โมเมนตัมเชิงบวกต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ

แม้จะเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายมากมาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามยังคงมีรากฐานและฐานสำหรับการฟื้นตัว เพราะตั้งแต่สิ้นปีนี้ไปจนถึงเดือนต่อๆ ไปในปี 2567 ตลาดจะยังคงต้องการ “การสนับสนุน” จากกลไกและนโยบายของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ ในการยกระดับกรอบการทำงาน ขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย และสร้างแรงผลักดันเชิงบวกให้กับกระบวนการฟื้นตัว

ในระดับประเทศมีโครงการที่รอการแก้ไขมากถึง 1,200 โครงการ แต่มีโครงการที่ได้รับการพิจารณาเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้น (ภาพ : ส.ส.)

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างรวดเร็วมาก ซึ่งเป็นผลมาจากความต้องการการลงทุนจำนวนมหาศาล อย่างไรก็ตาม ณ ขณะนี้ ตลาดดังกล่าว “เริ่มเย็นลง” เนื่องจากราคาที่สูง ปัญหาทางกฎหมาย... ทำให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนลดลง หลักฐานชัดเจนคือทั้งประเทศมีโครงการที่รอการแก้ไขมากถึง 1,200 โครงการ แต่มีเพียงประมาณ 500 โครงการเท่านั้นที่ได้รับการพิจารณา นั่นหมายความว่ายังมีโครงการอีกกว่า 800 โครงการที่ยังคง... รออยู่!

นายเหงียน กัวห์ เฮียป ประธานบริษัท GP Invest กล่าวว่า ในความเป็นจริงแล้ว ปัญหาของธุรกิจ 70-80% เกี่ยวข้องกับประเด็นทางกฎหมายและขั้นตอนการบริหาร ดังนั้น ภาคธุรกิจจึงกำลังรอคอยการพิจารณาด้านกฎหมายที่รัฐสภาพิจารณาจะผ่าน เช่น การเคลียร์พื้นที่ ขั้นตอนปฏิบัติ และกลไกการฟื้นฟูมีความยืดยาว... มีโครงการหลายโครงการที่ไม่สามารถทำให้เสร็จสิ้นงานนี้ในเวลา 15 ปี ด้านขั้นตอนการลงทุน ปัจจุบันโครงการจะต้องขอตราสัญลักษณ์มากกว่า 30 ตรา สิ่งนี้จะทำลายสุขภาพของธุรกิจ

นายเหงียน วัน ดิงห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ได้แสดงความคิดเห็นว่า อย่างไรก็ตาม ความยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันนั้นก็อยู่ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เองด้วย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ประสบปัญหาต่างๆ มากมาย สถิติจากหน่วยงานกำกับดูแลของธนาคารแห่งรัฐและกระทรวงก่อสร้างแสดงให้เห็นว่าอพาร์ทเมนท์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. หายากมาก แทบจะไม่มีเลย ในปัจจุบัน ตลาดอยู่ในภาวะไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน โดยอุปทานหลักๆ อยู่ในกลุ่มระดับไฮเอนด์และระดับกลาง กลุ่มลูกค้าระดับล่างที่ให้บริการผู้มีรายได้น้อยยังจำกัดอยู่

ในการประชุมออนไลน์ล่าสุดเพื่อนำส่งรายงานอย่างเป็นทางการของนายกรัฐมนตรี 993/CD-Ttg ไปปฏิบัติ นาย Dao Minh Tu รองผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมาราคาที่อยู่อาศัยลดลงช้ามาก ถึงขั้นเพิ่มขึ้นด้วยซ้ำ ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ก็ลดลงด้วย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องสามัคคีกันใน “เกม” ของราคาบ้าน ปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยสูงมาก ธุรกิจต่างๆ ต้องพิจารณาให้รอบคอบเพื่อแก้ไขปัญหากำลังซื้อของตลาด

รูปร่างที่อยู่ในเมือง ในนครโฮจิมินห์ ตั้งแต่ปี 2020 ถึงปัจจุบัน บ้านระดับไฮเอนด์มีสัดส่วนถึง 70-80% ของผลิตภัณฑ์ในตลาด ส่วนที่เหลือเป็นกลุ่มระดับกลาง ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา เมืองนี้ไม่มีบ้านราคาถูกลงกว่า 25 ล้านดองต่อตารางเมตรอีกแล้ว ในขณะที่กลุ่มบ้านเหล่านี้มีสัดส่วนมากกว่า 44% ในปี 2560 ในขณะเดียวกัน ราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2560 ซึ่งแซงหน้าความสามารถทางการเงินของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เมือง สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่า หากผู้มีรายได้น้อยออมเงินปีละ 100 ล้านดอง จะต้องใช้เวลาราว 25 ปีในการซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงที่ราคา 2,000-3,000 ล้านดอง หากนโยบายบ้านพักอาศัยสังคมไม่เปลี่ยนแปลง ผู้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาระดับ 1 (ควบคุมไม่เกิน 60 ล้านดองต่อปี) จะไม่สามารถซื้อบ้านได้ และบ้านเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงก็อยู่ไกลเกินเอื้อม

ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐเหงียน ทิ ฮ่อง กล่าวว่า ความโปร่งใสของโครงการและการกำหนดราคาเป็นประเด็นสำคัญที่จะกระตุ้นความต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เพิ่มขึ้นอีกครั้ง นอกจากนี้ วิสาหกิจและบริษัทต่างๆ เองก็ต้องปฏิบัติตามแนวทางของรัฐบาลในมติที่ 33 เช่นกัน คือ ให้มีธรรมาภิบาลที่ดี กำหนดเป้าหมายกำไรที่สมดุล โครงสร้างสินค้า พิจารณาลดราคา ฯลฯ จากนั้น ควบคู่ไปกับการแก้ปัญหาจากกระทรวง สาขา และท้องถิ่น จะช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการการลงทุนในตลาดนี้

จากสัญญาณบวกที่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าตลาดอสังหาฯ ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว และเริ่มเข้าสู่รอบใหม่ ตามมาด้วยความต้องการทรัพยากรบุคคลของบริษัทนายหน้า ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์... ตลาดอสังหาฯ เริ่มคึกคัก โดยมีปริมาณธุรกรรมเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ปี 2566 โดยลูกค้ากลับมาที่ตลาดอย่างกระตือรือร้นในช่วงอีเวนต์ขายโครงการ ตามรายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) สัญญาณแรกที่บ่งบอกว่าตลาดกำลังเข้าสู่ช่วงใหม่คือสภาพคล่องที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ตลาดบันทึกการซื้อขายจำนวน 3,700 รายการ เพิ่มขึ้น 37% เมื่อเทียบกับ 2,700 รายการในไตรมาสแรก ในไตรมาสที่ 3 ตลาดบันทึกธุรกรรมเกือบ 6,000 รายการ เพิ่มขึ้น 1.5 เท่าจากไตรมาสที่ 2 ปี 2566

ตามข้อมูลของ VARS โครงการใหม่ที่เปิดตัวทั่วประเทศเมื่อเร็วๆ นี้ได้รับความสนใจจากนักลงทุนจำนวนมาก โครงการบางแห่งในพื้นที่ศักยภาพก็มีการจองเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน หลายๆ คนยัง “ใส่เงิน” ลงในทาวน์เฮาส์ วิลล่า และผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มูลค่ามากกว่า 5 พันล้านดอง

ในความเป็นจริง ตลาดอสังหาฯ ในไตรมาสที่ 4 ปี 2566 จะฟื้นตัว โดยผลการทำธุรกรรมดีขึ้นอย่างชัดเจนเมื่อเทียบกับสามไตรมาสก่อนหน้า โดยได้รับแรงหนุนจากความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง และแหล่งที่มาของอุปทานที่เหมาะสมยิ่งขึ้นในตลาด จากการฟื้นตัวอย่างชัดเจนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ตลาดงานที่เกี่ยวข้องกับสาขานี้จึงกลับมาคึกคักอีกครั้ง การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมาจากอัตราดอกเบี้ยด้วย ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ธนาคารลดลงอย่างมาก บางแห่งลดลงเพียง 3-5% ต่อปีเท่านั้น นี่จึงเป็นแรงจูงใจให้คนที่มีเงินสะสมเปลี่ยนมาลงทุนช่องทางที่น่าสนใจมากกว่า เช่น อสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ในความเป็นจริงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ได้รับสิทธิพิเศษเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปีแรกมีแนวโน้มจะผันผวนอยู่ที่ประมาณ 7-9% ต่อปี

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนคาดการณ์ว่าช่วงเวลาที่เหมาะสมในการปรับปรุงภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจนคือหลังไตรมาสที่ 2 ปี 2024 เมื่ออัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลง จะส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างชัดเจน ตั้งแต่นี้จนถึงต้นปี 2567 การลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงานจะเป็นเรื่องยาก สาเหตุไม่ได้เกิดจากภาวะเงินเฟ้อ แต่ปัญหาพื้นฐานคือแรงกดดันจากอัตราแลกเปลี่ยน หากอัตราแลกเปลี่ยนเพิ่มมากเกินไป ไม่เพียงแต่กระแสเงินสดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงธุรกิจเองด้วยที่จะประสบปัญหา ยังต้องยอมรับระดับการลดค่าเงิน VND ให้ได้ แต่ก็ไม่ควรสูงเกินไป

เมื่อประเมินศักยภาพการเติบโตของตลาด HoREA ระบุว่าสัญญาณการฟื้นตัวจะชัดเจนตั้งแต่ครึ่งหลังของปี 2567 เป็นต้นไป เนื่องด้วยปัญหาทางกฎหมาย อุปสรรคสำคัญกำลังได้รับการแก้ไขโดยหน่วยงานรัฐผ่านการร่างกฎหมายแก้ไข พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัย พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์... นอกจากนี้ยังมีโครงการต่างๆ อีกหลายร้อยโครงการที่อยู่ระหว่างการแก้ไข พร้อมกันนี้ นักลงทุนยังปรับโครงสร้าง ปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์ และลดราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีแนวโน้มฟื้นตัว แม้ตลาดอสังหาฯ ยังคงเผชิญความยากลำบาก แต่ก็มีพื้นฐานที่มั่นคงในการยืนยันถึงแนวโน้มการฟื้นตัวและการเติบโตต่อเนื่องในทิศทางของการพัฒนาที่ปลอดภัย แข็งแรง และยั่งยืนจากแรงผลักดันต่อไปนี้: สภานิติบัญญัติแห่งชาติกำลังพิจารณาร่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย (แก้ไข) ร่างกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (แก้ไข) ร่างกฎหมายว่าด้วยสถาบันสินเชื่อ (แก้ไข) ร่างกฎหมายว่าด้วยการขายทอดตลาดทรัพย์สิน (แก้ไข) ... ซึ่งหากมีการประกาศใช้จริง จะทำให้มีความสอดคล้อง เอกภาพ และมีความเป็นไปได้ใกล้เคียงกับความเป็นจริง นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงมีอยู่มาก โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ที่อยู่อาศัยสังคม ฯลฯ

ผมคิดว่าวงจรตลาดใหม่นี้จะมีปัจจัยที่แตกต่างออกไปมาก เพราะแนวโน้มในปัจจุบันคือการมุ่งเน้นที่การพัฒนามูลค่าที่แท้จริง ตอบสนองความต้องการที่แท้จริงของลูกค้า และส่งผลอย่างมากต่อการฟื้นตัวของตลาด

อย่างไรก็ตาม ตามที่ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Vo Tri Thanh แสดงความเห็นว่ารัฐบาลกำลังหาวิธีแก้ไข รวมถึงการที่กระทรวงก่อสร้างแก้ไขเนื้อหาบางส่วนในกฤษฎีกาและหนังสือเวียน กฎหมายต้องชัดเจนก่อนที่ธนาคารจะสามารถ "จ่ายเงิน" ได้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีรากฐานสำหรับการฟื้นตัวหลายประการ แต่ก็ต้องเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายมากมายเช่นกัน ตั้งแต่สิ้นปีนี้และเดือนต่อๆ ไปในปี 2567 ตลาดจะยังคงต้องการ "การสนับสนุน" จากกลไกและนโยบายของรัฐบาล กระทรวง และสาขาต่างๆ เพื่อสร้างแรงผลักดันเชิงบวกให้กับกระบวนการฟื้นตัว

พรรคคอมมิวนิสต์เวียดนาม

ลิงค์ที่มา