเชิงพาณิชย์ปกติ 1.5-2%
กระทรวงก่อสร้างเตรียมตรวจเยี่ยมโครงการต่าง ๆ ในหลายพื้นที่
กระทรวงก่อสร้างเพิ่งส่งหนังสืออย่างเป็นทางการถึงคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดฟู้เอียน ฟู้เถาะ และบ่าเรีย-หวุงเต่า เกี่ยวกับการปฏิบัติตามกฎหมายข้อบังคับในการจัดการของรัฐเกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์
กระทรวงจะจัดตั้งคณะทำงานตรวจสอบการบริหารจัดการภาครัฐด้านที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วัสดุก่อสร้าง กิจกรรมห้องปฏิบัติการก่อสร้างเฉพาะทาง และการรับเอกสารเพื่อการประกาศรับรองมาตรฐานในช่วงปี 2559-2565
เอกสารดังกล่าวระบุชัดเจนว่ากระทรวงก่อสร้างทำหน้าที่ตรวจสอบทิศทางและการบริหารจัดการของท้องถิ่นในการดำเนินการตามโครงการและแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัย การวางแผน จัดสรรที่ดิน จัดสรรเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทพาณิชย์ ที่อยู่อาศัยสังคม ที่อยู่อาศัยจัดสรร...
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในกรณีที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ กระทรวงจะตรวจสอบท้องถิ่นดังกล่าวข้างต้นในการบริหารจัดการและพัฒนาที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัย ขั้นตอนการก่อสร้างลงทุนเพื่ออนุมัติหรือกำหนดนโยบายการลงทุนโครงการ การคัดเลือกนักลงทุนโครงการ การอนุมัติโครงการ...
ในส่วนของการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม กระทรวงก่อสร้างประเมินการดำเนินการตามโครงการ “การลงทุนก่อสร้างหอพักสังคมสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานนิคมอุตสาหกรรม อย่างน้อย 1 ล้านยูนิต ในช่วงปี 2564-2573” ดำเนินการจัดทำแพ็กเกจสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 120,000 ล้านดอง
ในการปรับปรุงซ่อมแซมห้องชุดเก่า ท้องถิ่นต้องรายงานผลการดำเนินการปรับปรุงห้องชุดเก่า งวดปี 2559-2565 และแผนการปรับปรุงห้องชุดเก่า งวดปี 2564-2573
ในแผนการตรวจสอบนี้ กระทรวงก่อสร้างยังได้ทบทวนและตรวจสอบผลการดำเนินการโครงการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยจัดสรรใหม่ด้วย ผลลัพธ์การดำเนินงานโครงการบ้านจัดสรรของรัฐ
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดต้องรายงานภาพรวมสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ในช่วงปี 2559-2565 รายชื่อพื้นที่ประกอบกิจการค้าอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าข่ายประกอบกิจการในจังหวัด และสถานะการให้ใบรับรองการประกอบกิจการนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์
กระทรวงก่อสร้างกำหนดให้ 3 จังหวัดในแผนตรวจสอบรายงานการดำเนินการโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เช่น วิลล่ารีสอร์ท อพาร์ทเมนต์ท่องเที่ยว อพาร์ทเมนต์สำนักงาน และการบังคับใช้กฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง จำนวนโครงการที่มีเอกสารการขายที่อยู่อาศัยในอนาคตและมีหลักประกันการขายที่อยู่อาศัยในอนาคต; สถานการณ์สต๊อกอสังหาฯ
นอกจากนี้ กระทรวงฯ ยังขอให้แต่ละท้องถิ่นเสนอโครงการที่อยู่อาศัย พื้นที่ในเมือง และโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ จำนวน 10 โครงการให้กับทีมตรวจสอบอีกด้วย
ความรับผิดชอบในการเปิดเผยข้อมูลโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต่อสาธารณะ
พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ของรัฐบาล กำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่ดำเนินการโดยส่วนกลางในการประกาศมาตรฐาน หัวข้อ และเงื่อนไขในการซื้อ การเช่า และการจ้างซื้อที่อยู่อาศัยสังคม (NƠXH) ภายในท้องถิ่นตามเงื่อนไขของแต่ละท้องถิ่น
 |
| ในกรณีที่ประชาชนมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านพักอาศัยสังคม สามารถค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่กำลังจะเปิดขายได้ที่พอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของกรมก่อสร้างซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการ หรือผ่านทางพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุนและข้อมูลสื่อมวลชนในพื้นที่ (ที่มา : วีเอ็นเอ็น) |
กฎหมายที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีกฎระเบียบที่เฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับการเปิดเผยข้อมูลโครงการบ้านพักอาศัยสังคมต่อสาธารณะและความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่นและองค์กรต่างๆ ในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมนั้นถูกควบคุมโดยข้อ ก วรรค 1 มาตรา 20 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ลงวันที่ 20 ตุลาคม 2558 ของรัฐบาลว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการบ้านพักอาศัยสังคม
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากเริ่มโครงการแล้ว ผู้ลงทุนโครงการก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจะต้องรับผิดชอบในการให้ข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับโครงการ (ชื่อโครงการ ผู้ลงทุนโครงการ ที่ตั้งการก่อสร้างโครงการ ที่อยู่ติดต่อ ที่อยู่สำหรับยื่นคำขอลงทะเบียน); ความคืบหน้าโครงการ ขนาดโครงการ; จำนวนห้องชุด
ประกอบด้วย : จำนวนห้องชุดที่ขาย, จำนวนห้องชุดที่ให้เช่า, จำนวนห้องชุดที่เช่า-ซื้อ); เนื้อที่ห้องชุด ราคาขาย ราคาเช่า ราคาเช่าซื้อ (ชั่วคราว) สำหรับห้องชุดแต่ละประเภท; เวลาเริ่มต้นและสิ้นสุดการรับใบสมัครและเนื้อหาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง) โดยจะประกาศให้ทราบต่อสาธารณะในระบบพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของกรมก่อสร้างในท้องที่ที่โครงการตั้งอยู่
ติดประกาศลงในหนังสือพิมพ์ซึ่งเป็นกระบอกเสียงของหน่วยงานปกครองท้องถิ่นอย่างน้อย 1 ครั้ง และประกาศที่พื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุน (ถ้ามี) เพื่อให้ผู้คนได้ทราบ ลงทะเบียน และตรวจสอบได้
ตามข้อกำหนดข้างต้น หากประชาชนมีความจำเป็นต้องซื้อบ้านพักอาศัยสังคม สามารถค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านพักอาศัยสังคมที่กำลังจะเปิดขายได้จากพอร์ทัลข้อมูลอิเล็กทรอนิกส์ของกรมก่อสร้างซึ่งเป็นที่ตั้งของโครงการ หรือผ่านทางพื้นที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ลงทุนและข้อมูลข่าวสารจากสื่อมวลชนในพื้นที่
ส่วนความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่นและวิสาหกิจในการดูแลที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมนั้น เพื่อเพิ่มบทบาทและความรับผิดชอบของหน่วยงานท้องถิ่นและวิสาหกิจในการดูแลที่พักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและคนงานในสวนอุตสาหกรรมนั้น รัฐบาลได้กำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบไว้ในพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ไว้ด้วย
มาตรา 30 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2015/ND-CP ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ความรับผิดชอบของคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลาง... 3. กำหนดและประกาศมาตรฐาน หัวข้อ และเงื่อนไขในการซื้อ การเช่า และการเช่าซื้อที่อยู่อาศัยสังคมภายในท้องถิ่นให้เป็นไปตามเงื่อนไขของแต่ละท้องถิ่น จัดระเบียบการบริหารจัดการและติดตามการขาย การเช่า และการเช่าซื้ออย่างใกล้ชิด ออกกรอบราคาการขาย การเช่า และการให้เช่าที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ภายในท้องถิ่นตามที่หน่วยงานกำหนด
ส่วนความรับผิดชอบของวิสาหกิจที่มีโรงงานอุตสาหกรรมตั้งอยู่ในเขตอุตสาหกรรม มาตรา 31 ระบุไว้ชัดเจนว่า
1. สถานประกอบการที่ได้ดำเนินการหรือกำลังดำเนินการผลิตในเขตอุตสาหกรรม มีหน้าที่จัดทำแผนแก้ไขปัญหาด้านที่อยู่อาศัย และจัดสรรทรัพยากรทางการเงินเพื่อสนับสนุนการลงทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมสำหรับครัวเรือนและบุคคลในสถานประกอบการนั้นๆ ที่ประสบปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัย
2. วิสาหกิจที่เพิ่งจัดตั้งหรือขยายตัวมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับครัวเรือนและบุคคลที่ทำงานภายในหน่วยงานของตน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)