ราคาอพาร์ตเมนท์พุ่งสูง ผู้มีรายได้น้อยล้มเลิกความฝันในการเป็นเจ้าของบ้าน

หายากมากสำหรับอพาร์ทเม้นท์ราคาต่ำกว่า 32 ล้านดอง/ตรม.

คุณ Ly Van Phung ออกจากบ้านเกิดในเขต Hoa Lu จังหวัด Ninh Binh เพื่อเริ่มต้นธุรกิจในฮานอยเป็นเวลา 14 ปี หลังจากแต่งงานกันมา 6 ปีและมีลูก 2 คน เขาก็ใฝ่ฝันมาโดยตลอดว่าจะซื้ออพาร์ทเมนท์เพื่อ "สร้างบ้าน มีอาชีพการงาน และมีชีวิตที่มั่นคง"

เขาและภรรยาต่างก็ทำธุรกิจในหมู่บ้านหัตถกรรม Trieu Khuc (เขต Thanh Tri) และขายผลไม้ทางออนไลน์ จึงประหยัดเงินได้มากกว่า 100 ล้านดองต่อปี

ราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ทำให้ผู้มีรายได้น้อยห่างไกลจากความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านเป็นของตัวเองมากขึ้น (ภาพประกอบ)

คุณฟุง กล่าวว่า หลังจากเก็บออมเงินมานานกว่า 6 ปี เขาและภรรยาได้รายได้มากกว่า 800 ล้านดอง

“ทั้งสองครอบครัวตกลงที่จะสนับสนุนฉันและสามีด้วยเงินประมาณ 1 พันล้านดองเมื่อเราซื้อบ้าน เมื่อรวมเงินทั้งสองจำนวนเข้าด้วยกัน เราก็จะมีเงินประมาณ 2 พันล้านดองเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ เราคิดว่าด้วยเงินจำนวนนี้ เราจะสามารถหาอพาร์ตเมนต์ขนาดประมาณ 55 - 65 ตารางเมตร 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำได้

อย่างไรก็ตามในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมา เราได้โพสต์ข้อมูลอย่างต่อเนื่องและขอให้โบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ช่วยค้นหาอพาร์ทเมนท์ที่เหมาะสมแต่ก็ยังไม่พบเลยที่มีราคาประมาณ 2 พันล้านดอง” นายฟุงกล่าว

ตามคำกล่าวของนายฟุง เมื่อคุณต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์ใหม่ในย่าน Hoang Mai, Cau Giay, Bac Tu Liem ไม่มีอพาร์ทเมนท์ราคาต่ำกว่า 38 ล้านดอง/ตร.ม. เลย โดยทั่วไปแล้ว อพาร์ทเมนท์ในโครงการ Rose Town 79 Ngoc Hoi จะถูกขายในราคาสูงลิ่วโดยชั้นค้าอสังหาริมทรัพย์

“อพาร์ทเมนท์ 2 ห้องนอนบวก 1 ห้อง พื้นที่ 89 ตร.ม. เฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน ราคาชำระตรงหลังจากหักส่วนลดแล้วคือ 3.9 พันล้านดอง หรือประมาณ 44 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ทเมนท์ 3 ห้องนอน 104ตรม. เฟอร์นิเจอร์พื้นฐาน ราคาประมาณ 4.9 พันล้าน มากกว่า 47 ล้าน/ตรม.

เราได้มองหาอพาร์ตเมนต์ที่เล็กกว่าด้วย แต่ทุกชั้นบอกว่าหมดสต๊อกแล้ว หรือต้องซื้อกลับในราคา 52 ล้านต่อตรม. ด้วยราคาขนาดนี้ พวกเราคนงานคงไม่กล้าแม้แต่จะฝันที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์” นายฟุงกล่าว

ผู้สื่อข่าวได้เข้าไปตรวจสอบที่โครงการอพาร์ทเม้นท์ The Wisteria Hidone Royal Park ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณเขตเมือง Hinode Royal Park Urban Area ตำบล Kim Chung-Di Trach Commune (Hoai Duc, Hanoi) นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ของโครงการนี้กล่าวว่าโครงการคาดว่าจะแล้วเสร็จและส่งมอบได้ในช่วงต้นปี 2568 นักลงทุนจะติดตั้งเฉพาะประตู ล็อค พื้นไม้ลามิเนตในห้องนั่งเล่น และเครื่องทำน้ำอุ่นเท่านั้น อุปกรณ์สุขภัณฑ์ที่เหลือ อ่างอาบน้ำ ฝักบัว ไม่มีเลย

“ผู้ลงทุนยังมีนโยบายการชำระเงินเต็มจำนวนหรือลงนามในสัญญากู้เงินจากธนาคารอีกด้วย หากผู้ซื้อชำระเงินตามกำหนด ราคาจะลดลง 1% จากราคาที่โฆษณา

หากธนาคารค้ำประกันความคืบหน้าในการส่งมอบห้องชุด ราคาจะเพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่ไม่ได้ค้ำประกันความคืบหน้าในการส่งมอบ นักลงทุนจะสนับสนุนช่วงผ่อนผัน 24 เดือนและไม่มีดอกเบี้ย “ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของห้องชุดในโครงการอยู่ที่ 45 - 48 ล้านดองต่อตารางเมตร” นายหน้าโครงการรายหนึ่งกล่าว

PV ได้วิจัยห้องชุดมือสองในโครงการที่เปิดดำเนินการมานานหลายปีแต่มีราคาขายสูงมากเช่นกัน

โดยทั่วไปอาคารอพาร์ทเม้นท์ Licogi 19 - เลขที่ 25 Tan Mai เขต Hoang Mai (โครงการที่เปิดดำเนินการมาหลายสิบปี) ซึ่งเป็นอพาร์ทเม้นท์พื้นที่ 81 ตร.ม. 2 ห้องนอน 2 ระเบียง ก็ถูกเจ้าของขายในราคา 3.6 พันล้านดอง หรือประมาณ 44.5 ล้านดอง/ตร.ม.

อพาร์ทเมนต์อีกแห่งในลินห์ดัมซึ่งเป็นที่รู้จักในฐานะพื้นที่ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย มีประชากรหนาแน่น และขาดแคลนสถานที่ให้นักศึกษาศึกษา ก็กำลังถูกขายในราคาที่สูงเกินจริงเช่นกัน โดยเฉพาะห้องชุดเก่าขนาด 85 ตรม. 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ผนังลอกและเสื่อมสภาพ ก็ประกาศขายในราคา 2.8 พันล้านดอง หรือ 33 ล้านดอง/ตรม.

4 ปี ราคาห้องชุดเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว

ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง ราคาห้องชุดในช่วงปลายปี 2566 สูงมาก ในกรุงฮานอย ราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ที่เพิ่งเปิดตัวใหม่อยู่ที่ประมาณ 50.8 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบเป็นรายไตรมาส (ประมาณ 3.6 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร) และเพิ่มขึ้น 14% ต่อปี (ประมาณ 7 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร)

ราคาเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์อยู่ที่ 45 ล้านดองต่อตรม. เพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าจากปี 2019 (ภาพประกอบ)

จากการสำรวจความเป็นจริงของอพาร์ทเมนท์เก่าในตลาดฮานอย พบว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ทเมนท์หลายแห่งมีราคาเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่าหรืออาจสูงกว่านั้นด้วยซ้ำ

ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ระดับ C ที่มี 2 ห้องนอนในเขตฮวงไม มีราคา 20 ล้านดองต่อตารางเมตรในปี 2561 และปัจจุบันมีราคาอยู่ที่ 35 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนคอนโดมิเนียมย่านตานเตยโด (แดนฟอง) 2 ห้องนอน ราคาช่วงปลายปี 2562 อยู่ที่ 1.1-1.2 พันล้านดอง แต่ปัจจุบันเสนอขายในราคา 2.2-2.5 พันล้านดอง ด้วยราคาที่พุ่งสูงขึ้น ผู้คนจำนวนมากไม่สามารถหาอพาร์ทเมนท์เพื่อซื้อได้เนื่องจากมีอุปทานไม่เพียงพอ

ตามรายงานของ Savills Vietnam ระบุว่าในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยเพิ่มขึ้นถึง 77% เฉพาะในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ราคาหลักของอพาร์ตเมนต์สูงถึง 54 ล้านดอง/ตร.ม. เพิ่มขึ้นมากกว่า 77% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562 และถือเป็นไตรมาสที่ 19 ติดต่อกันที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น

กล่าวอีกนัยหนึ่ง ราคาอพาร์ตเมนท์ในปัจจุบันแพงขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับช่วงต้นปี 2562 ในขณะเดียวกัน อุปทานอพาร์ตเมนท์ใหม่ในฮานอยในไตรมาสนี้ยังคงลดลง 65% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเหลือเพียง 1,891 ยูนิตระดับคลาส B

ที่น่าสังเกตคือ ตลาดไม่ได้บันทึกอุปทานใหม่เกรด A และ C ในไตรมาสที่แล้ว อุปทานหลักของอพาร์ตเมนท์มีอยู่ที่ 19,808 ยูนิต ลดลงร้อยละ 6 จากปีก่อน โดยอพาร์ตเมนท์ระดับคลาส B คิดเป็นร้อยละ 92 จำนวนห้องชุดที่ขายได้ลดลงอย่างรวดเร็วถึง 42% เหลือเพียง 2,100 ยูนิต

ดร.เหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า เหตุผลที่ราคาอพาร์ตเมนต์พุ่งสูงนั้น เป็นผลมาจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคโดยรอบ รวมถึงโครงการภายใน ยังส่งผลให้ราคาตลาดหลักหรือราคาโครงการที่เปิดตัวใหม่สูงกว่าระดับทั่วไปอยู่เสมอ

“เป็นไปไม่ได้เลยที่จะหาอพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงในราคา 30 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอยหรือโฮจิมินห์ในเวลานี้ ในปี 2561 - 2562 ด้วยงบประมาณประมาณ 2 พันล้านดอง ผู้ซื้อสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ขนาด 55 - 60 ตร.ม. ในเขตฮานอย เช่น Cau Giay, Thanh Xuan, Hai Ba Trung, Hoang Mai

แต่ปัจจุบันราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นหลายเท่า ดังนั้นด้วยเงิน 2 พันล้านดอง ผู้ซื้อบ้านจะลำบากในการหาอพาร์ทเมนท์ใหม่ในใจกลางเมือง” นายดิงห์ กล่าว

นายดิงห์คาดการณ์ว่าถึงแม้ราคาอพาร์ตเมนต์จะสูงลิ่วอยู่แล้ว แต่ก็มีแนวโน้มว่าจะยังเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากอุปทานมีจำกัด ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ผู้คนประสบปัญหาเพิ่มขึ้นในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ไม่มีโครงการใหม่ๆ และรายได้ของประชาชนก็จำกัด

“เรื่องนี้เป็นเรื่องยากมากสำหรับผู้มีรายได้น้อย ครอบครัวหนุ่มสาว และครอบครัวจากชนบทที่ย้ายเข้ามาในเมือง ในอนาคต โครงการอพาร์ตเมนต์จะมีราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากขาดแคลน ในขณะที่นักลงทุนต้องเพิ่มผลกำไรให้สูงสุดเมื่อต้นทุนปัจจัยการผลิตตั้งแต่วัสดุ แรงงาน ไปจนถึงราคาที่ดิน... เพิ่มขึ้น และทั้งหมดนี้ถูกเพิ่มเข้าไปในต้นทุนราคา ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น” นายดิงห์กล่าว

ฟาม ดุย

แหล่งที่มา