ธุรกิจและประชาชนได้รับประโยชน์อะไรบ้าง?

พระราชบัญญัติที่ดินฉบับแก้ไขซึ่งผ่านเมื่อวันที่ 18 มกราคม ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินและกำหนดตารางราคาที่ดินไว้ในมาตรา 159 ดังนั้น ตารางราคาที่ดินจึงจัดทำขึ้นเป็นประจำทุกปี และประกาศใช้ตารางราคาที่ดินฉบับแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2569 เป็นต้นไป และปรับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

ในการประเมินประเด็นใหม่นี้ ผู้เชี่ยวชาญทุกคนกล่าวว่า การลบกรอบราคาที่ดินออกไปนั้นเป็นสิ่งจำเป็นต่อการลบกลไกการบริหารจัดการที่ดินทางปกครอง และเปลี่ยนไปสร้างรายการราคาที่ดินที่ใกล้เคียงกับมูลค่าตลาดแทน

สิ่งนี้จะช่วยจำกัดการเก็งกำไรที่ดิน เพราะเมื่อราคาที่ดินใกล้เคียงกับตลาด ภาษีอสังหาฯ และค่าธรรมเนียมการโอนก็จะสูงขึ้น ทำให้ความน่าสนใจในการลงทุนที่ดินลดลง คนที่ต้องการซื้อบ้านและที่ดินเพื่ออยู่อาศัยจะมีโอกาสซื้อได้ “ราคาที่เหมาะสม” มากขึ้น โดยหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่นักเก็งกำไรถือครองที่ดินแล้วปรับราคาให้พุ่งสูงขึ้น...

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า การยกเลิกกรอบราคาที่ดินถือเป็นความสมเหตุสมผล เนื่องจากราคาที่ดินที่ระบุไว้ในรายการราคาที่ดินของรัฐมักจะต่ำกว่าราคาที่ดินตลาดประมาณ 30-50 เปอร์เซ็นต์เสมอ

กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขได้รับการผ่าน โดยธุรกิจและประชาชนได้รับประโยชน์

โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ ราคาที่ดินในช่วงปี 2020 - 2024 นั้นโดยพื้นฐานแล้วจะเหมือนกับช่วงปี 2016 - 2019 ราคาที่ดินในเมืองสูงสุดอยู่ที่ 162 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรบนถนนเหงียนเว้ และ 110 ล้านดองเวียดนามต่อตารางเมตรบนถนนเลดวน

ในปี 2014 เมื่อประมูลที่ดิน 3,000 ตารางเมตรบนถนน Le Duan ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 180 ล้านดองต่อตารางเมตร หลังจากการประมูล 16 รอบ มียูนิตหนึ่งที่จ่ายมากกว่า 400 ล้านดองต่อตารางเมตร

“ นี่คือราคาที่ดินที่เป็นตัวแทนเนื่องมาจากการทำธุรกรรมทางการตลาด ” นายชอว์กล่าว

นายทรอย กริฟฟิธส์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Savills Vietnam ซึ่งมีมุมมองเดียวกันยังกล่าวด้วยว่า การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะช่วยสนับสนุนการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย นอกจากนี้ที่ดินที่ถูกเวนคืนและชดเชยทั้งหมดจะมีราคาตามราคาตลาด สร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและประชาชนทั่วไปมากขึ้น

“ โดยทั่วไปแล้ว มูลค่าตลาด โดยเฉพาะค่าชดเชยที่ดิน ถือเป็นประเด็นละเอียดอ่อน หากรัฐไม่สามารถเรียกร้องที่ดินคืนสำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานได้ อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวมก็จะได้รับผลกระทบ ” นายทรอย กริฟฟิธส์ กล่าว

นายทรอย กริฟฟิธส์ กล่าวว่า ผู้ที่สูญเสียที่ดินตามโครงการวางแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมนั้น สามารถได้รับการชดเชยอย่างยุติธรรมมากขึ้นจากรายได้ภาษีที่ดินที่เพิ่มขึ้น หากราคาธุรกรรมถูกกำหนดให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น

นายหวู่ ดิเอป รองประธานถาวรของสโมสรอสังหาริมทรัพย์ฮานอย กล่าวด้วยว่า การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะช่วยให้ธุรกิจต่างๆ เร่งดำเนินการเคลียร์พื้นที่ กำจัดธุรกิจที่อ่อนแอ และให้ประโยชน์ต่อผู้คนเมื่อมีการกู้คืนที่ดินของพวกเขา

ตามกฎหมายเก่า เนื่องจากกรอบราคาที่ดินที่ต่ำ ผู้คนจึงเสียเปรียบเมื่อต้องจัดซื้อที่ดินและเคลียร์พื้นที่ นี่ก็เป็นอีกสาเหตุหนึ่งของความขัดแย้งและข้อร้องเรียนต่างๆ มากมาย ดังนั้นการยกเลิกกรอบราคาที่ดินในร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขครั้งนี้จึงถือเป็นความก้าวหน้าอย่างหนึ่ง

นายเดียปได้วิเคราะห์ต่อไปว่าการยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะส่งผลดีต่อรัฐบาล ประชาชน และธุรกิจ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อประชาชนสามารถคืนที่ดินได้ก็จะรับค่าชดเชยในราคาที่สูงขึ้นและยุติธรรมมากขึ้น จึงทำให้ประชาชนที่ได้รับที่ดินคืนได้รับสิทธิอย่างทั่วถึง

สำหรับรัฐ การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะทำให้ต้นทุนการชดเชยและเคลียร์พื้นที่สูงขึ้น ทำให้ทรัพย์สินกลับคืนสู่มูลค่าที่แท้จริง และทำให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น

จากนั้น รัฐสามารถหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่มีราคาสองราคาได้ กล่าวคือ เจ้าของที่ดินประกาศราคาที่ดินต่ำเพื่อรับอัตราภาษีที่ต่ำกว่าราคาจริง สิ่งนี้สามารถช่วยให้รัฐหลีกเลี่ยงการสูญเสียงบประมาณได้

“ อย่างไรก็ตาม แม้ว่าจะยกเลิกกรอบราคาที่ดินไปแล้ว แต่เมื่อเรียกคืนที่ดินสำหรับโครงการใดโครงการหนึ่ง ก็ไม่ใช่ว่าประชาชน 100% จะเห็นด้วยกับแผนการชดเชยขององค์กรหรือของรัฐ ดังนั้น จึงจำเป็นต้องมีกฎระเบียบที่ละเอียดกว่านี้ในเรื่องนี้ ” นายเดียปกล่าว

สำหรับธุรกิจ การยกเลิกกรอบราคาที่ดินจะช่วยส่งเสริมความคืบหน้าในการเคลียร์พื้นที่และกำจัดธุรกิจที่อ่อนแอ อย่างไรก็ตาม ธุรกิจอาจจะต้องแบกรับต้นทุนการลงทุนที่สูงขึ้น

ง็อกวี

แหล่งที่มา