ราคาอพาร์ตเมนท์ยังทะลุจุดสูงสุด เซ็กเมนต์ครองตลาดในนครโฮจิมินห์ ฮานอยสรุปความคืบหน้าการสร้างบ้านเก่าบน 'แผ่นดินทอง' ใหม่

Bất động sản: Giá chung cư tiếp tục phá đỉnh, phân khúc đang thống trị thị trường TPHCM, Hà Nội chốt tiến độ xây lại loạt nhà cũ trên ‘đất vàng’. (Nguồn: Thanh Niên)

ขณะนี้ราคาขายหลักเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 76 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 24% เมื่อเทียบเป็นรายปี (ที่มา : ถันเนียน)

ราคาอพาร์ทเมนท์และวิลล่าในนครโฮจิมินห์พุ่งสูงอย่างรวดเร็ว

ตามข้อมูลของ CBR Vietnam ปัจจุบันอพาร์ทเมนท์ในนครโฮจิมินห์ (HCMC) มีราคาขายหลักเฉลี่ยอยู่ที่ 76 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 24% เมื่อเทียบเป็นรายปี การเพิ่มขึ้นนี้มีสาเหตุมาจากการที่ในปี 2567 อุปทานใหม่มากกว่า 70% ในตัวเมืองเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ไปจนถึงระดับหรูหรา และโครงการที่เปิดขายในเฟสถัดไปจะปรับราคาขายเพิ่มขึ้นอีก 10-40% เมื่อเทียบกับเฟสก่อนหน้า

โดยในความเป็นจริง หลังจากเปิดตัวใหม่ได้จำกัดในปี 2566 จำนวนทาวน์เฮาส์/วิลล่าสำหรับขายในปี 2567 มีจำนวนมากกว่า 230 ยูนิตสำหรับขาย เพิ่มขึ้นจากปีก่อนถึง 8 เท่า อุปทานใหม่ที่ใหญ่ที่สุดของปีนี้มาจากโครงการในทางตะวันตก (เขตบิ่ญจันห์) ที่เปิดการขายมากกว่า 130 ยูนิตนับตั้งแต่ต้นไตรมาสที่สาม

ราคาขายเบื้องต้นของทาวน์เฮาส์/วิลล่าในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 310 ล้านดองต่อตรม. ของที่ดิน ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 เพิ่มขึ้นร้อยละ 13 เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ลดลงร้อยละ 1 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2567 โดยมีอุปทานใหม่ในราคาสูงที่ 680 - 900 ล้านดองต่อตรม. ของที่ดิน จากโครงการในพื้นที่ทูเทียมและฟูมีหุ่ง

Duong Thuy Dung ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร CBRE Vietnam กล่าวว่ากลุ่มอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่มีการบันทึกการเพิ่มขึ้นของราคาขายรองในไตรมาสที่สี่ของปี 2024 โดยกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับหรูที่มีทำเลศักยภาพเชื่อมต่อใจกลางเมืองยังคงบันทึกสถิติการปรับขึ้นราคาโอนประจำปีโดดเด่นที่สุด โดยเพิ่มขึ้นเกือบ 14% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ทั้งนี้ รถไฟฟ้าสาย 1 จะเริ่มเปิดให้บริการเชิงพาณิชย์ในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2567 ซึ่งจะส่งผลดีต่อโครงการต่าง ๆ ตามเส้นทาง โดยทั่วไปจะอยู่ในเขตพื้นที่เดิม 2 และ 9 ของนครทูดึ๊ก โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาขายรองเฉลี่ย 2-3% ต่อไตรมาส และเกือบ 15% ต่อปี

จากข้อมูลของ JLL Vietnam ในไตรมาสที่ 4 ปี 2567 ตลาดอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์มีบันทึกธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จ 559 รายการ โดยธุรกรรมส่วนใหญ่มาจากภูมิภาคตะวันออก

ในเว็บไซต์ Batdongsan ในจังหวัดบิ่ญเซือง ยังได้ชี้ให้เห็นว่าปัจจุบันราคาอพาร์ทเมนท์ในบิ่ญเซืองกำลังเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 7-10% เมื่อเทียบกับปี 2566 ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับโครงการและพื้นที่ ระดับราคาที่นี่แตกต่างกันไปตามภูมิภาค โดยเมือง Thuan An, Thu Dau Mot มีราคาอยู่ที่ 40 - 60 ล้านดองต่อตารางเมตร และเมือง Di An มีราคาอยู่ที่ 35 - 45 ล้านดองต่อตารางเมตร เนื่องจากมีโครงการราคาไม่แพงอยู่บ้าง โดยทั่วไปราคาบ้านในบิ่ญเซืองค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในลองอัน (23 - 30 ล้านดอง/ตร.ม.) และด่งนาย (35 - 38 ล้านดอง/ตร.ม.)

CBR Vietnam เชื่อว่าแนวโน้มในปีต่อๆ ไปแสดงให้เห็นว่าอุปทานอสังหาริมทรัพย์ที่ติดกับที่ดินในนครโฮจิมินห์จะดีขึ้น เนื่องจากโครงการเมืองใหม่ๆ ที่ดำเนินการในภาคตะวันออกและภาคใต้ คาดว่าอุปทานใหม่ของเมืองในปี 2568 จะสูงถึง 2,000 ยูนิต สูงกว่าปี 2567 ถึง 8 เท่า

ปัจจุบัน คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์กำลังดำเนินการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการสำคัญอย่างเด็ดขาด โดยมีโครงการ 8 โครงการที่อยู่ระหว่างการพิจารณาให้แก้ไขในปี 2567 และโครงการ 22 โครงการที่อยู่ระหว่างการปรึกษาหารือเพื่อดำเนินการในปี 2568 ควบคู่ไปกับการเสร็จสิ้นโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ในปีหน้า คาดว่าตลาดจะเจริญรุ่งเรืองมากกว่าในปี 2567

ตามที่ Trang Le ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายที่ปรึกษาและวิจัยของ JLL Vietnam กล่าว ในบริบทที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์ซิตี้ถูกครอบงำโดยกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ และไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่มีราคาเหมาะสมกับความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ คาดว่าตลาดจะได้รับอุปทานเพิ่มมากขึ้นในกลุ่มราคาต่ำในปี 2568

โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในพื้นที่นอกรัศมี 10 กม.จากใจกลางเมือง นโยบายพิเศษเพื่อกระตุ้นความต้องการของมนุษย์จะยังคงดำเนินต่อไปในอนาคต

Duong Thuy Dung กรรมการผู้จัดการ CBRE Vietnam แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมว่า “ปี 2025 จะเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรใหม่ของตลาดที่อยู่อาศัย คาดว่าตลาดจะพัฒนาได้อย่างมั่นคงและยั่งยืนมากขึ้น เมื่อถึงเวลาที่จะปรับตัวให้เข้ากับกฎหมายที่แก้ไขใหม่ รวมถึงหนังสือเวียนและแนวทางการนำไปปฏิบัติฉบับใหม่

สิ่งนี้สร้างสภาพแวดล้อมทางกฎหมายที่ชัดเจน ส่งเสริมให้นักลงทุนมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการ และเปิดโอกาสให้ผู้คนเข้าถึงและซื้อบ้านได้ง่ายขึ้นมากขึ้น”

ราคาอพาร์ตเมนท์ในฮานอยยังคงพุ่งแตะระดับสูงสุดใหม่

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยกำลังบันทึกสัญญาณเชิงบวกจำนวนมากจากกระแสความนิยมในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ ที่ดิน และบ้านส่วนตัว โดยเฉพาะราคาอพาร์ทเม้นท์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปริมาณธุรกรรมและความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง

ตลาดกลุ่มอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงหายไปอย่างสิ้นเชิง และอพาร์ตเมนต์ระดับกลางก็เริ่มหายากมากขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน โครงการอพาร์ทเม้นท์ที่เปิดตัวใหม่ล้วนมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 60 ล้านดองต่อตรม. ขึ้นไป บางโครงการอพาร์ทเม้นท์หรูในเขตชานเมืองฮานอยก็เสนอขายในราคาหลายร้อยล้านดองต่อตรม. ซึ่งสูงกว่าโครงการอพาร์ทเม้นท์หรูในพื้นที่ชั้นในมาก

การเติบโตอย่างแข็งแกร่งของกลุ่มอพาร์ตเมนต์สะท้อนให้เห็นถึงความร้อนแรงของตลาด แต่ยังก่อให้เกิดความท้าทายที่สำคัญในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยสำหรับผู้คนโดยเฉพาะผู้มีรายได้ปานกลางและน้อยอีกด้วย

นาย Vo Huynh Tuan Kiet ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาดด้านที่อยู่อาศัยของ CBRE Vietnam กล่าวถึงกลุ่มอพาร์ตเมนต์ว่า มากกว่า 80% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ในฮานอยเป็นของกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ในไตรมาสที่สี่ของปีพ.ศ. 2567 ราคาอพาร์ตเมนต์หลักในฮานอยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยแตะระดับเฉลี่ย 72 ล้านดองต่อตารางเมตร นี่เป็นราคาสูงสุดที่เคยบันทึกไว้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองหลวง โดยเพิ่มขึ้น 36% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว และเพิ่มขึ้น 12% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปี 2567

“ปี 2024 จะเป็นปีที่ราคาของกลุ่มอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในฮานอย ตลาดนี้มีพื้นที่สำหรับผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ มากมาย รวมถึงพื้นที่สำหรับการปรับราคาอีกด้วย” ผู้เชี่ยวชาญของ CBR กล่าว

ต้นปี 2567 ตลาดจะเริ่มมีราคาเฉลี่ยประมาณ 65 ล้านดอง/ตรม. อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปเพียงสองไตรมาส ราคาได้สูงเกิน 68 ล้านดอง/ตร.ม. และยังคงไต่สูงขึ้นในช่วงเดือนสุดท้ายของปี โครงการใหม่ที่เปิดตัวในปีนี้ล้วนมุ่งเน้นไปที่กลุ่มระดับไฮเอนด์ในพื้นที่ เช่น นามตูเลียม กาวกิย เกียลัม และด่งอันห์ ซึ่งมักจะมีราคาสูงเกิน 70 ล้านดอง/ตร.ม. เป็นประจำ

ไม่เพียงแต่ในตลาดหลักทรัพย์แรกเท่านั้น ตลาดรองก็ยังมีความตื่นเต้นเช่นกัน เมื่อนักลงทุนหลายรายใช้ประโยชน์จากราคาที่เพิ่มขึ้นเพื่อขาย ทำให้ตลาดยิ่งร้อนแรงขึ้นไปอีก

สาเหตุหลักของการปรับขึ้นราคาในครั้งนี้มาจากความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ อุปทานใหม่ยังคงมีจำกัด โดยเฉพาะในกลุ่มระดับกลางและระดับล่าง ทำให้ผู้ซื้อมีตัวเลือกไม่มากนักภายในช่วงราคาที่เหมาะสม ในเวลาเดียวกัน โครงการระดับไฮเอนด์และหรูหราก็เข้ามาครองสัดส่วนมากขึ้น ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก

นอกจากนี้ ต้นทุนปัจจัยการผลิตสำหรับโครงการต่างๆ เช่น วัสดุก่อสร้าง แรงงาน และต้นทุนทางการเงิน ล้วนเพิ่มขึ้นท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวน จิตวิทยาการฟื้นตัวของตลาดหลังจากภาวะตกต่ำในปี 2022-2023 ถือเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นความต้องการซื้อและขายอีกด้วย

ราคาอพาร์ตเมนต์ที่เพิ่มสูงขึ้นสร้างโอกาสอันยิ่งใหญ่ให้กับนักลงทุน แต่ในเวลาเดียวกันก็เป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะผู้ที่มีรายได้น้อยและปานกลางเช่นกัน ในบริบทนี้ การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงและการควบคุมราคาถือเป็นแนวทางแก้ไขเร่งด่วนเพื่อให้แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของฮานอยจะพัฒนาได้อย่างยั่งยืน

ฮานอยสรุปความคืบหน้าการวางแผนสร้างบ้านเก่าหลายหลังใหม่บน "ดินแดนทองคำ" ใจกลางเมือง

ในเดือนมกราคม คณะกรรมการประชาชนของเขต Hai Ba Trung จะต้องส่งงานวางแผนรายละเอียดมาตราส่วน 1/500 ของอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า 3 แห่งคือ Bach Khoa, Thanh Nhan และ Quynh Mai ไปยังคณะกรรมการประชาชนฮานอยเพื่ออนุมัติ

ทิศทางข้างต้นระบุไว้ในประกาศฉบับที่ 07 เรื่องข้อสรุปของรองประธานคณะกรรมการประชาชนเมือง Duong Duc Tuan ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเกี่ยวกับการปฏิบัติตามการวางแผนรายละเอียดสำหรับการปรับปรุงและก่อสร้างอาคารอพาร์ทเมนต์เก่าในเขต Hai Ba Trung ซึ่งเพิ่งออกเมื่อเร็วๆ นี้

ด้วยเหตุนี้ ผู้นำเมืองจึงขอร้องให้เขตไหบ่าจุงเร่งดำเนินการวางแผนรายละเอียดในการปรับปรุงและสร้างใหม่ตึกอพาร์ตเมนต์เก่าในเขตดังกล่าว

โดยเฉพาะความคืบหน้าในการดำเนินงาน ในเดือนมกราคม ให้ส่งงานวางแผนรายละเอียดระดับ 1/500 ให้กับคณะกรรมการประชาชนเมือง เพื่อพิจารณาอนุมัติ สำหรับอาคารชุด 3 แห่ง ได้แก่ Bach Khoa, Thanh Nhan, Quynh Mai (ขนาดมากกว่า 2 เฮกตาร์) เดือนกุมภาพันธ์ ส่งให้คณะกรรมการประชาชนเมืองอนุมัติโครงการวางแผนรายละเอียดในขนาด 1/500

สำหรับโครงการอาคารชุด 5 แห่ง ได้แก่ ด่งตาม มินห์ไค-กวี๋นลอย บั๊กมาย ด่งเญิน-ด่งมัก วินห์ตุ้ย (ขนาดพื้นที่มากกว่า 2 ไร่) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2568 (มุ่งมั่นสู่เดือนเมษายน 2568) ให้ส่งเรื่องให้คณะกรรมการประชาชนเมืองอนุมัติงานและโครงการวางแผนรายละเอียดในขนาด 1/500

นอกจากนี้ ในไตรมาสที่ 2 นี้ คณะกรรมการประชาชนประจำเขตยังได้รับการขอให้ส่งแผนแม่บทเพื่อขออนุมัติในมาตราส่วน 1/500 สำหรับกลุ่มอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าขนาดน้อยกว่า 2 เฮกตาร์ จำนวน 15 กลุ่ม

นอกจากนี้ ในโครงการลงทุน ปรับปรุง และก่อสร้างใหม่พื้นที่ที่พักอาศัย Nguyen Cong Tru คณะกรรมการประชาชนเขต Hai Ba Trung ได้ประสานงานกับกรมวางแผนและสถาปัตยกรรมเพื่อให้สอดคล้องกับการวางแผนการแบ่งเขตเมือง H1-4 มาตราส่วน 1/2,000 และระเบียบข้อบังคับในปัจจุบัน นอกจากนี้ ยังมีการเสนอให้รายงานต่อคณะกรรมการประชาชนเมืองเพื่อพิจารณาการวางแผนรายละเอียดของโครงการลงทุน การปรับปรุง และการสร้างใหม่พื้นที่ที่อยู่อาศัยรวม Nguyen Cong Tru ในเดือนมกราคม 2568

ผู้นำคณะกรรมการประชาชนเมืองยังได้เรียกร้องให้คณะกรรมการประชาชนเขตไหบ่าจุงจัดตั้งโครงการรวบรวมและจัดที่อยู่ใหม่ในอาคารอพาร์ตเมนต์เก่าจำนวน 42 แห่งโดยด่วน

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนฮานอยได้ออกมติอนุมัติภารกิจวางแผนรายละเอียดสำหรับการปรับปรุงและสร้างใหม่พื้นที่พักอาศัย Nghia Tan มาตราส่วน 1/500 ในเขต Nghia Tan เขต Cau Giay

ดังนั้นพื้นที่วิจัยเพื่อการวางแผนรายละเอียดรวมทั้งสิ้นประมาณ 31.6 ไร่ การตัดสินใจระบุไว้อย่างชัดเจนว่าระยะเวลาในการดำเนินโครงการวางแผนรายละเอียดให้เสร็จสมบูรณ์คือ 6 เดือนนับจากวันที่อนุมัติงานวางแผน

ที่ดิน 131 แปลงที่เตรียมประมูลขายทอดตลาดในอำเภอเจียวถวี จังหวัดนามดิ่ญ

ทราบมาว่าศูนย์บริการประมูลทรัพย์สินจังหวัดนามดิ่ญและกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอำเภอเจียวถวี จะจัดการประมูลสิทธิใช้ที่ดินจำนวน 25 แปลง ซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการประชาชนอำเภอเจียวถวี ในเช้าวันที่ 20 มกราคม

ที่ดินที่ประมูลตั้งอยู่ในเขตที่พักอาศัยของตำบลเกียวโจว พื้นที่ตั้งแต่ 117 - 292.5ตรม. ราคาต่อหน่วยตั้งแต่ 8 - 8.5 ล้านดอง/ตรม. หรือเทียบเท่าตั้งแต่ 936 ล้าน ถึงกว่า 2.3 พันล้านดอง/แปลง ราคาขั้นบันไดที่ใช้กับทุกล็อตการประมูลคือ 100,000 VND/m2 กำหนดส่งเอกสารเข้าร่วมการประมูลคือวันที่ 17 มกราคม ที่ศูนย์บริการการประมูลทรัพย์สินจังหวัดนามดิ่ญ และสำนักงานใหญ่ของคณะกรรมการประชาชนตำบลเจียวโจว

รูปแบบการประมูลโดยวิธีลงคะแนนตรง 1 รอบต่อที่ดินแต่ละแปลงที่ประมูล วิธีประมูลขึ้น การประมูลจะจัดขึ้นที่คณะกรรมการประชาชนตำบลเจียวโจว อำเภอเจียวถวี (นามดิ่ญ)

ในวันเดียวกัน ศูนย์บริการประมูลทรัพย์สินจังหวัดนามดิ่ญและกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมอำเภอเจียวถวี จะดำเนินการประมูลที่ดิน 106 แปลงซึ่งเป็นทรัพย์สินของคณะกรรมการประชาชนอำเภอเจียวถวีต่อไป

โดยเฉพาะที่ดินที่นำมาประมูลนั้นเป็นของพื้นที่อยู่อาศัยรวมของตำบลเกียวฮา เนื้อที่ดินตั้งแต่ 85.7 - 182.5ตรว. ราคาต่อหน่วยตั้งแต่ 7 - 8.8 ล้านดอง/ตรม. เทียบเท่ากับ 599.9 ล้านดอง ถึงมากกว่า 1.3 พันล้านดอง/แปลง กำหนดส่งเอกสารเข้าร่วมประมูลคือวันที่ 17 มกราคม ที่ศูนย์บริการประมูลทรัพย์สินจังหวัดนามดิ่ญ และสำนักงานใหญ่ของคณะกรรมการประชาชนตำบลเจียวฮา

การประมูลโดยวิธีลงคะแนนตรง 1 รอบต่อที่ดินแต่ละแปลงที่ประมูล วิธีประมูลขึ้น การประมูลจะจัดขึ้นที่คณะกรรมการประชาชนตำบลเจียวฮา อำเภอเจียวถวี (นามดิ่ญ)

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tiep-tuc-pha-dinh-phan-khuc-dang-thong-tri-thi-truong-tphcm-ha-noi-chot-tien-do-xay-lai-loat-nha-cu-tren-dat-vang-300466.html