ธนาคารรัฐมีความเห็นอย่างไรเกี่ยวกับเรื่อง ‘ไม่ให้กู้เงินซื้อบ้านในอนาคต’?

ในช่วงนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งแสดงความกังวลเกี่ยวกับกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า เขาและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความกังวลอย่างมากเกี่ยวกับบทบัญญัติในข้อ a วรรค 11 มาตรา 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมโดยหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN)

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่งผ่านปีที่เต็มไปด้วยความผันผวนและความยากลำบาก

ตามข้อบังคับนี้ สำหรับสินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อซื้อบ้าน รวมถึงบ้านเพื่อการพาณิชย์ ธนาคารจะได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อแก่บุคคลเพื่อซื้อบ้านที่สร้างเสร็จและส่งมอบแล้วเท่านั้น หรือที่เรียกว่าบ้านที่ยังว่างอยู่

ดังนั้น หนังสือเวียนที่ 22/2023/TT-NHNN จึงไม่อนุญาตให้ธนาคารปล่อยสินเชื่อให้กับบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จเพื่อส่งมอบต่อ (คือ ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่จัดตั้งขึ้นในอนาคต) ที่ได้รับการค้ำประกัน (จำนอง) โดยบ้านหลังดังกล่าวเอง ดังนั้นบุคคลที่ต้องการกู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในอนาคต จะต้องใช้มาตรการรักษาความปลอดภัยอื่นๆ หรือหลักทรัพย์อื่นค้ำประกัน

ส่วนเนื้อหาดังกล่าวนั้น ธนาคารกลางได้ตอบกลับมาเมื่อวันที่ 31 มกราคมที่ผ่านมา

ตามประกาศของธนาคารแห่งรัฐ ฉบับที่ 41/2016/TT-NHNN (แก้ไขและเพิ่มเติมโดยประกาศ 22/2023/TT-NHNN) ที่ควบคุมอัตราส่วนความปลอดภัยของเงินกองทุนของธนาคารพาณิชย์ (CB) และสาขาธนาคารต่างประเทศ ไม่ถือเป็นเอกสารที่กำกับการดำเนินงานการให้สินเชื่อของสถาบันสินเชื่อ

มาตรา 10 ข้อ 2 แห่งหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN กำหนดว่า “สินเชื่อที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ คือ สินเชื่อที่ให้บุคคลหรือนิติบุคคลกู้ยืมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ และมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน โดยโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นจากสินเชื่อดังกล่าวตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกัน”

ธนาคารแห่งรัฐยืนยันว่าหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN ไม่ได้แก้ไขหรือเพิ่มเติมเนื้อหานี้ องค์กรและบุคคลที่มีความจำเป็นซื้อบ้านและประกันบ้าน (จำนอง) บ้านแห่งอนาคตนี้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยง 30 – 120% โดยขึ้นอยู่กับอัตราการค้ำประกัน (LTV) ที่คำนวณจากอัตราส่วนของยอดเงินกู้คงเหลือต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ใช้ค้ำประกัน กรณีไม่มีข้อมูลอัตรา LTV ปัจจัยเสี่ยง 150%

การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐไม่จำเป็นต้องเป็นไปตามเงื่อนไขว่าบ้านนั้นสร้างเสร็จเพื่อส่งมอบให้ผู้อื่น

ตามคำสั่งธนาคารแห่งรัฐ มาตรา 11 ข้อ 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN ระบุว่า “สินเชื่อที่อยู่อาศัยคือสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันเพื่อให้บุคคลซื้อบ้าน” ตอบสนองเงื่อนไขต่อไปนี้ให้ครบถ้วน: แหล่งที่มาของการชำระหนี้ไม่ใช่แหล่งที่มาของรายได้ค่าเช่าที่เกิดจากเงินกู้ บ้านได้เสร็จสมบูรณ์ตามสัญญาซื้อขายบ้านแล้ว

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — พื้นที่ที่อยู่อาศัยสังคมในเขต 12 (โฮจิมินห์)

ธนาคารและสาขาธนาคารต่างประเทศมีสิทธิตามกฎหมายเต็มรูปแบบในการจัดการบ้านที่จำนองเมื่อลูกค้าไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการทำธุรกรรมที่มีหลักประกัน

บ้านที่เกิดจากสินเชื่อจำนองนี้ต้องได้รับการประเมินราคาโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยแผนกที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (ราคาไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบข้อบังคับของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ"

ในขณะเดียวกัน ข้อ 1 มาตรา 1 ของหนังสือเวียน 22/2023/TT-NHNN กำหนดว่า: "1. แก้ไขและเพิ่มเติมข้อ 11 มาตรา 2 ดังต่อไปนี้: "11. สินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย คือ สินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันแก่บุคคลเพื่อซื้อบ้าน ซึ่งรวมถึงสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันแก่บุคคลเพื่อซื้อบ้าน โดยสินเชื่อดังกล่าวต้องเข้าเงื่อนไขดังต่อไปนี้: แหล่งเงินทุนในการชำระหนี้ไม่ใช่แหล่งเงินทุนในการเช่าบ้านที่เกิดจากสินเชื่อดังกล่าว บ้านได้เสร็จสมบูรณ์พร้อมส่งมอบตามสัญญาขายบ้านแล้ว

บ้านที่เกิดจากสินเชื่อจำนองนี้ต้องได้รับการประเมินราคาโดยอิสระ (ประเมินโดยบุคคลที่สามหรือโดยแผนกที่เป็นอิสระจากแผนกอนุมัติสินเชื่อของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ) ด้วยหลักความรอบคอบ (มูลค่าไม่สูงกว่าราคาตลาดในขณะที่อนุมัติสินเชื่อ) ตามระเบียบข้อบังคับของธนาคารหรือสาขาธนาคารต่างประเทศ..."

สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการสนับสนุนรัฐ ไม่ต้องมีเงื่อนไขว่าบ้านต้องสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ และมีค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เพียง 20% – 50% เท่านั้น เพื่อดำเนินการตามนโยบายส่งเสริมบ้านพักอาศัยของรัฐ

เงื่อนไขบ้านสร้างเสร็จตามสัญญาซื้อบ้านนั้นใช้ได้กับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงน้อยกว่าสินเชื่อที่ใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น)

ธนาคารแห่งรัฐ

สำหรับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัย จะรวมถึงสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเพื่อซื้อบ้านที่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด รวมทั้งเงื่อนไขการก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อส่งมอบ และสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยของรัฐ หรือบ้านภายใต้โครงการและโปรแกรมสนับสนุนจากรัฐบาล

ปัจจัยความเสี่ยงที่ใช้กับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะแตกต่างกันตั้งแต่ 20 - 100% ขึ้นอยู่กับอัตราส่วน LTV และอัตราส่วนรายได้ (DSC) สำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านพักอาศัยในโครงการสนับสนุนรัฐ ไม่ต้องมีเงื่อนไขว่าบ้านต้องสร้างเสร็จพร้อมส่งมอบ และมีค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยประเภทอื่น เพียง 20% – 50% เท่านั้น เพื่อดำเนินการตามนโยบายส่งเสริมบ้านพักอาศัยของรัฐ

ตามข้อมูลของธนาคารแห่งรัฐ เงื่อนไขการสร้างบ้านเสร็จตามสัญญาซื้อบ้านนั้นจะใช้ได้กับสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยเท่านั้น (ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินเชื่อประเภทอื่นที่ได้รับหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์)

กรณีที่องค์กรหรือบุคคลมีความจำเป็นต้องสร้างหรือซื้อบ้านในอนาคตและจำนองบ้านในอนาคต จะเป็นกรณีกู้ยืมเงินโดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน ตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 2 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN และจะใช้ค่าสัมประสิทธิ์ความเสี่ยงที่สอดคล้องกันตามที่กำหนดในข้อ 10 มาตรา 9 ของหนังสือเวียน 41/2016/TT-NHNN

“ดังนั้น กฎหมายฉบับนี้จึงไม่จำกัดสิทธิขององค์กรและบุคคลในการซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต และไม่ขัดต่อกฎหมายปัจจุบัน (กฎหมายแพ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายการลงทุน 2563 กฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ 2567)” ธนาคารแห่งรัฐกล่าว

ลิงค์ที่มา