ธุรกรรมอสังหาฯ ผ่านธนาคารกำลังจะหมดช่องทาง “กำหนดราคา” เพื่อเลี่ยงภาษี

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขที่เพิ่งผ่านโดยรัฐสภาจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ประเด็นที่ประชาชนให้ความสนใจ คือ กฎเกณฑ์ที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องทำธุรกรรมผ่านธนาคาร

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 48 ของกฎหมายฉบับนี้ระบุว่าการชำระเงินในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นไปตามที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ในสัญญาและเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

นักลงทุนโครงการและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับเงินตามสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าผ่านบัญชีที่เปิดไว้ที่สถาบันสินเชื่อในประเทศหรือสาขาธนาคารต่างประเทศที่ดำเนินการอย่างถูกกฎหมายในเวียดนาม

นักลงทุนโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ จะได้รับเงินตามสัญญาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสัญญาธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์จากลูกค้าผ่านบัญชีที่เปิดที่สถาบันสินเชื่อในประเทศหรือสาขาธนาคารต่างประเทศที่ดำเนินการในเวียดนามอย่างถูกกฎหมาย

กรณีเป็นบุคคลที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายย่อย องค์กร และบุคคลที่ขายบ้าน งานก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้าง ที่ไม่ใช่เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจ... ไม่มีข้อกำหนดบังคับเกี่ยวกับการชำระเงินผ่านธนาคาร

Giao dịch bất động sản qua ngân hàng sắp hết cửa vẽ giá để trốn thuế - 1 — ธุรกิจอสังหาฯ ต้องทำธุรกรรมผ่านธนาคารเมื่อ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาฯ ฉบับแก้ไข มีผลบังคับใช้ในปี 2568 (ภาพประกอบ: เตี่ยน ตวน)

ก่อนหน้านี้ สถานการณ์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการประกาศสัญญามีราคาต่ำกว่าราคาโอนจริง (สองราคา) ถือเป็นเรื่องปกติ ทางการยังได้จัดการกับกรณีการแจ้งราคาโอนอสังหาริมทรัพย์อันเป็นเท็จเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีหลายกรณี แต่ดูเหมือนว่าจะยังไม่สามารถป้องกันสถานการณ์ดังกล่าวได้อย่างสมบูรณ์

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าว แดน ตรี เกี่ยวกับสถานการณ์ดังกล่าวว่า การซื้อและขายสินค้าด้วยส่วนต่างของเงินนอกสัญญาด้วยการระบุราคาสองราคาเมื่อขายสินค้า ถือเป็นการละเมิดกฎหมายภาษีอากรขององค์กร อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อบ้านยอมรับว่าเพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีจากจำนวนเงินที่อยู่นอกสัญญา และช่วยให้ผู้ลงทุนหลีกเลี่ยงภาษีได้

นายโจวกล่าวว่าลูกค้าก็ยอมรับแม้จะรู้ว่ามันผิดกฎหมาย ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกลไกทางกฎหมายไม่ได้เข้มงวดมากนัก ในปัจจุบัน มีวิธีการคำนวณภาษีเพียงวิธีเดียว นั่นก็คือ การจัดเก็บภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 2% จากมูลค่าสัญญาสำหรับกิจกรรมการโอนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อธุรกิจระบุราคาขายในสัญญาต่ำกว่าราคาจริง จะทำให้รายได้ของรัฐลดลง

นายโจวเน้นย้ำว่าทั้งลูกค้าและธุรกิจต่างได้รับประโยชน์ทันทีโดยไม่เห็นผลกระทบในระยะยาว เนื่องจากสถานการณ์ดังกล่าวส่งผลต่อการขาดความโปร่งใสในตลาดอสังหาริมทรัพย์

Giao dịch bất động sản qua ngân hàng sắp hết cửa vẽ giá để trốn thuế - 2 — โครงการอสังหาริมทรัพย์ในฮานอย (ภาพ: Tran Khang)

เมื่อเร็วๆ นี้ เพื่อต่อสู้กับการขาดทุนทางภาษีในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง Ho Duc Phoc ได้ลงนามในเอกสารอย่างเป็นทางการเพื่อขอร้องให้กระทรวงความมั่นคงสาธารณะสั่งให้ตำรวจท้องที่ประสานงานกับกรมสรรพากรเพื่อจัดการกับธุรกรรมที่แสดงสัญญาณของการหลีกเลี่ยงภาษีอย่างเคร่งครัด

ขณะเดียวกัน กระทรวงการคลังได้ขอให้กระทรวงยุติธรรม และคณะกรรมการประชาชนจังหวัดและเมืองต่างๆ สั่งการให้กรมยุติธรรมประสานงานกับกรมสรรพากรอย่างใกล้ชิด เพื่อขอให้หน่วยงานรับรองเอกสารให้คำแนะนำประชาชน นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แจ้งรายการในสัญญาที่รับรองเอกสารตามราคาซื้อขายจริง เพื่อเป็นฐานในการคำนวณภาษีตามบทบัญญัติของกฎหมาย

แหล่งที่มา