หากซื้อที่ดินที่มีกระดาษเขียนลายมือ ฉันสามารถขอสมุดปกแดงได้ไหม?

(แดน ตรี) – ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ สัญญาจะต้องมีการรับรองโดยสำนักงานทนายความหรือผู้รับรอง ยกเว้นในกรณีที่กำหนดไว้ในมาตรา 129 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558

การซื้อขายที่ดิน (โอน) ด้วยเอกสารลายมือชื่อ คือ การทำธุรกรรมการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่สัญญาไม่มีการรับรองโดยทางราชการหรือทางนิติกรรมตามกฎหมาย

หลายๆ คนกังวลว่าที่ดินที่ซื้อขายโดยใช้เอกสารลายมือจะไม่ได้รับใบรับรองการใช้ที่ดิน ในความเป็นจริงมีกรณีการทำธุรกรรมและวิธีการจัดการที่แตกต่างกัน 2 แบบ

ที่ดินโอนตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม จนถึงปัจจุบัน

มาตรา 27 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดว่า สัญญาโอน มอบ จำนอง จำนองเงินสมทบทุน โดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ต้องมีการรับรองโดยสำนักงานทนายความหรือหนังสือรับรอง ยกเว้นกรณีที่ระบุไว้ในข้อ b ของมาตรานี้

ดังนั้น เฉพาะกรณีที่ผู้โอนหนึ่งรายขึ้นไปเป็นองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นที่ไม่จำเป็นต้องรับรองหรือพิสูจน์ตัวตน

อย่างไรก็ดี ประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 มาตรา 129 วรรคสอง กำหนดว่า สัญญาใดไม่ผ่านการรับรองโดยผู้รับรอง หรือโดยหนังสือรับรอง แต่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งหรือหลายฝ่ายได้ปฏิบัติหน้าที่ไปแล้วอย่างน้อย 2 ใน 3 ของภาระผูกพันตามสัญญา ศาลต้องมีคำพิพากษารับรองความถูกต้องของสัญญาดังกล่าว เมื่อมีคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งหรือหลายฝ่ายร้องขอ

อย่างไรก็ตาม การขอให้ศาลรับรองความถูกต้องของสัญญาการมอบหมายงานที่ไม่ได้รับการรับรองหรือรับรองโดยผู้รับรองเอกสารนั้นต้องใช้เวลานานกว่า และซับซ้อนกว่าการให้คู่กรณีรับรองเอกสารหรือรับรองเอกสาร ในทางกลับกัน การไม่รับรองสัญญามีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดข้อพิพาททางกฎหมาย

ดังนั้นการโอนสิทธิการใช้ที่ดินด้วยเอกสารลายมือจึงถูกต้องได้เฉพาะในกรณีที่การโอนเกิดขึ้นก่อนวันที่ 1 สิงหาคมเท่านั้น

ตัวอย่างหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (ภาพ: IT)

ที่ดินโอนก่อนวันที่ 1 สิงหาคม

สำหรับธุรกรรมก่อนวันที่ 1 สิงหาคม นี้ จะมี 2 กรณี คือ แปลงที่ดินที่ออกหนังสือรับรอง และแปลงที่ดินที่ไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน

กรณีแรกคือกรณีซื้อขายที่ดินโดยไม่มีหนังสือแดง

มาตรา 137 วรรค 5 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ประโยชน์ที่ดินและมีเอกสารประเภทใดประเภทหนึ่งตามที่กำหนดในวรรค 1, 2, 3 และ 4 แห่งมาตรา 1 นี้ ซึ่งมีชื่อบุคคลอื่นระบุไว้ พร้อมด้วยเอกสารเกี่ยวกับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน แต่ก่อนวันที่ 1 สิงหาคม ยังไม่ได้ดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติของกฎหมายและที่ดินนั้นไม่มีข้อพิพาท จะต้องได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน การปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กฎหมายกำหนด

ฉะนั้น หากได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทางปฏิบัติแล้ว (ฝ่ายหนึ่งชำระเงิน อีกฝ่ายส่งมอบที่ดินแต่ไม่ได้เปลี่ยนชื่อ) ก็ไม่จำเป็นต้องดำเนินการตามขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน แต่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการจดทะเบียนและออกหนังสือรับรองฉบับแรก

หน่วยงานที่รับคำขอรับใบรับรองฉบับแรกจะไม่เรียกร้องให้ผู้รับโอนส่งสัญญาหรือเอกสารการโอนที่ได้รับการรับรองหรือรับรองตามที่กำหนด

กรณีใช้ที่ดินที่โอนด้วยกระดาษลายมือและต้องการรับหนังสือรับรอง ผู้รับโอนต้องเตรียมเอกสารและดำเนินการตามขั้นตอนที่กำหนดในมาตรา 42 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024

ประการที่สองคือการซื้อขายที่ดินที่ได้รับอนุญาตเล่มแดง

วรรคสอง มาตรา 42 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2024 บัญญัติว่า กรณีบุคคลใดใช้ที่ดินที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ก่อนวันที่ 1 สิงหาคม และผู้รับโอนมีเพียงหนังสือรับรองจากผู้โอนหรือสัญญา เอกสารเกี่ยวกับการโอนตามที่กำหนด ผู้รับโอนต้องยื่นคำขอหนังสือรับรองและเอกสารเกี่ยวกับสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่เพื่อขอรับหนังสือรับรองฉบับใหม่

ขั้นตอนการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินใหม่ประกอบด้วย 4 ขั้นตอน

ขั้นตอนที่ 1: เตรียมเอกสาร

ข้อ 2 มาตรา 42 แห่งพระราชกฤษฎีกา 101/2567 กำหนดว่าเอกสารที่ต้องนำมายื่นในการดำเนินการออกหนังสือรับรองกรณีโอนสิทธิการใช้ที่ดินก่อนวันที่ 1 สิงหาคม โดยผู้รับโอนมีเพียงหนังสือรับรองฉบับจริงของผู้โอนเท่านั้น ได้แก่

- แบบคำขอจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงที่ดินและทรัพย์สินอันพึงมีของที่ดิน ตามแบบ ภ.ง.ด.11/ด.ก.

- ออกใบรับรองต้นฉบับให้

- เอกสารการโอนสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินอันติดมากับที่ดินที่มีลายเซ็นต์ชัดเจนของผู้โอนและผู้รับโอน (สัญญาไม่มีการรับรองหรือรับรองโดยสำนักงานทนายความ แต่ต้องมีลายเซ็นต์ชัดเจนของทุกฝ่าย)

ขั้นตอนที่ 2: ส่งใบสมัคร

วิธีที่ 1 : ครัวเรือนและบุคคลทั่วไปยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการประชาชนประจำตำบล ตำบล หรือเทศบาลที่มีที่ดินตั้งอยู่ หากมีความจำเป็น

วิธีที่ 2 ผู้ใช้ที่ดินสามารถยื่นได้ที่แผนกรวมประจำท้องถิ่นหรือสำนักงานทะเบียนที่ดินสาขาของอำเภอ เมือง เทศบาลในจังหวัดที่ดินตั้งอยู่ หรือสำนักงานทะเบียนสิทธิการใช้ที่ดินในสถานที่ที่ยังไม่ได้จัดตั้งสำนักงานทะเบียนที่ดินสาขา

ขั้นตอนที่ 3: รับเอกสารและดำเนินการตามคำขอ

สำนักงานทะเบียนที่ดินจะแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้โอนทราบและปิดประกาศไว้ ณ สำนักงานใหญ่ของคณะกรรมการประชาชนประจำตำบล แขวง หรือเมืองที่ที่ดินตั้งอยู่ เกี่ยวกับขั้นตอนการออกหนังสือรับรองให้แก่ผู้รับโอน

กรณีไม่ทราบที่อยู่ผู้โอนที่จะแจ้ง สำนักงานที่ดินจะลงประกาศในสื่อมวลชนท้องถิ่น 3 ฉบับติดต่อกัน (ผู้ขอหนังสือรับรองต้องเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายในการลงประกาศ)

หลังจากผ่านไป 30 วัน นับจากวันที่ได้รับแจ้งหรือเผยแพร่ครั้งแรกในสื่อมวลชนท้องถิ่น หากผู้โอนไม่ยื่นใบรับรองที่ออกให้ ใบรับรองที่ออกให้ดังกล่าวจะถูกยกเลิก สำนักงานที่ดินจะจัดทำเอกสารเพื่อส่งให้หน่วยงานที่มีอำนาจพิจารณาเพิกถอนหนังสือสำคัญที่ออกให้ในกรณีนี้ เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนให้เสร็จสิ้นและออกหนังสือสำคัญฉบับใหม่ให้แก่ผู้รับโอนในเวลาเดียวกัน

หากมีการร้องขอให้แก้ไขข้อพิพาท สำนักงานที่ดินจะแนะนำให้คู่กรณียื่นคำร้องต่อหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจแก้ไขข้อพิพาทให้ถูกต้องตามระเบียบ

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-dat-bang-giay-viet-tay-co-duoc-cap-so-do-khong-20241025105822494.htm