ราคาบ้านพุ่งสูงเกินรายได้ คนจนไม่มีปัญญาซื้อตลอดชีวิต

ตามรายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกของปี 2024 โดย PropertyGuru Vietnam พบว่าหลังจาก 6 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยถึง 70% โดยเฉพาะอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 46 ล้านดองต่อตรม. ในขณะที่อพาร์ทเมนท์ในโฮจิมินห์มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 48 ล้านดองต่อตรม.

ในช่วงต้นปี 2561 ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์อยู่ที่เพียง 27 และ 31 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น

ราคาบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา (ที่มา: PropertyGuru Vietnam)

ราคาบ้านอยู่ที่ประมาณ 24 เท่าของรายได้

รายงานล่าสุดของ Numbeo.com (เว็บไซต์ที่เชี่ยวชาญด้านสถิติมาตรฐานการครองชีพในเมืองและประเทศต่างๆ ทั่วโลกผ่านการสำรวจ) แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านโดยเฉลี่ยในเวียดนามในปี 2024 อยู่เกือบ 24 เท่าของรายได้ครัวเรือนต่อปีเฉลี่ย

ในนครโฮจิมินห์ นางสาวเกียง ฮวินห์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M บริษัท Savills นครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า ในปัจจุบันราคาอพาร์ทเมนท์สูงกว่ารายได้เฉลี่ยของคนในเมืองประมาณ 30 เท่า

โดยเฉพาะรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ขณะที่ราคาห้องชุดเฉลี่ยในโครงการใหม่ขณะนี้อยู่ที่ 5.5-6 พันล้านดอง หากผู้คนสามารถออมเงินได้ 40-50% ต่อเดือน จะต้องใช้เวลาหลายสิบปีจึงจะซื้อบ้านได้ ในกรณีที่พวกเขาไม่ได้ใช้สินเชื่อหรือไม่มีญาติพี่น้องช่วยเหลือ

“ จะเป็นเรื่องยากมากสำหรับครัวเรือนที่มีรายได้เพียงอย่างเดียวหรือมีรายได้ปานกลางในการซื้อบ้านในนครโฮจิมินห์ในเวลานี้ “คุณต้องมีรายได้ค่อนข้างสูง รวมถึงมีแหล่งเงินทุนสนับสนุน จึงจะซื้ออพาร์ตเมนต์ระดับปานกลางได้ ” นางสาวเกียง กล่าว

การศึกษามากมายยังแสดงให้เห็นอีกว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยนั้นสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ของผู้คนมาก ตามรายงานของ Savills Vietnam ฮานอยตั้งเป้ามีรายได้เฉลี่ยต่อหัว 150 ล้านดองต่อคนต่อปีในปี 2023 เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2019 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี

ทั้งนี้ อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ทเม้นท์ตั้งแต่ปี 2019 จนถึงครึ่งปีแรกของปี 2023 อยู่ที่ 13% ต่อปี

“ ตัวเลขนี้แสดงให้เห็นว่าการเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์เกือบครึ่งหนึ่ง ” นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัยของ Savills Hanoi กล่าว

นางฮังเตือนว่าการเป็นเจ้าของบ้านจะกลายเป็นเรื่องยากยิ่งขึ้นหากช่องว่างนี้กว้างขึ้น

ดร. เล ซวน เงีย ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการธนาคาร ยังได้อ้างอิงหลักฐานของช่องว่างขนาดใหญ่ระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้ของผู้คนอีกด้วย

โดยเฉพาะคนงานอายุ 30 ปีหรือต่ำกว่า ที่มีรายได้เฉลี่ยประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือน หักค่าครองชีพในเมืองใหญ่ๆ เช่น นครโฮจิมินห์ หรือฮานอย จะเหลือเงินอยู่ประมาณ 6 ล้านดอง ดังนั้น จะต้องใช้เวลาอย่างน้อย 20 ปีจึงจะเก็บเงินได้ 1,500 ล้านดอง หากมีรายได้ 20 - 30 ล้านดอง/เดือน เพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ราคา 1.5 พันล้านดอง คุณจะต้องออมเงินเป็นเวลา 10 - 15 ปี

ตามข้อมูลของ PropertyGuru Vietnam ราคาขายเฉลี่ยของบ้านทุกประเภทในฮานอยอยู่ที่ 22.8 พันล้านดองต่อยูนิตสำหรับบ้านที่อยู่ติดถนน วิลล่าราคา 17,800 ล้านบาท/ยูนิต 6.3 พันล้านดองต่อยูนิตสำหรับบ้านส่วนตัว และ 3.1 พันล้านดองต่อยูนิตสำหรับอพาร์ทเมนท์ ขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยโดยประมาณของแรงงานในฮานอยในปี 2023 อยู่ที่ 135 ล้านดองต่อปี

ดังนั้น หากต้องการเป็นเจ้าของบ้านริมถนนในฮานอย ผู้คนต้อง "ทำงานหนัก" เป็นเวลา 169 ปี หากต้องการเป็นเจ้าของบ้านส่วนตัวต้องใช้เวลา 132 ปี และหากต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์ต้องใช้เวลา 23 ปี (โดยถือว่าคนงานใช้รายได้ทั้งหมดเพื่อซื้อบ้าน)

ทำไมราคาบ้านถึงแต่เพิ่มไม่ลดลง?

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่าราคาบ้านเพิ่มขึ้นเนื่องจากความต้องการที่มีสูงในขณะที่อุปทานมีจำกัด กระทรวงก่อสร้าง ชี้แจงถึงปัญหาอุปทานที่มีจำกัด ว่า ปัจจุบัน โครงการอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหาในการดำเนินการหลายประการ (ต้องหยุดดำเนินการชั่วคราว ล่าช้าหรือเลื่อนการดำเนินการออกไป และประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อ ออกพันธบัตร และระดมทุน)

ราคาบ้านมีการปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากมีอุปทานไม่เพียงพอและต้นทุนการก่อสร้างที่สูง (ภาพ : กงเฮียว)

อีกเหตุผลหนึ่ง ตามที่นายเกียง อันห์ ตวน ผู้อำนวยการ บริษัท ตวน อันห์ เรียลเอสเตท เปิดเผยว่า ราคาของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ราคาที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้าง ความถูกต้องตามกฎหมาย... หากปัจจัยเหล่านี้ส่งผลพร้อมกัน ก็จะทำให้ธุรกิจต่างๆ ประสบความยากลำบากในการลดราคาที่อยู่อาศัย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนที่ดินถือเป็นต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สำคัญประการหนึ่งที่มีผลต่อราคาผลผลิต โดยเฉลี่ยในเขตเมือง ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคิดเป็นประมาณ 10% ของต้นทุนของอพาร์ทเมนท์ 20-30% ของต้นทุนของทาวน์เฮาส์ชั้นต่ำ และประมาณ 50% ของต้นทุนของวิลล่า

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 15 - 30% ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น 2 - 8%

ไม่เพียงแต่ราคาที่ดินเท่านั้น วัสดุก่อสร้าง เช่น เหล็ก เหล็กกล้า ทราย... ก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน เช่น ราคาเหล็กและเหล็กกล้าเพิ่มขึ้นประมาณ 15-20% ในขณะที่ต้นทุนวัตถุดิบคิดเป็น 65-70% ของมูลค่าประมาณการของโครงการก่อสร้าง

นอกจากนี้ต้นทุนการดำเนินโครงการยังเพิ่มขึ้นเนื่องจากปัญหาทางกฎหมายมากมายที่ทำให้ระยะเวลาการก่อสร้างยาวนานขึ้น นายตวน กล่าวว่า มีโครงการที่ต้องใช้เวลาดำเนินการทางกฎหมายประมาณ 4-5 ปี จึงจะแล้วเสร็จ

นายตวน อธิบายเพิ่มเติมว่า หากธุรกิจซื้อที่ดินมูลค่า 500,000 ล้านดอง ธุรกิจจะสูญเสียค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยร้อยละ 10 ต่อปี หรือ 50,000 ล้านดอง ต้นทุนนี้จะถูกบังคับเพิ่มเข้าไปในราคาสินค้าโดยธุรกิจ

นายทราน คานห์ กวาง กรรมการผู้จัดการ บริษัท เวียดอันฮวา เรียลเอสเตท เห็นด้วยกับความเห็นข้างต้นว่า อุปสรรคสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ยากคือต้นทุนการลงทุนที่สูงเกินไป “ ในโครงสร้างต้นทุนโครงการปัจจุบัน ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับ 4-5 ปีที่แล้ว จาก 7-7.5 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็นมากกว่า 12 ล้านดองต่อตารางเมตร ” นายกวางกล่าว

ตามที่ดร. Nguyen Duy Phuong ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DGCapital กล่าว เมื่อดำเนินโครงการ ผู้ลงทุนจะจำนองทั้งที่ดินและสินทรัพย์ในอนาคตเพื่อกู้ยืมทุนจากธนาคาร การลดราคาขายจะส่งผลต่อมูลค่าของหลักประกันของธนาคาร

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า วิธีที่ดีที่สุดในการควบคุมราคาที่อยู่อาศัยคือการเพิ่มอุปทาน

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญเห็นว่าจำเป็นต้องเพิ่มอุปทานเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย (ภาพประกอบ: มินห์ ดึ๊ก)

เพื่อดำเนินการดังกล่าว นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า จำเป็นต้องดำเนินการสองขั้นตอนสำคัญ ประการแรก คือ การกำจัดอุปสรรคทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับโครงการ เพื่อให้แน่ใจว่าโครงการเหล่านี้สามารถดำเนินการและสร้างได้

ประการที่สอง จำเป็นต้องแก้ไข "ปัญหา" สินเชื่อและกระตุ้นกระแสเงินสดโดยการส่งเสริมนโยบายที่มุ่งเป้าไปที่ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงและช่วยให้ธุรกิจพัฒนาโครงการที่ตอบสนองความต้องการนี้ ตัวอย่างเช่น จำเป็นต้องแก้ไขปัญหาในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง เพื่อเพิ่มอุปทาน

นายเหงียน กัวก์ อันห์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ PropertyGuru Vietnam กล่าวว่า จำเป็นต้องส่งเสริมการก่อสร้างและยกระดับระบบขนส่งสาธารณะ รวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน การคมนาคมที่สะดวกจะช่วยกระตุ้นให้ผู้คนย้ายออกจากใจกลางเมือง ทำให้ลดแรงกดดันต่อความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตตัวเมือง

เจา อันห์

แหล่งที่มา